Immobili e prelazione

Il "diritto di prelazione", è concesso dalla legge a chi è inquilino in un contratto di locazione. La prelazione è imposta dalla legge solo in casi ben precisi. Tuttavia, niente vieta che sia concessa contrattualmente, anche in mancanza di obbligo: anzi, nei moduli prescritti per le locazioni a canone concordato, il locatore deve dichiarare espressamente se la concede o meno.
Locazioni commerciali
È la prelazione più diffusa. Vale solo quando l'immobile non abitativo è utilizzato per attività commerciali che prevedano diretti contatti con il pubblico . Espressamente escluso dalla legge l'uso per l'esercizio di attività professionali
In sostanza, in caso di vendita, l'inquilino ha diritto di continuare comunque il contratto di locazione fino alle scadenze naturali oppure acquistare, se lo vuole, l'immobile al prezzo e alle condizioni stabilite per la vendita dal proprietario, che non potrà alienare ad altri con condizioni diverse.
Meccanismi
Il proprietario deve dare per legge comunicazione della vendita con notifica attraverso l'ufficiale giudiziario all'inquilino . La giurisprudenza ha però valutato la raccomandata con ricevuta di ritorno come un mezzo di validità pari alla notifica. Nella comunicazione, va scritto il prezzo, sempre espresso in denaro, e le condizioni a cui avviene la vendita stessa, altrimenti la comunicazione è priva di valore. Non occorre allegare il compromesso. Il conduttore ha 60 giorni di tempo per esercitare il diritto all'acquisto, sempre per iscritto e tramite ufficiale giudiziario. Il pagamento, salvo diversi accordi, deve essere effettuato entro 90 giorni dalla prima comunicazione del proprietario, insieme alla stipula del compromesso o del rogito di acquisto.
Il diritto di riscatto
Cosa accade se il proprietario non effettua la comunicazione, ma vende l'immobile ad altri? Oppure se, fatto un prezzo all'inquilino, che rinuncia, ne concede uno inferiore ad un estraneo? L'inquilino ha la possibilità, entro sei mesi dalla trascrizione del rogito, di riscattare l'immobile dall'acquirente e perfino da altre persone a cui sia stato in seguito venduto, con un'apposita azione giudiziaria. Potrà pretendere anche eventuali danni (Cassazione, sentenza n. 9468/1990). Per riscattare, dovrà versare il prezzo denunciato sull'atto di vendita entro trenta giorni. Un periodo di tempo che scatta:
– dalla data della notifica dell'acquirente, che comunica di non opporsi al riscatto;
– oppure dalla prima udienza del giudizio, se l'acquirente stesso non fa opposizione al riscatto;
– o, infine, dalla data della sentenza che riconosce il diritto di riscatto, se vi è opposizione.
Cosa accade se l'inquilino non paga? Il caso è dubbio. Secondo la Cassazione più recente (sentenza n. 8809/1998) non perde il diritto: può solo essere costretto in giudizio a versare il prezzo più i danni conseguenti al ritardo.
Prelazione all'affitto
Scatta quando il locatore intende affittare ad altri. Il diritto dell'inquilino matura alla seconda, definitiva, scadenza del contratto non abitativo, dopo il suo rinnovo automatico , al nuovo canone richiesto dal proprietario . Infatti, la compravendita dell'immobile non è elencata per le locazioni commerciali tra i motivi di interruzione del contratto di locazione alla prima scadenza, di sei o di nove anni (come accade per quelle abitative). Si conserva tale diritto anche nel caso in cui il contratto con il nuovo inquilino sia sciolto entro un anno, ovvero quando il locatore abbia ottenuto il rilascio dell'immobile non intendendo locarlo a terzi, e, viceversa, lo abbia concesso in locazione entro i sei mesi successivi, ovviamente sempre in base al nuovo canone.
La prelazione non esiste però se il proprietario o l'inquilino hanno dato regolare disdetta, oppure l'inquilino è moroso.
Locazioni abitative

E' infatti conseguenza di un altro diritto, quello del proprietario a interrompere la locazione alla prima scadenza, quando intende vendere l'appartamento, evitando il rinnovo automatico del contratto previsto dalla legge n. 431/1998. Ricordiamo che tale prima scadenza è di quattro anni, per le locazioni a canone libero, e di tre anni per quelle a canone concordato. All'inquilino è data, come compenso, la possibilità di acquistare per primo i locali messi in vendita. Se, invece, il contratto giunge al termine naturale, per esempio dopo otto anni, la prelazione non c'è. Va ricordato, però, che il proprietario venditore, per poter interrompere alla prima scadenza, non deve possedere altri immobili, oltre a quello in cui abita e a quello dato in locazione. La prelazione all'acquisto e il corrispondente diritto di riscatto vanno esercitati secondo gli stessi meccanismi previsti per le locazioni commerciali. La legge di riforma pone un principio già noto nelle locazioni commerciali: se il locatore, dopo aver interrotto il contratto alla prima scadenza non vende, oppure è proprietario di più immobili, l'inquilino ha diritto al risarcimento del danno in misura non inferiore a 36 mensilità dell'ultimo canone di locazione versato (spese escluse).

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