Condominio, spese deliberate prima dell'acquisto

Malgrado una non felice interepretazione dell'art. 63 delle Disp. di Att. al Codice Civile che sostiene una solidarietà per fra acquirente e venditore per le spese dell'anno in corso e dell'anno precedente, è opionione generalizzata che indipendentemente dalle pattuizioni fra venditore e acquirente quest'ultimo risponde degli obblighi di spesa sorti in età successiva all'acquisto dell'unità immobiliare.
Vige quindi il principio della personalità delle obbligazioni - salvo ovviamente che non sia convenuto diversamente fra le parti - quindi l'acquirente risponderà esclusivamente per le spese deliberate solamente in epoca successiva al momento in cui acquistando l'unità immobiliare è divenuto condomino.
Per concludere nel caso in cui si fosse chiamati a rispondere per spese "antecedenti", l'acquirente avrà diritto a rivalersi sul venditore, malgrado debba provvedere direttamente a saldare quanto dovuto al condominio.

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Condominio: Obbligo di contribuire alle spese

L'obbligo dei singoli partecipanti alla comunione di un edificio di contribuire al pagamento delle spese effettuate nel comune interesse "sorge" per effetto della deliberazione con la quale l'assemblea approva le spese stesse e non da quella di approvazione del piano di riparto che può anche mancare.

GUIDA Condominio - L'inquilino in Assemblea e la ripartizione delle spese

L'art. 10 della L.392/78 stabilisce che il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell'appartamento locatogli, nelle delibere dell'assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria. Egli ha inoltre diritto di intervenire, ma senza diritto di voto, nelle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni.

Tale disciplina si applica anche qualora si tratti di edificio non in condominio. In tale ipotesi i conduttori si riuniscono in apposita assemblea convocati dal proprietario dell'edificio o da almeno tre conduttori.

Si osservano, in quanto applicabili, le disposizioni del codice civile sull'assemblea dei condomini.

Qui troverete la tabella della ripartizione delle spese fra proprietario ed inquilino

Il pagamento degli oneri accessori da parte del conduttore deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento l'inquilino ha il diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese che lo riguardano, con la descrizione dei criteri di ripartizione; egli ha inoltre il diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate.

Il conduttore richiesto del pagamento degli oneri accessori deve considerarsi automaticamente in mora alla scadenza del termine di due mesi, se nello stesso termine non abbia chiesto l'indicazione specifica delle spese e dei criteri di ripartizione o di prendere visione dei documenti giustificativi, non essendovi per il locatore, in mancanza della richiesta del conduttore, alcun onere di indicazione specifica delle predette spese e dei predetti criteri (Cass. 24/1/1996, n. 540).

Per quanto riguarda le spese condominiali, di fatto l'inquilino le paga direttamente a mani dell'amministratore; di regola, però, questi può esigere i contributi e le spese per la manutenzione delle cose comuni e per la prestazione dei servizi nell'interesse comune direttamente ed esclusivamente dai condomini, restando esclusa un'azione diretta nei confronti dei conduttori delle singole unità immobiliari (Cass. 28/10/1993, n.10719).Ovviamente il locatore costretto a pagare potrà rivalersi nei confronti del conduttore, non senza avergli prima fornito adeguata giustificazione delle spese sotto il profilo dell'indicazione dei criteri di riparto ed offrirgli in visione i relativi documenti.

Il diritto del locatore al pagamento degli oneri condominiali posti a carico del conduttore dall'art. 9 L. 392/1978 si prescrive nel termine di due anni indicato dall'art. 6 L. 22/12/1973, n. 841.

Si ringrazia il sito AmministrazioniAC che cura tutta la casistica riguardante locazioni, condominio e compravendita immobiliare

Condominio - Ripartizione spese fra usufruttuario e nudo proprietario

Ai fini della ripartizione delle spese condominiali tra nudo proprietario e usufruttuario, occorre riferirsi al criterio della natura delle opere da realizzare. L'usufruttuario, avendo l'uso e il godimento della cosa, sarà responsabile per tutto ciò che attiene alla conservazione e al godimento della cosa stessa sotto il profilo materiale e della sua attitudine produttiva. Mentre saranno riservate al nudo proprietario le opere che incidono sulla struttura, la sostanza e la destinazione della cosa. Pertanto, spese come quelle di rifacimento della caldaia, di assicurazione del fabbricato, di manutenzione del tetto, non assumono quel carattere di straordinarietà come sopra delineato, ma piuttosto vanno fatte rientrare nell'alveo delle spese relative all'amministrazione e alla conservazione del bene in quanto idonee a preservarne l'attitudine produttiva, con conseguente attribuibilità dei relativi oneri all'usufruttuario.