SOLUZIONI IMMOBILIARI: maggio 2013

lunedì 27 maggio 2013

Condominio: in caso di vendita dell'appartamento chi paga i lavori straordinari?

n caso di vendita dell'unità immobiliare, deve sostenere le spese straordinarie chi è proprietario nel momento in cui queste sono approvate dall'assemblea e non quando, in precedenza, sono diventate necessarie. Lo ha affermato la Cassazione che, con la sentenza 10235 del 2013 è tornata a occuparsi delle obbligazioni nel condominio. In particolare, la Cassazione ha distinto tra le obbligazioni "propter rem" (decise dall'amministratore in quanto necessarie) da quelle "volontarie" (approvate dall'assemblea).
Secondo la giurisprudenza maggioritaria della Cassazione, le obbligazioni dei condomini nei confronti di terzi e del condominio sono da considerare obbligazioni "propter rem", cioè a causa della proprietà: questa tipologia di obbligazioni è collegata all'essere proprietari del bene. Da ciò deriva che, in caso di manutenzione, l'obbligazione sorge immediatamente quando la necessità manutentiva si manifesta; e l'assemblea condominiale non fa altro che rendere concreto l'obbligo che è già sorto in precedenza e che rimane a carico di chi era condomino al tempo in cui l'opera manutentiva si è resa necessaria.
Ma i giudici di legittimità, con la sentenza 24654 del 3 dicembre 2010, hanno affermato che le spese approvate, in via di consuntivo o ratifica dell'operato dell'amministratore, devono essere annoverate tra le obbligazioni "propter rem" (in quanto la delibera ha natura meramente dichiarativa). Al contrario, le delibere relative alle innovazioni, stante il loro carattere preventivo e volontario, hanno natura costitutiva, per cui l'obbligazione sorge al momento dell'approvazione della spesa. Inoltre, la pronuncia 10235 del 2013 espressamente estende il principio affermato dalla sentenza 24654/2010 ai lavori straordinari, non circoscrivendolo alle sole innovazioni.
Le soluzioni, quindi, cambiano se si attribuisce maggiore rilevanza al momento deliberativo, "parte dinamica", o alla fase "statica". Nel primo caso si dà più peso all'assemblea, intesa come comunione di intenti verso un unico scopo, e tutti i partecipanti sono chiamati a rispondere solidalmente. Nel secondo caso, invece, si attribuisce maggiore rilevanza alla fase "statica", per cui la causa dell'obbligazione è la quota di comproprietà ("propter rem") e, non sussistendo alcuna rilevanza soggettiva all'obbligazione (come avviene per quelle che discendono dall'eredità), si risponde nei limiti della quota stessa.
La legge di riforma del condominio (legge 220/2012), in vigore dal 18 giugno, disponendo l'obbligo di preventiva escussione dei condomini morosi ma, al contempo, ammettendo che è possibile rivolgersi agli altri (non morosi) in caso di esecuzione infruttuosa, di fatto reintroduce la solidarietà generalizzata. Dovrebbe così chiudersi il capitolo relativo alle obbligazioni.

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lunedì 13 maggio 2013

Bonus del 40% del GSE

Al fine di perseguire gli obiettivi ambientali previsti dall’UE per il 2020 e di incentivare la produzione di energia termica da biomassa, geotermia e solare, il governo ha fissato il Decreto Ministeriale 28 dicembre 2012, firmato dai Ministri dello Sviluppo Economico Corrado Passera, dell’Ambiente Corrado Clini, e delle Politiche agricole Mario Catania. Sulla base di questo DM, si è previsto uno stanziamento di circa 900 milioni di euro annui (di cui 700 per privati ed imprese e 200 per amministrazioni pubbliche), il cosiddetto Conto Termico, che permetterà di coprire il 40% della spesa sostenuta per gli interventi di conversione degli impianti, spalmabile in un arco di tempo compreso fra 2 e 5 anni. Il bonus, che ricordiamo non è cumulabile con altre agevolazioni fiscali (vedi ad es. quella del 55% rimborsabile in 10 anni), varia sulla base della tipologia dell’intervento, della potenza dell’impianto e della zona climatica.
Come usufruire del Conto Termico
Il GSE ha stabilito delle regole applicative per usufruire delle agevolazioni previste dal Conto Termico per la produzione di energia termica da fonti rinnovabili e per gli interventi di efficientamento energetico di piccole dimensioni:
entro 60 giorni dall’ultimazione dei lavori, va trasmessa al GSE la domanda compilata su apposito modulo;
la domanda dovrà essere corredata del documento d’identità del soggetto responsabile, della specifica relativa alla tipologia di intervento eseguito e dell’entità della spesa sostenuta;
in caso di più interventi agevolabili, la domanda dovrà comunque essere unica.
A seguito della presentazione della domanda, il GSE assegna un codice identificativo riveniente dall’iscrizione obbligatoria del soggetto richiedente all’area clienti del portale internet (ove vanno inseriti tutti i dati relativi all’intervento e alle spese). Il GSE, dopo aver analizzato i dati inseriti, istruisce la pratica e, in caso di esito positivo, eroga l’incentivo tramite bonifico bancario rateizzato (unica rata se la spesa non supera i 600 euro). In caso di esito negativo, il soggetto richiedente ha 30 giorni di tempo per integrare la documentazione richiesta. In Tab. 1, la documentazione per l’istruzione completa della pratica.
Come usufruire del bonus Conto Energia Rinnovabili Termiche
Le agevolazioni del Conto Termico prevedono una differenziazione fra gli interventi di riqualificazione energetica di immobili esistenti dotati di impianti di climatizzazione e gli interventi sugli impianti per la produzione di energia termica da fonte rinnovabile. Relativamente a questa seconda tipologia di agevolazione, ricordiamo che già a partire dal 9 giugno p.v., sarà possibile ottenere l’incentivo del Conto Energia Rinnovabili Termiche: il soggetto responsabile dell’intervento, cioè chi ha materialmente sostenuto le spese, dovrà iscriversi ai Registri del Conto Termico per via esclusivamente telematica mediante il Portaltermico, sul sito internet del GSE (Gestore Servizi Energetici). Ricordiamo che si tratta di: interventi di sostituzione di impianti di riscaldamento con impianti a pompa di calore, elettriche o a gas, che impiegano energia aerotermica, geotermica o idrotermica; interventi di sostituzione degli impianti di serre e fabbricati rurali con impianti alimentati da biomassa.
A seguito di queste domande di iscrizione, il GSE stilerà delle graduatorie sulla base dei dati indicati dal soggetto richiedente.

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lunedì 6 maggio 2013

IMU ed area edificabile

La Corte di Cassazione con sentenza 5166/2013 ha ritenuto che la cessione unitaria di un terreno agricolo con sovrastanti fabbricati ex rurali collabenti, destinati alla demolizione e alla ricostruzione come fabbricati civili, va considerata come cessione di area fabbricabile.
I giudici di Piazza Cavour prendono le mosse proprie dalla normativa Ici, ricordando che l'area edificabile costituisce un genere articolato nelle due specie dell'area edificabile di diritto, così qualificata in un piano urbanistico, e dell'area edificabile di fatto, vale a dire del terreno che, pur non essendo urbanisticamente qualificato, può nondimeno avere una vocazione edificatoria di fatto, in quanto sia potenzialmente edificatorio anche al di fuori di una previsione programmatica.
Nel caso analizzato dai giudici di legittimità la natura di area edificabile è stata riconosciuta sulla base di una suscettibilità edificatoria unitaria del terreno a prescindere dal fatto che l'area fosse inserita, dallo strumento urbanistico generale, in zona agricola.
Il principio di diritto enunciato risolve il problema applicativo relativo ai fabbricati collabenti, normalmente accatastati in categoria catastale F2. Si tratta di fabbricati con un alto livello di degrado, pericolanti o diroccati, non utilizzabili e per questo accatastati senza rendita catastale. A seguito dell'emersione dei fabbricati ex rurali, iniziata con il Dl 262/2006, molti di questi fabbricati sono stati accatastati proprio in categoria F2.
Questi fabbricati, in realtà, sono da assoggettare come area fabbricabile in quanto lo strumento urbanistico comunale normalmente ne prevede il recupero edilizio, anche se nei limiti della cubatura esistente. Si tratta quindi di aree fabbricabili previste direttamente dallo strumento urbanistico, ai sensi dell'articolo 2 del Dlgs 504/1992, e non di fabbricati che possono essere attratti ad imposizione solo in caso di ristrutturazione, ai sensi dell'articolo 5 della normativa Ici.
Naturalmente, il fabbricato collabente situato in una zona del territorio comunale dove è comunque precluso il recupero edilizio, come nelle fasce di rispetto di un fiume, sarà escluso dall'Ici ed anche dall'Imu, non essendo né un terreno, né un fabbricato con rendita, né un'area fabbricabile.
La Cassazione, con la sentenza citata, completa dopo vent'anni di applicazione dell'Ici, il quadro di riferimento per le aree fabbricabili, costituito da una stratificazione di sentenze della Corte di Cassazione (sezioni unite 30 novembre 2006, n. 25506) e della Corte Costituzione (27 febbraio 2008, n. 41) e da un susseguirsi di norme, terminate con l'articolo 36 del Dl 223/2006 che considera area fabbricabile, ai fini di tutte le imposte, comunali ed erariali, l'area utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione della regione e dall'adozione di strumenti attuativi del medesimo. Ovviamente l'articolato quadro giurisprudenziale e normativo è integralmente applicabile anche per l'Imu.

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