Gli stessi termini parcheggio o posto auto sono delle
locuzioni di uso comune (quindi improprie) che non trovano riscontro nei testi
legislativi (i quali parlano genericamente di spazi da adibire a parcheggi).
Inoltre, gli stessi termini (e la stessa normativa) in materia non definiscono
la tipologia del parcheggio. Anzi, la parola parcheggio o la locuzione posto
auto non inquadra e non richiama un’unica ipotesi, ma sotto queste
denominazioni rientrano varie strutture o tipologie di parcheggi.
Tipologie di parcheggi condominiali
Ecco, dunque, che il primo problema da affrontare è quello
di individuare almeno le strutture o tipologie più comuni di parcheggi.
Di solito, i parcheggi si trovano ubicati all’interno
dell’edifico o all’esterno dello stesso, sempre sul suolo condominiale ex art.
1117 c.c. o in proprietà condominiale.
Allora, partendo dall’interno dell’edificio (ed usando un
minimo di immaginazione), è possibile avere dei box chiusi privati (cioè dei
veri e propri locali adibiti a box il c.d. garage di proprietà esclusiva), così
come è possibile avere anche solo dei posti auto delimitati da strisce, ed,
ancora, è possibile avere dei posti auto non espressamente attribuiti (ma usati
in modo indistinto e promiscuo dai singoli proprietari).
All’esterno dell’edificio, di solito nei viali di ingresso
all’edificio o nei cortili (sempre sul suolo condominiale ex art. 1117 c.c.) è
possibile trovare le stesse tipologie di parcheggi: box esclusivi o posti
auto delimitati o meno da strisce.
Nulla esclude che i parcheggi siano costruiti su un area
esterna all’edificio di proprietà di un terzo.
Qualsiasi sia la struttura o la tipologia dei posti auto,
tutti rientrano nella stessa problematica e sono regolati dalla stessa
disciplina (salvo eccezioni particolari).
Natura giuridica del diritto di parcheggio condominiale
La situazione non diventa più semplice se si cerca di
individuare il tipo di diritto che può essere esercitato o vantato sul
parcheggio, infatti, ci può essere tanto un vero e proprio diritto in proprietà
esclusiva, tanto un mero diritto al posto auto (di incerta definizione e
qualificazione), molto dipende dal titolo di acquisto (contrato di acquisto
dell’appartamento) e/o dal regolamento di condominio.
Anche se non è una regola generale, solitamente i box-locali
o garage sono in proprietà esclusiva, i c.d. posti auto possono essere
assegnati tanto in uso esclusivo, quanto può essere attribuito un semplice e
generico diritto al parcheggio, senza la specifica indicazione del luogo dove
parcheggiare.
Insufficienza dei parcheggi o posti d’auto
Può capitare anche che i posti auto siano insufficienti, (la
situazione si verifica spesso in caso di posti auto ad uso promiscuo, non
delimitati da strisce o non assegnati in uso esclusivo). L’inadeguatezza dei
posti auto può dipendere sia dal fatto che molti proprietari possiedono più
automobili, sia dal fatto che con il passare del tempo l’aumento di dimensioni
delle auto ha reso insufficienti gli spazzi.
In queste situazioni, la soluzione può essere trovata
mediante l’apposizione di strisce onde identificare e delimitare il numero dei
posti auto, questa attività, di solito, non rappresenta una divisione, (che
richiederebbe il consenso di tutti i proprietari), ma solo una regolamentazione
dell’uso di un bene condominiale e rientra, come procedimento giurisdizionale,
nella competenza del Giudice di Pace.
Se dalla delimitazione dei posti auto non dovessero
risultare un numero di posti tali da soddisfare le richieste e le
esigenze di tutti gli appartamenti, la strada da seguire è quella dell’uso
turnario dei posti auto, cioè a turno (settimanale, mensile bimestrale, ecc.) i
parcheggi ruotano tra gli aventi diritto, mentre non è possibile avere una
suddivisione in base alle quote dei millesimi, poiché, in questo modo
potrebbero essere esclusi dei proprietari dall’uso del parcheggio.
L’uso o meno del parcheggio può dipende anche dalla
possibilità che l’appartamento separato dal parcheggio, perché, ad esempio, si
effettua una vendita disgiunta dei due beni, allora, in tali ipotesi, è
evidente che per stabilire se l’acquirente conserva o meno il diritto al
parcheggio, è necessario analizzare la normativa vigente e verificare se è
ammissibile trasferire un parcheggio o posto auto separatamente
dall’appartamento o viceversa.
Tralasciando l’aspetto più tipicamente civilistico del tipo
di diritto può essere esercitato sul posto auto (di qualsiasi tipologia questo
sia) e di quale diritto possa essere trasferito quanto si vende un posto
auto o un parcheggio, nel prosieguo verrà analizzata la normativa in materia di
posti auto (il punto di partenza è il 1967) e il rapporto (vincolante e o meno)
tra appartamento e posto auto.
Parcheggi costruiti ante 1967
Fino all’entrata in vigore della c.d. Legge Ponte del
1967 non esisteva obbligo di costruire edifici con spazi o locali destinati a
parcheggio e gli eventuali parcheggi costruiti fino al 1967 sono
liberamente trasferibili anche separatamente dall’appartamento senza eccessive
problematiche.
Parcheggi costruiti post 1967 ex lege c.d. Ponte
L’art. 18 della L. 6 agosto 1967, n. 765 (detta Legge-ponte
perché doveva costituire una sorte di ponte di passaggio tra la legge
urbanistica del 1942 e la successiva riforma del settore urbanistico) ha
inserito l’articolo 41 sexies nella legge urbanistica del 17 agosto 1942,
n. 1150 secondo il quale “Nelle nuove costruzioni ed anche nelle aeree di
pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per
parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri
cubi di costruzione”(rapporto successivamente aumentato ad un metro quadrato di
parcheggio per ogni dieci metri cubi di costruzione).
Dopo la legge Ponte tutti gli edifici devono avere degli
spazi destinati a parcheggio (si ripete che la legge non individua le tipologie
di parcheggi, ma prevede che devono esserci degli spazi destinati a parcheggi e
stabilisce solo deve essere prevista la costruzione di un certo numero di metri
quadrati da destinare a parcheggio per ogni tot di metri cubi costruiti). Di
conseguenza, dopo il 1967 non è più possibile costruire senza spazi destinati a
parcheggio e, ove fossero realizzate costruzioni senza tali spazi, non sarebbe
possibile la commerciabilità dei locali posti all’interno degli edifici.
È opportuno sottolineare che un’altra conseguenza della
legge ponte è che i parcheggi sono considerati “pertinenziali” agli
appartamenti.
Traferimento del parcheggio separatamente
all’appartamento
Se i parcheggi sono legati all’appartamento si è posta la
questione se è possibile vendere l’appartamento separatamente dal parcheggio.
La soluzione non è stata univoca, ma sono state proposte due
tesi, una prima scuola di pensiero sostiene che è possibile alienare i
parcheggi separatamente dall’appartamento, purchè i parcheggi mantengano la
stessa destinazione d’uso. Secondo un’altra ricostruzione non è possibile
alienare separatamente i parcheggi dall’appartamento, in quanto esisterebbe un
legame inscindibile tra i due elementi.
Alla base della questione vi era l’esigenza di rendere
effettivo o di ottimizzare l’uso del parcheggio, anche facendolo usare a chi
non vive all’interno dell’edificio, ma aveva bisogno del parcheggio, del resto,
è stato notato, che la legge Ponte non vieta espressamente l’alienazione
separata del parcheggio dall’appartamento.
È inutile sottolineare che la problematica ha dato vita ad
un innumerevole contenzioso la soluzione che veniva fornita era che ove si
verificasse un’alienazione dell’appartamento separata da quella del parcheggio
la conseguenza era si costituiva un diritto d’uso ex lege sul parcheggio
a favore dei proprietari dell’appartamento con l’obbligo di pagare la
differenza di prezzo.
Legge 28 febbraio 1985 n. 47
Nel tentativo di risolvere la questione è sopraggiunta la
legge 28 febbraio 1985 n. 47 (c.d. condono edilizio), che all’art. 26 comma 5
ha stabilito che “Gli spazi di cui all'art. 18 della legge 6 agosto 1967, n.
765 costituiscono pertinenze delle costruzioni, ai sensi e per gli effetti
degli artt. 817, 818 e 819 del Codice Civile”
Per quanto possa sembrare strano tale norma non ha fatto
altro che rinvigorire le polemiche e le problematiche, perché è stata usata da
entrambe le teorie per sostenere la propria ricostruzione.
Infatti, coloro che sostenevano l’inseparabilità del
parcheggio dall’appartamento videro in questa legge la conferma della loro
tesi, in quanto era affermato il carattere di pertinenzialità tra il parcheggio
e l’appartamento.
Anche coloro che sostenevano la separabilità del parcheggio
dall’appartamento (ferma la destinazione del bene a parcheggio) videro nella
legge una conferma a quanto sostenevano, perché il richiamo alle norme codice
civile in materia di pertinenza, di fatto, ne ammetteva la separabilità. Questo
perché secondo il codice civile il proprietario del bene principale o del bene
pertinenziale può far cessare il vincolo di pertinenza e vendere separatamente
la pertinenza e il bene principale.
Comunque, anche questa volta la giurisprudenza segue la
ricostruzione della inseparabilità dei parcheggi dagli appartamenti
(quest’ultima ricostruzione è quella prevalente in giurisprudenza anche
dopo la legge 47/85). (Cass. sez. un., 17.12.1984, n. 6600, 6601 e 6602).
Parcheggi in soprannumero
Fino a ora si è descritta la situazione tipica, cioè quella
in cui il numero dei parcheggi (o le aree adibite a parcheggio) è uguale al
numero degli appartamenti, ma non si possono escludere situazioni virtuose, in
cui vengono costruiti parcheggi in “soprannumero” rispetto gli
appartamenti. Cioè è anche possibile che ci siano aree destinate a parcheggio
in “soprannumero” rispetto il coefficiente sopra descritto.
Resta da scoprire se i parcheggi in soprannumero sono o meno
soggetti al vincolo pertinenziale con l’appartamento.
Si anticipa che quanto detto in precedenza vale per i parcheggi
che rientrano nel coefficiente minimo di tot metri quadrati (di
parcheggi) per ogni tot di metri cubi (di edificio), ma quanto detto non
si applica ai parcheggi in “soprannumero” rispetto il coefficiente sopra
descritto.
Infatti, sulla sorte dei parcheggi in soprannumero rispetto
ai coefficienti minimi, la Cass.
sez. un. del 15.06.2005 n. 12793 ha stabilito che
“La questione di diritto che la Corte deve affrontare, per
risolvere il conflitto, è se tutta l'area destinata a parcheggio debba considerarsi
soggetta a vincolo pubblicistico di destinazione e a vincolo pertinenziale a
favore delle unità immobiliari del fabbricato, anche se la superficie di tale
area di parcheggio eccede la misura minima prevista dall'art. 18 legge 765/1967
(il c.d. standard urbanistico), ovvero se l'originario proprietario-costruttore
del fabbricato possa legittimamente riservarsi, e cedere a terzi, la proprietà
delle aree destinate a parcheggio che eccedono tale misura. E' opinione delle
Sezioni Unite, che debba accogliersi, l'orientamento secondo il quale i
parcheggi realizzati in eccedenza rispetto alla superficie minima richiesta
dalla legge (art. 18 l. 765/ 1967) non sono soggetti ad alcun diritto d'uso da
parte degli acquirenti delle singole unità immobiliari dell'edificio, sicchè il
proprietario originario del fabbricato può legittimamente riservarsi, o cedere
a terzi, la proprietà di tali parcheggi, purchè nel rispetto del vincolo di
destinazione nascente da atto d'obbligo. Quindi, il contrasto giurisprudenziale
va risolto affermandosi che i parcheggi realizzati in eccedenza rispetto allo
spazio minimo richiesto dalla legale (art. 18 legge 6.8.1967, n. 765), non sono
soggetti a vincolo pertinenziale a favore delle unità immobiliari del
fabbricato, conseguentemente l'originario proprietario- costruttore del
fabbricato può legittimamente riservarsi, o cedere a terzi, la proprietà di
tali parcheggi, nel rispetto del vincolo di destinazione nascente da atto
d'obbligo”.
Legge Tognoli
Sui parcheggi è intervenuto nuovamente il legislatore con la
legge 24 marzo 1989, n. 122 (c.d. legge Tognoli). L’art. 2 di questa legge ha
modificato l’art. 41 sexies della l. 17.8.1942 n. 1150, nel senso di aumentare
la quantità delle aree da destinare a parcheggio delle nuove costruzioni, portando
il rapporto tra tali aree e la volumetria del fabbricato ad un metro quadro per
ogni dieci metri cubi di costruzione.
Più interessante ai nostri fini è l’art. 9 che così
dispone: “I proprietari di immobili possono realizzare nel sottosuolo degli stessi
ovvero nei locali siti al piano terreno dei fabbricati, parcheggi da destinare
a pertinenza delle singole unità immobiliari, anche in deroga agli strumenti
urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti. Tali parcheggi possono essere
realizzati, ad uso esclusivo dei residenti, anche nel sottosuolo di aree
pertinenziali esterne al fabbricato, purchè non in contrasto con i piani urbani
del traffico, tenuto conto dell’uso della superficie sovrastante e
compatibilmente con la tutela dei corpi idrici […] I parcheggi realizzati ai
sensi del presente articolo non possono essere ceduti separatamente dall’unità
immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale. I relativi atti di
cessione sono nulli. L’esecuzione delle opere e degli interventi previsti dal
comma 1° è soggetta ad autorizzazione gratuita”.
Come si può notare, a differenza della legge Ponte, la legge
Tognoli fa riferimento a posti auto realizzati successivamente alla
edificazione del fabbricato, cioè la legge Tognoli è nata al fine di
permettere, sia di aggiungere altri parcheggi (costruiti ex novo) ai fabbricati
che già avevano tali aree (es. ai fabbricati costruiti dopo il 1967), sia di
costruire dei parcheggi per gli edifici (ad esempio eretti prima del
1967) che non avevano parcheggi. In questo senso si può sostenere che
proprio perché i parcheggi Tognoli sono parcheggi costruiti in modo
“svincolato” dal fabbricato i parcheggi Tognoli possono essere definiti come
“parcheggi facoltativi”. Questo, però, no esclude che una volta costruiti sono
legati da vincolo pertinenziale con il fabbricato.
Legge 28 novembre 2005 n. 246
La situazione sembrava essersi “stabilizzata”, quando è
intervenuta la legge 28.11.2005 n. 246 art. 12 (in G.U. n. 280 del 01.12.2005)
che ha modificato l’art. 41 sexies legge n.1150 del 17.08.1942 in quanto ha
inserito un nuovo comma all’art. 41 sexies secondo cui “gli spazi per parcheggi
realizzati in forza del primo comma non sono gravati da vincoli pertinenziali
di sorta né da diritti d’uso a favore dei proprietari di altre unità
immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse”
Tale modifica ha una portata innovativa rispetto al quadro
delineato in precedenza e, di fatto, dovrebbe consentire la libera circolazione
dei posti auto autonomamente dalle unità abitative, impedendo il sorgere di
qualsiasi diritto d’uso a favore dei proprietari degli immobili (in caso di
alienazione separata dei parcheggi dagli appartamenti), salva, in ogni caso,
l’immodificabilità della destinazione dell’area a parcheggio, in altri termini,
è sufficiente che l’area sia destinata e usata (inderogabilmente) come
parcheggio, mentre è irrilevante il soggetto che usa tale area, basta che tale
soggetto abbia effettivamente bisogno del parcheggio.
Ambito di applicazione della legge del 2005 n. 246
Immediatamente sono sorte una serie di questioni
interpretative: se tale innovazione legislativa riguarda solo i nuovi parcheggi
costruiti dopo il 01.12.2005, oppure, se tale norma possa applicarsi anche ai
parcheggi costruiti prima dell’entrata in vigore di tale legge; e, ancora, se
tale innovazione si applica solo ai parcheggi costruiti “con” l’edificio (come
quelli costruiti in base alla legge urbanistica – legge ponte e successive
modifiche), oppure si applica anche ai parcheggi della legge Tognoli.
Applicabilità della legge 2005 n. 246 solo ai parcheggi
costruiti dopo il 2005
Anche se è stata sostenuta all’applicabilità della legge del
2005 n. 246 ai parcheggi costruiti prima del 2005 sembra, ormai, essere
prevalente l’interpretazione che esclude l’applicabilità della legge ai
parcheggi costruiti prima del 2005 Cass. civ. sez. II, 1 agosto 2008 n. 21003 “La L. 28 novembre 2005, n. 246
(Semplificazione e riassetto normativo per l'anno 2005), all'art. 12, comma 9,
ha, poi, modificato la L.
n. 1150 del 1942, art. 41 sexies, aggiungendovi il comma 2, per effetto del
quale “Gli spazi per parcheggi realizzati in forza del primo comma non sono
gravati da vincoli pertinenziali di sorta nè da diritti d'uso a favore dei
proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da
esse”. La norma richiamata – che, come già chiarito da questa Corte, trova
applicazione soltanto per il futuro, vale a dire per le sole costruzioni non
realizzate o per quelle per le quali, al momento della sua entrata in vigore,
non erano ancora state stipulate le vendite delle singole unità immobiliari
(Cass. 24 febbraio 2006, n. 4264) – liberalizza, infine, il regime delle aree
destinate a parcheggio.”
Conclusioni
Da quanti detto possono evincersi alcuni punti fermi:
i parcheggi costruiti fino al 1967 saranno liberamente
trasferibili;
i parcheggi costruiti tra il 1967 e il 2005 dovranno essere trasferiti
insieme all’appartamento (se non sono in soprannumero rispetto i coefficienti
di costruzione previsti dalla legge ex Cass. sez. un. 15.06.2005 n. 12793);
rimane sempre ferma ed immodificabile la destinazione dei locali o spazi a
parcheggio;
i parcheggi costruiti dopo il 2005 possono essere alienati
separatamente dall’appartamento (immodificabile è loro destinazione a
parcheggio);
quanto ai parcheggi Tognoli, occorre rilevare che è esclusa
la separazione dei parcheggi Tognoli dall’immobile, poiché, la legge del 2005
non richiama la legge Tognoli e il testo della legge Tognoli non risulta
modificato, quindi, i parcheggi Tognoli non sono alienabili separatamente
dell’appartamento.
soluzioni immobiliari
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