Compravendita - locazione con patto di acquisto

Si tratta di quei contratti stipulati tra un proprietario immobiliare ed un privato, mediante il quale il privato loca il bene ed acquista il diritto (o l’opzione) di comprare l’immobile dopo un certo numero di anni (di solito tra i 2 e i 5), nel corso dei quali ha occupato l’immobile pagando un canone di affitto. Una parte di quanto versato come affitto, andrà a coprire il prezzo di acquisto.

In questo modo, il canone di locazione non è più a fondo perduto e si può diventare proprietari della casa scelta, in modo graduale.

L’effetto acquisitivo può essere automatico o meno, a seconda della fattispecie negoziale concretamente posta in essere tra le parti.

Oggi, nella fase di crisi del settore immobiliare in cui siamo, queste fattispecie negoziali sono molto utilizzate tra i privati e tra privato e costruttore.

Le strutture negoziali configurabili sono le più varie:

-       Contratto di locazione in base al quale, in esito ad un certo tempo dall'inizio della locazione, il conduttore abbia la possibilità di pagare una certa somma di denaro per acquistare il bene (Cass.Civ. Sez. III, 3587/92 ) il "contratto di locazione con patto di futura vendita" .

Tale fattispecie è congegnata con l’utilizzo di due contratti giuridicamente distinti ma collegati.

Il contratto di locazione al quale viene collegato un contratto preliminare unilaterale, dove il venditore è obbligato a vendere mentre il compratore è libero, oppure un contratto preliminare bilaterale dove il venditore è obbligato a vendere e il compratore è obbligato a comprare. Il prezzo della vendita viene fissato e determinato ed i canoni corrisposti vengono ad esso imputati.

In tale fattispecie l’effetto traslativo è da ricondurre ad una nuova manifestazione di volontà da esprimersi in sede di contratto definitivo e non alla stipula del contratto di locazione.

-       Contratto di locazione con l'intesa che, decorso il termine stabilito, qualora l'integralità dei canoni di locazione sia stata regolarmente pagata, la proprietà del bene sarà trasferita al locatore, il “contratto di vendita con patto di riservato dominio”;

In tale fattispecie l’effetto traslativo è automatico al regolare pagamento dell’ultima rata del prezzo.

-       Contratto di locazione in cui sia contenuto un vero e proprio patto di opzione, in forza del quale venga attribuito al conduttore il diritto di procedere all'acquisto del bene ad un prezzo prestabilito, con la prescrizione che le rate del canone già pagate possano essere imputate (in tutto o in parte) a conto del prezzo, il “contratto di locazione con opzione di acquisto”;

In tale fattispecie l’effetto traslativo si realizza al momento della accettazione della proposta contenuta nell’opzione di acquisto.

AMBITO APPLICATIVO;

Tali fattispecie negoziali danno la possibilità di valutare l’acquisto di una unità immobiliare dilazionando nel tempo e rateizzando il pagamento dello stesso.

In particolare può essere utile a coloro che:

- pur disponendo di un reddito adeguato a sostenere le rate di un mutuo, non dispongono di una liquidità iniziale pari al 30% del prezzo dell’unità immobiliare;

- prima di acquistare una nuova casa, devono venderne un’altra: con questa impostazione contrattuale possono entrare subito nella nuova casa, senza stipularne l’atto definitivo di compravendita (rogito), e con serenità possono provvedere alla vendita dell’usato, senza fretta al miglior prezzo. Una volta rogitato il proprio immobile, si potrà completare l’acquisto del nuovo accendendo un mutuo inferiore o facendone proprio a meno.

- hanno un reddito abbastanza elevato, per cui alla scadenza del lungo periodo di locazione, potrebbero non necessitare di accendere un mutuo o comunque utilizzare un mutuo più contenuto e calibrato rispetto alle effettive necessità del momento;

- preferiscono non intestarsi immediatamente la proprietà dell’immobile o preferiscono decidere, all’atto della stipula notarile, a chi intestarla.

Il contratto di locazione verrà stipulato con una durata massima di 6 anni e con un canone concordato (quindi inferiore ai canoni di libero mercato). Al rogito notarile di compravendita verrà riconosciuto il 100% dei canoni di locazione versati.

LA NATURA GIURIDICA:

Si tratta di forme contrattuali atipiche, non contemplate dal nostro Codice Civile ma non per questo illegittime.

L’art 1526 c.c., estende a questi rapporti la disposizione concernente la risoluzione del contratto di vendita con riserva di proprietà (cosiddetta vendita a rate)  per il caso in cui i contraenti si siano accordati nel senso che, qualora il compratore sia inadempiente, le rate pagate restino acquisite al venditore a titolo d’indennità.

Pertanto tali fattispecie contrattuali presentano gli elementi integrativi della locazione, ma nella sostanza sono idonee a produrre gli effetti propri di un contratto di vendita con patto di riservato dominio, di cui riproducono sostanzialmente la causa.

I VANTAGGI PER IL VENDITORE:

-       è il caso del costruttore edile che trova in empasse nella vendita dei beni realizzati.

Attraverso tale fattispecie negoziale è possibile trovare una più ampia cerchia di soggetti interessati all’acquisto degli immobili costruiti e rimasti invenduti.

-       è frequente altresì che la vendita di un immobile debba essere posticipata per evitare la perdita di agevolazioni fiscali connesse al mantenimento della proprietà per un certo numero d’anni: è il caso della non emersione di plusvalenze in caso di vendita di un immobile acquistato da più di cinque anni, ma anche il caso del riconoscimento fiscale della rivalutazione di immobili, operata dalle imprese in UNICO2009 - ex D.L. 185/2008, a condizione che la cessione non intervenga prima del 2014.

Si rileva come ai sensi dell’articolo 109, comma 2, lett. a) del TUIR: “ Ai fini della determinazione dell’esercizio di competenza:…la locazione con clausola di trasferimento della proprietà vincolante per ambedue le parti è assimilata alla vendita con riserva di proprietà”. Pertanto nel caso di configurazione del contratto di locazione con opzione di acquistosenza vincolo della parte acquirente all’acquisto, non si perderebbero le agevolazioni fiscali connesse al mantenimento della proprietà per un certo numero di anni.

Impostata in questi termini, la questione sembrerebbe risolta con piena soddisfazione  ma è necessario rilevare altresì come alla luce dei precedenti in materia di elusione non può escludersi una contestazione da parte dell’Amministrazione finanziaria nell’’ottica dell’abuso del diritto.

I VANTAGGI per l’acquirente

a) Entrare in possesso della casa grazie a un contratto di locazione che crea meno timori per il futuro, rispetto a un mutuo;

b) coprire parzialmente il prezzo di acquisto con una parte delle somme versate a titolo di affitto;

c)fermare il prezzo fino allo scadere del termine per l’esercizio del diritto di opzione o del contratto preliminare;

 I RISCHI PER L’ACQUIRENTE NEL PRELIMINARE CON OPZIONE DI ACQUISTO:

Si rileva come i maggiori rischi per l’acquirente si hanno nel caso di contratto di locazione con opzione di acquisto.

Infatti nella fattispecie negoziale della locazione con patto di futura vendita il contratto preliminare collegato è trascrivibile così come è trascrivibile il contratto di vendita con patto di riservato dominio, garantendo questa forma di pubblicità dai rischi meglio in appresso precisati.

a)    Nel caso di mancato esercizio dell’opzione di acquisto.

Se l’inquilino resta nell’impossibilità di acquistare l’immobile, perde i canoni versati. 

Circostanza, questa, da non sottovalutare se si considera il canone dedotto in contratto solitamenteè maggiorato in alcuni casi anche del 50% ,rispetto a quello corrente di mercato. 

b)   Nel caso di fallimento dell'impresa venditrice, nel periodo tra la firma del contratto di locazione e l'esercizio dell’opzione.

Se parte alienante è una impresa venditrice e fallisce le somme che il cliente ha corrisposto (per canoni) non sono assistite da alcuna garanzia di restituzione, con la conseguenza che, molto probabilmente, chi le ha sborsate non ne otterrà il minimo rimborso. Cosicché, se l'impresa fallisce, il diritto di opzione non è esercitabile se non pagando tutto il prezzo originariamente previsto, e quindi pagando nuovamente le rate corrisposte all'impresa poi fallita.

a)    cessione dell'immobile da parte dell’impresa venditrice ad un altro soggetto, nel periodo tra la firma del contratto di locazione e l'esercizio del diritto di opzione.

Il terzo acquirente potrebbe non riconoscere al conduttore il diritto di opzione.

Infatti non essendo trascrivibile il contratto di locazione con opzione di vendita il diritto ad acquistare il bene a seguito dell’esercizio dell’opzione non è opponibile ai terzi acquirenti non avendo questi avuto contezza di tale contratto.

Si precisa che tale rischio non si ha nel caso di costruzione della fattispecie con un contratto di locazione con patto di futura vendita (preliminare bilaterale, preliminare unilaterale) il quale essendo trascrivibile si applica l’effetto prenotativo dell’art 2645 bis c.c.

b)   iscrizione di un'ipoteca giudiziale ad opera di un creditore dell'impresa oppure alla trascrizione di un pignoramento o di un sequestro, oppure ancora all'instaurazione di una controversia giudiziaria che coinvolga l'impresa venditrice e che abbia a oggetto la casa data in locazione.

Si precisa nuovamente che questo rischio non si ha nel caso di costruzione della fattispecie con un contratto di locazione con patto di futura vendita (preliminare bilaterale, preliminare unilaterale) il quale essendo trascrivibile si applica l’effetto prenotativo dell’art 2645 bis c.c.

IL TRATTAMENTO FISCALE:

Ai sensi dell’articolo 2, comma 2, del DPR 633/1972, costituiscono cessioni assimilate ai fini iva:

- le vendite con riserva di proprietà;

- le locazioni con patto di futura vendita, ovvero con clausola di trasferimento della proprietà vincolante per entrambe le parti (locazione con preliminare bilaterale di vendita);

In altri termini la locazione con clausola di trasferimento vincolante per ambedue le parti comporta che, dal punto di vista fiscale, la vendita dell’immobile si consideri conclusa alla data di stipula del contratto di locazione.

Qualora diversamente la clausola di trasferimento della proprietà inserita nel contratto di locazione vincoli solo una delle parti (opzione di acquisto o patto di futura vendita mediante preliminare unulaterale) risulterebbe esclusa la presunzione sopra descritta e il trasferimento della proprietà si produrrebbe solo dalla data dell’atto di vendita (o, se successiva, dalla data in cui si verifica l’effetto traslativo della proprietà).

 

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