Speciale Condominio: IL BILANCIO

AmministrazioniAC, questo mese offre una guida al bilancio del condominio.

Le problematiche:
L’art. 1129 del Codice Civile -che si limita a sanzionare con la revoca il mancato deposito del conto della gestione per due esercizi – appare non più sufficiente a governare le complesse problematiche delle gestioni condominiali e tanto meno a costituire un realistico deterrente per quegli amministratori che delle maglie larghe della legge approfittano.

Posizione aggravata poi dall’ orientamento giurisprudenziale, tuttora non contrastato, per il quale l'amministratore non è obbligato a tenere la contabilità condominiale, «previste per il bilancio delle società, essendo invece sufficien¬te che tale contabilità sia idonea a rendere intellegibile ai condomini le voci dì entrata e di uscita, con le quote di ripartizione. Né si richiede che queste voci siano trascritte nel verbale assembleare ovvero siano oggetto di analitico dibattito ed esame, alla stregua della documentazione giustificativa, in quanto rientra nei poteri dell'organo deliberativo la facoltà di procedere sinteticamente alla approvazione stessa, prestando fede ai dati forniti dall'am¬ministratore. (Cass. 3231/1984)

Anche se in un remoto passato la stessa Suprema Corte di Cassazione aveva fatto dei distinguo: tra gestioni di rilevante entità e gestioni di modeste proporzioni, per le quali l'amministratore non è tenuto all'osservanza di particolari formalità, essendo sufficiente - nei casi in cui il conto si riferisca ai condomini di modeste proporzioni -che il rendiconto contenga gli eleménti essenziali occorrenti per rendere intellegibili,ai singoli condomini, le modalità di impiego dei fondi anticipati dai medesimi per la gestione del condominio, con l'enunciazione delle spese, suddivise per categorie (Cassazione, 25 novembre 1975-n. 3930).

Malgrado tutto nella maggior parte dei casi, si continua a ritenere, anche per le gestioni di consistente valore patrimoniale, che l'amministratore è solo tenuto al rispetto delle norme di cui agli articoli. 1129 e 1135 del Codice civile, in tema di rendiconto, senza alcun obbligo di rigorosa contabilità, di libri contabili obbligatori, di piani dei conti o di conservazione dei documenti, anche dopo le direttive CEE 78/660 e 85/349, recepite dal Dlgs 127/1991,


Ci si è,poi, domandato se l'amministratore, in occasione dell'assemblea di rendiconto, sia tenuto solo all'invio del prospetto di rendiconto o anche a mettere a disposizione dei condomini la documentazione giustificativa. La giurisprudenza ha puntualizzato che "benché 1 "amministratore del condominio non abbia l'obbligo di depositare la documentazione giustificativa del bilancio, egli è tuttavia tenuto a permettere, ai condomini che ne facciano richiesta, di prendere visione ed estrarre copia, a loro spese, della documentazione contabile, gravando sui condomini l'onere di dimostrare che l'amministratore non ha loro consentito di esercitare detta facoltà" (Cass. 28 gennaio 2004, n. 1544).
Rilevante è infine la Sentenza 13350/2003 con cui la Cassazione ha in particolare statuito l'annullabilità delle deliberazioni che riguardino o possano riguardare la conoscenza della documentazione contabile nell'ipotesi, non solo di rifiuto, ma anche di una eccessivamente gravosa consultazione "imposta" dall'amministratore, per l'incongruo tempo accordato.

La forma del bilancio
In assenza di una precisa indicazione normativa - la prassi ha sempre optato per il rendiconto di cassa e quindi per una contabilità elementare, in cui figurano tutte le spese e le entrate, effettivamente sostenute o acquisite nel periodo di riferimento. Un tale sistema dì contabilizzazione comporta che, per esempio, le fatture relative ad un esercizio, se non pagate, siano riportate negli esercizi successivi, riguardando -il rendiconto di cassa - i soli movimenti di cassa. Per determinare la situazione di cassa alla fine di un qualsìasi periodo contabile (da inserire poi in situazione patrimoniale) occorre far riferimento al corrispondente risultato della precedente gestione ed effettuare la somma algebrica di introiti ed esborsi che hanno modificato disponibilità in contanti e conti correnti bancario postali.

Il rinvio alla nozione di bilancio e ai fondamentali canoni contabili consentono quindi di recuperare il principio relativo alla contabilizzazione dell'attivo e del passivo dell'esercizio e, quindi, dello stato patrimoniale. Tanto più che il richiamato articolo 1135 parla testualmente dì «residuo attivo della gestione».
Lo stato patrimoniale può peraltro essere sostituito da una relazione relativa ai debiti e crediti dell'esercìzio, che renderebbe certamente più intellegibile ai condomini la realtà contabile del condominio.

L'attività di AmministrazioniAC
Preventivo
Anche il preventivo e la ripartizione delle spese devono essere redatti dall'amministratore e approvati dall'assemblea(articolo 1135, n. 2 codice civile). I quorum sono gli stessi previsti per il rendiconto

Stato di ripartizione
Secondo l'articolo 63,comma 1,delle disposizioni di attuazione al codice civile, va redatto dall'amministratore e approvato dalla maggioranza dei partecipanti all'assemblea. I quorum sono gli stessi previsti per il rendiconto

Accesso ai documenti
Secondo la giurisprudenza della Cassazione,l’amministratore ha il dovere di mostrare ai condomini la documentazione contabile. È un dovere la cui violazione determina l'invalidità della delibera di approvazione del rendiconto

Rendiconto annuale
È redatto dall'amministratore e deve essere approvato con delibera assunta dalla maggioranza dei presenti all'assemblea che rappresenti i seguenti quorum (articolo 1136 commi le2 del codice civile): «in prima convocazione "un terzo più uno dei condomini" in seconda convocazione "un terzo dei condomini" e almeno "un terzo del valore dell'edificio"

Contributi e ritardi
Attivarsi per riscuotere i contributi è compito dell'amministratore, così come previsto dall'articolo 1130, n. 3 del codice civile. Allo stesso modo, è suo compito agire legalmente per riscuotere le morosità (articolo 63, comma l, delle disposizioni di attuazione). Per la riscossione non serve, quindi, una delibera dell'assemblea.

Vuoi parlare con i nostri consulenti e professionisti:
AmministrazioniAC.com

Eco Bonus sulle abitazioni

Con la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale, il Decreto attuativo sugli incentivi previsti dal DL 25 marzo 2010, n. 40, pubblicato sulla G.U. n. 71 del 26 marzo 2010.

Gli incentivi, lo ricordiamo, riguardano case ecosostenibili, ciclomotori, cucine ed elettrodomestici, prodotti industriali come inverter, motori elettrici, gru a torre, rimorchi e macchine agricole, ma anche abbonamenti a internet veloce per i giovani fino a 30 anni. I requisiti per beneficiare delle agevolazioni sono consultabili in una scheda pubblicata dal ministero dello Sviluppo economico.

Chiedi ai professionisti di AmministrazioniAC

Buona Pasqua

BUONA PASQUA
da
Affinati Group



Soluzioni per il privato - il professionista e le p.m.i.

Affinati.com AmministrazioniAC Legal

Un mese di tempo

Non ho mai utilizzato le pagine di questo blog per motivi personali,

Il blog è dei professionisti nostri collaboratori, degli utenti e dei nostri clienti.
Il blog è informazione, consigli e soluzioni.
Il blog è la trasposizione della filosofia delle nostre attività.

Concedetemi però queste poche righe.
Un evento importante arricchirà come non mai la mia vita,
quindi da un lato non potrò esser presente per la gestione dei servizi internet e comunicazione e dall'altro il momento è propizio per alcuni cambiamenti, per alcuni arricchimenti dei contenuti, per piccole modifiche nella struttura dei siti e dei blog.

Marzo 2010 porterà la professionalità di sempre ma una forma diversa.

Grazie per l'attenzione.

Dott. Jacopo M.D. Affinati

Ici ed energie rinnovabili

Alcune interpretazioni dell'amministrazione finanziaria pongono una serie di problemi ai soggetti titolari di diritti reali su impianti eolici e fotovoltaici i quali, laddove l'orientamento ministeriale si rivelasse corretto, dovrebbero fronteggiare oneri tributari aggiuntivi, prima tra tutti l'Ici.
Con la risoluzione 3/1/2008 l'agenzia del Territorio ha affermato che le centrali elettriche a pannelli fotovoltaici devono essere (quali «immobili ospitanti impianti fotovoltaici») accatastati come «opifici» (categoria catastale D/1), con rilevanti conseguenze non solo ai fini ici (imponibilità), ma anche in termini di imposizione indiretta all'atto della conclusione dei contratti di trasferimento o utilizzo {si veda l'altro articolo in pagina). Stesse conclusioni sono state raggiunte con riferimento agli impianti eolici (circolari M/T/2007 e 4/T/2006).

Queste prese diposizione, basate anche sulla nota vicenda delle turbine installate nelle centrali elettriche tradizionali non convincono.
La 'commissione provinciale di Bologna (sezione VI, decisio¬ne n. 11/2009), con riferimento a una centrale eolica, ha bocciato la tesi del Territorio, stabilendo che la corretta classificazione catastale di queste fonti di energia -anche in considerazione della funzione di utilità sociale rivestita - vada individuata nella categoria "E". Il che, pur mantenendone ferma la natura immobiliare, ne: comporta l'esenzione dall'Ici.

Parte della dottrina sostiene, invece, che non si sarebbe in presenza di unità immobiliari (e quindi di obbligo di accatastamento) atteso che, contrariamente a quanto accade con le turbine delle centrali dove immobile e impianto costituiscono un tutt'unoinseparabile.iparchi eolici e fotovoltaici esauriscono di per se stessi la propria funzione, senza che il terreno rivesta altro ruolo se non quello (peraltro eventuale) di supporto.
È esperienza comune che, spesso, il fondo continua ad essere utilizzato anche dopo l'installazione dei pannelli o degli aerogeneratori, ad esempio come pascolo. A favore di questa impostazione si possono citare altre considerazioni: la realizzazione di un parco eolico o fotovoltaico non mutala destinazione d'uso'(agricola) del terreno in cui èposizionata.
I moduli (soprattutto nel fotovoltaico) non costituiscono un «impianto fìsso al suolo, in quanto normalmente possono essere agevolmente rimossi e posizionati in altro luogo, mantenendo inalterata la loro originaria funzionalità» (parole dell'agenzia delle Entrate, circolare 46/E/O7).

Infine, dal punto di vista procedurale, nonostante una certa prassi contraria, si ritiene che il comune, in sede dì accertamento, non possa sostituirsi all'agenzia del Territorio e qualificare catastalmente un (presunto) immobile sfornito di rendita, essendosi interrotta bruscamente la progettata delega delle funzioni catastali agli enti locali (Tar Lazio 4259/2008).

A ben vedere, poi, anche l'agenzia del Territorio ha dovuto mitigare le proprie conclusioni, affermando (circolare n. 3/T/o8 citata) che «non hanno autonoma rilevanza catastale è costituiscono semplici pertinenze delle unità immobiliari le porzioni di fabbricato ospitanti gli impianti di produzione energia aventi modesta potenza e destinati prevalentemente ai consumi domestici».

Per saperne di più chiedi ai nostri consulenti.
AmministrazioniAC
Tutte le soluzioni per gli immobili
Locazione, Condominio, Investimenti

Immobili: come si ottiene la certificazione energetica

L'ACE (più comunemente detta certificazione energetica) può essere ottenuta dal proprietario dell'immobile seguendo due vie:

1\ rivolgersi a un soggetto accreditato.
2\ In caso di ristrutturazione ottenere dal proprio tecnico di fiducia un Aqe (ovverosia un attestato di qualificazione energetica)
Chiaramente l'Aqe essendo redatto dal tecnico che ha personalmente seguito i lavori dovrà essere sottoposto al certificatore per essere convertito in Ace.

La seconda procedura è obbligatoria in caso di nuove costruzioni e ristrutturazioni totali e non deve spaventare a proposito dei costi poichè la figura del certificatore entrerà solamente nella fase finale della procedura che sarà seguita direttamente dal tecnico incaricato per le opere.

Un'altro servizio di
AmministrazioniAC

Scenario Immobiliare: Certificazione energetica e vendite

Il mercato immobiliare del centro/nord Italia appare chiaramente in una fase discendente.
Soprattutto, un bel voto sulla pagella energetica ha pochissimi effetti sul prezzo di vendita di una casa, a meno che non si tratti di una costruzione nuova di zecca e realizzata con tutti i crismi dell'efficienza.
Per gli immobili più recenti, il problema è un altro: il momento in cui il compratore entra in contatto con la certificazione! Nella maggior parte dei casi, infatti, il documento gli viene consegnato dopo il preliminare, se non addirittura al rogito, quando il prezzo è già stato concordato.
Avere conoscenza del reale rendimento dell'immobile, chiaramente se questo non sarà soggetto a un'integrale ristrutturazione, può permettere al potenziale acquirente avveduto di disporre di una diversa arma nelle trattive per l'acquisto.

Soluzioni per l'immobiliare
AmministrazioniAC