legge 98/2013 Immobili

L'art.30 modifica in più punti il DPR 380/2001 Testo Unico dell'Edilizia. Di seguito ne delineo i principali.

• Le Regioni possono modificare le distanze tra edifici e gli standard del DM 1444/1968. Il comma 1 introduce nel TUE l'art. 2 bis che consente alle Regioni, di fare leggi di deroga al DM 2.4.1968 n.1444 "Limiti inderogabili di densità edilizia, altezza, distanza tra i fabbricati….". La misura appare foriera di rischi per l'assetto dei centri urbani, visto che le Regioni possono operare senza limiti, e senza alcuna omogeneità tra loro. Va anche considerato che il DM 1444/1968 è un caposaldo normativo perché costituisce la principale norma nazionale per la pianificazione urbanistica ed un riferimento unificante a livello nazionale in un campo che da tempo è di prevalente competenza regionale. In ogni caso lo stesso DM con l'art.9 già consente distanze tra edifici inferiori, ma solo nell'ambito di piani attuativi del PRG.

• SCIA per demolizione-ricostruzione con modifiche alla sagoma. Il comma 1 modifica l'art.3 c.1 d) del TUE, stabilendo che le demolizioni-ricostruzioni con modifiche alla sagoma dell'edificio, ma con volume inalterato, rientrano nella ristrutturazione leggera e pertanto non richiedono più il permesso di costruire: basta presentare la SCIA. A mio avviso, su questo punto occorrerebbe che il Ministero chiarisca ufficialmente che nel Testo Unico dell'Edilizia per "volume" si intende non la forma dell'edificio, ma la quantità di metri cubi della costruzione. Infatti il significato della parola "volume" è anche "spazio limitato da superficie chiusa", cioè forma. In tale accezione sarebbe inutile aver eliminato il rispetto della sagoma, perché la sagoma determina il volume e pertanto resterebbe l'obbligo di mantenere sia la cubatura che la forma dell'edificio. L'eliminazione del rispetto della sagoma potrebbe significare solo che non occorrerebbe rispettare i cornicioni, i marcapiani, le modanature delle finestre, i porticati e le altane. Pertanto può succedere che in qualche Comune l'ufficio tecnico ritenga che la forma volumetrica dell'edificio non debba essere modificata, se si intende applicare la SCIA.
  Continuando ad illustrare la norma, è da sottolineare la novità che essa si applica anche al caso di edifici crollati per sisma, sempre che sia possibile dimostrare la consistenza dell'edificio. Si applica inoltre alle varianti al permesso di costruire. Resta l'obbligo di rispetto della sagoma nel caso di edifici vincolati come bene culturale. La liberalizzazione si applica anche nei centri storici ma, per limitare il rischio di brutture, i Comuni possono delimitare all'interno del centro storico zone di maggiore pregio, nelle quali le demolizioni-ricostruzioni senza rispetto della sagoma richiedono comunque il permesso di costruire. Tali delibere devono essere assunte entro il 30 giugno 2014. In caso di inadempienza subentra la Regione ed eventualmente il Ministero delle infrastrutture, per nominare un commissario ad acta che dovrà assumere la delibera. In mancanza della delibera non si può ricostruire con la SCIA. Invece, nelle aree del centro storico che non saranno perimetrate, le demolizioni-ricostruzioni senza rispetto della sagoma, ma con rispetto del volume, potranno essere realizzate con semplice SCIA. Occorrerà comunque attendere 30 giorni dopo la consegna della SCIA per iniziare i lavori. Ma la norma ribadisce che se l'edificio è vincolato occorrerà il permesso di costruire. A parere di chi scrive, la norma ha un valore positivo perché facilita il rinnovo dell'edilizia esistente e così riduce il consumo di suolo inedificato. Inoltre lascia maggiore libertà ai progettisti nelle demolizioni-ricostruzioni con mantenimento del volume esistente, e consentirà perciò l'inserimento di architetture moderne nella città otto-novecentesca. Il che appare utile a tutti coloro che pensano che la città è un organismo vivente che non si può ingessare, pena la sua decadenza. In ogni caso la maggiore libertà è necessaria per consentire la modernizzazione degli edifici, il contenimento dei consumi energetici e la risposta dell'edificio a nuove esigenze funzionali. Ciò vale anche per i centri storici, per i quali vanno ovviamente salvaguardati gli edifici vincolati e le aree di maggiore compattezza storica, ma va lasciata la possibilità di modificare singoli edifici o gruppi di edifici, che pur essendo interni al centro storico, non hanno pregio storico-artistico e perciò non sono vincolati. Pertanto occorre augurarsi che i Comuni si comporteranno in modo equilibrato, evitando di stabilire che tutto il centro storico è zona pregiata, ma stabilendo congrue aree nelle quali, mantenendo la volumetria, sia possibile modificare la sagoma dell'edificio, nel rispetto di tutte le norme sulle distanze, sull'igiene edilizia ecc. Come è noto la progettazione degli interventi su edifici vincolati è competenza esclusiva degli architetti (ma gli ingegneri possono partecipare per la parte tecnica). Ritengo che all'interno dei centri storici, a garanzia della qualità dell'architettura e dell'armonia con l'edilizia circostante, dovrebbe essere statuito per legge che gli architetti hanno la competenza esclusiva anche per gli edifici non vincolati.

• CIL non più riservata ai liberi professionisti. Lo stesso comma 1 modifica l'art.6 c.4 per cancellare che, nella Comunicazione d'Inizio Lavori, il progettista non deve essere un dipendente del committente. Pertanto ora i progetti possono essere firmati anche dai dipendenti dell'impresa o dell'ente committente. La disposizione cancella una norma che stabiliva una posizione di indipendenza del progettista nei confronti del committente. Una posizioni di terzietà del progettista, in quanto equidistante tra gli interessi del committente e l'interesse della collettività rappresentato dal rispetto delle regole. E' stata sacrificata, in nome della semplificazione, una garanzia per il rispetto delle norme. Il CNAPPC ha ignorato il problema (forse non si è accorto della norma)!
• Permesso di costruire: silenzio-assenso e silenzio-rigetto. Lo stesso art.30 comma 1 sostituisce i commi 8 e 9 dell'art.20 del TUE stabilendo che se il Comune non ha opposto motivato diniego, si intende formato il silenzio-assenso. Sono fatti salvi i casi di presenza di vincoli ambientali, paesaggisti o culturali: in caso di diniego dell'atto di assenso, decorso il termine, la domanda di rilascio del permesso di costruire si intende respinta e il responsabile del procedimento trasmette al richiedente il provvedimento di diniego. Ciò consente all'interessato di impugnare il provvedimento.
• SCIA e CIL: lo sportello unico acquisisce preliminarmente gli atti di assenso. Viene aggiunto nel TUE l'art.23-bis che dà all'interessato la possibilità di chiedere allo sportello unico, prima della presentazione della SCIA, di provvedere all'acquisizione degli atti di assenso di Soprintendenza ecc. necessari per eseguire i lavori. Nel caso l'interessato presenti le richieste di assenso contestualmente alla presentazione della SCIA, può dare inizio ai lavori solo dopo l'acquisizione degli atti di assenso.
• Agibilità per parti di edifici. Viene modificato l'art.24.4 del TUE per stabilire che il certificato di agibilità può essere richiesto anche per singoli edifici o singole porzioni della costruzione, o per singole unità immobiliari, purché funzionalmente autonomi, qualora siano state realizzate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria relative all'intero intervento edilizio e siano state completate e collaudate le parti strutturali connesse, nonché collaudati e certificati gli impianti relativi alle parti comuni; all'art.25 TUE viene aggiunto il comma 5 bis che stabilisce che se l'interessato non presenta la domanda del certificato di agibilità, fermo restando la presentazione del certificato di collaudo statico, del certificato regionale per le zone sismiche e della dichiarazione sulle barriere architettoniche, può presentare la dichiarazione del Direttore dei lavori o di un professionista abilitato, con la quale si attesta la conformità dell'opera al progetto e la sua agibilità, corredata della richiesta di accatastamento che lo sportello unico trasmette al Catasto, e della dichiarazione dell'impresa sulla conformità degli impianti relativa a sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico.

• Inizio e fine dei lavori. L'art.30 comma 3 proroga, per i permessi già rilasciati, i termini di cui all'art.15 del TUE portando da uno a tre anni il limite per l'inizio dei lavori e da tre a cinque anni il termine per l'ultimazione. La proroga si applica sia al permesso di costruire che alla SCIA e alla DIA. Il comma 3bis proroga di tre anni il termine di validità nonché i termini di inizio e fine lavori nell'ambito delle convenzioni di lottizzazione stipulate entro l'anno 2012.

• Esercizi commerciali (articolo 30, comma 5-ter). Regioni ed enti locali non possono prevedere aree interdette agli esercizi commerciali, ovvero limitazioni ad aree dove possano insediarsi attività produttive e commerciali.

 

Alcuni provvedimenti relativi ad altri articoli della legge 98/2013.

• Edilizia scolastica. L'art. 18, commi 8 e 8-ter stabilisce che le risorse messe a disposizione dall'Inail - fino a 100 milioni di euro per ciascuno degli anni dal 2014 al 2016 - vengono destinate a un piano di interventi di messa in sicurezza degli edifici scolastici e di costruzione di nuovi edifici scolastici.

• Piano 6000 campanili. L'art.18.9 stanzia fondi per mini opere in comuni con meno di 5000 abitanti.

• Piano città. L'art. 9.3 bis rende possibile utilizzare fondi europei per finanziare il piano città.

• Lavori pubblici. L'art.26.2 semplifica, fino a fine 2015, i requisiti per i progettisti che partecipano alle gare. L'art.26 ter stabilisce, fino a fine 2014, l'obbligo di anticipare all'impresa appaltatrice il 10% dell'importo dei lavori. Esclusi gli appalti di servizi.

• DURC. È trattato nell'art.31

• Sicurezza cantieri. L'art.32 modifica il DLgs 81/2008 e l'art.131.2 DLgs 163/2006, disponendo una serie di semplificazioni. Tra l'altro, stabilisce che mediante decreto ministeriale, entro 60 giorni, verranno definiti modelli semplificati per la redazione del piano operativo di sicurezza, del piano di sicurezza e di coordinamento e del fascicolo dell'opera. La semplificazione del piano di sicurezza è del tutto necessaria per evitare che il piano diventi un elaborato troppo complesso e voluminoso, difficilmente leggibile da parte di coloro che sul cantiere devono applicarlo. Inoltre, sono dell'avviso che occorra superare la calcolazione analitica dei costi della sicurezza, che non riduce il rischio di incidenti e complica la progettazione del piano. Tra l'altro i costi della sicurezza nell'appalto non vengono calcolati separatamente negli altri paesi UE, eccetto forse la Spagna.

• Antincendi. L'art.38 tratta della presentazione dell'istanza preliminare di cui al DPR 151/2011. Semplifica gli adempimenti di prevenzione incendi per i soggetti responsabili delle attività sottoposte alla disciplina antincendi solo in seguito all'emanazione del DPR 151/2011.

• Beni culturali. L'art.39 stabilisce che la validità dell'autorizzazione paesaggistica è prorogata fino alla fine dei lavori e che è ridotto da 90 a 45 giorni il tempo per l'emissione del parere del Sovrintendente, decorso il quale decide il Comune.

Case mobili nei camping, senza permesso di costruire. L'art.41.4 apporta una nuova modifica al TUE art. 3.1, e5), per escludere dall'obbligo del permesso di costruire le installazioni posizionate, con temporaneo ancoraggio al suolo, all'interno di strutture ricettive all'aperto per la sosta ed il soggiorno di turisti, a condizione che la loro collocazione sia effettuata in conformità alle leggi regionali. Si applica ai camping, spesso in aree di pregio paesaggistico. Al posto delle tende, vedremo case mobili, che già vengono prodotte dall'industria, fissate al suolo "temporaneamente". Nuovo pericolo per l'ambiente, anche perché chi interverrà per evitare che le nuove costruzioni con "temporaneo ancoraggio al suolo" diventino definitive

Legge 98/2013 il testo ufficiale

Si allega il link alla Gazzetta Ufficiale

CLICCA QUI

"Decreto del Fare" in Condominio

La mediazione ritorna in condominio e la procedura speciale, in pratica mai entrata in vigore, ora è impiegabile; infatti nelle votazioni finali della legge 220/2012, Camera e Senato decisero di non modificare il testo già votato per scongiurare che la fine della legislatura facesse fallire la legge. In questo modo, nonostante pochi giorni prima la Corte costituzionale avesse già eliminato la mediazione obbligatoria, venne  lasciato stare il nuovo articolo 71 quater delle disposizioni di attuazione del Codice civile, che regolavano la questione a livello condominiale.
Adesso il decreto legge “del fare”, 69/2013, ha inserito nuovamente la mediazione obbligatoria come condizione di procedibilità anche nelle cause condominiali, come quelle sulle parti comuni, sulle morosità dei condomini sul regolamento contrattuale, escludendo invece quelle di vicinato che siano concernenti solo ai rapporti privati.
Si può riscontrare che le due norme si sovrappongono solamente per la disciplina di competenza per territorio, per la quale mostrano la medesima soluzione, imponendo di presentare l’istanza presso un organismo abilitato e nel luogo del giudice territorialmente competente per la controversia. A norma dell’articolo 23 del Codice di procedura civile, la competenza risulta stabilita laddove si trova il condominio, per il resto l’articolo 71 quater riguarda argomenti specifici dell’ambito condominiale e non trattati dalla legge generale sulla mediazione nelle controversie civili.
La riforma del Condominio è volta a circoscrivere i poteri di rappresentanza dell’amministratore e di permettere un frequente intervento dell’assemblea ed ha chiarito che sono da considerarsi controversie nell’ambito del condominio quelle provenienti da violazione o errata applicazione degli articoli da 1117 a 1139 del Codice civile o da 61 a 72 delle disposizioni per l’attuazione.
E’ stato chiarito che l’amministratore è legittimato a partecipare al procedimento, ma solo previa autorizzazione di apposita delibera assembleare d assumere con la maggioranza di cui all’articolo 1136, secondo comma, del Codice; se il termine per comparire davanti al mediatore non permette all’assemblea di pronunciarsi deve essere disposta una proroga proporzionata, su istanza del condominio. La proposta di mediazione, inoltre, deve essere approvata dall’assemblea con la maggioranza di cui all’articolo 1136, secondo comma, del Codice. Se non si raggiunge questa maggioranza, la proposta si deve ritenere non accettata.
Per assicurare il funzionamento concreto dell’assemblea è richiesto al mediatore di stabilire il termine per l’esame della proposta conciliatoria, considerando la necessità per l’amministratore di procurarsi la delibera assembleare. Nessuno degli elementi appena menzionati è in contrasto formale con la nuova mediazione obbligatoria. La legge di conversione del Dl 69/2013 impone l’assistenza dell’avvocato in tutte le fasi del procedimento e introduce un regime di gratuità per il caso di mancato accordo e per chi è ammesso al gratuito patrocinio.
Negli altri casi saranno validi i compensi  minimi e massimi fissati dal decreto governativo. Ad ogni modo, alcune preoccupazioni rimangono; infatti dato che le nuove regole stabilivano un primo incontro esplorativo e almeno un altro incontro, in ambito condominiale si rischia che il numero minimo di incontri arrivi a tre, laddove si debba permettere all’assemblea di pronunciarsi. In pratica, c’è il rischio di stabilire un un indesiderabile aumento dei costi.
Sarà necessario, quindi, che tutti, in primo luogo gli organismi di mediazione, si preoccupino di dotarsi di schermi di funzionamento idonei ad evitare il pericolo.

"Decreto del fare" in Edilizia

Dal 21 agosto 2013 è in vigore la legge 9 agosto 2013, n. 98 di conversione del decreto “del Fare” (Decreto Legge del 21 giugno 2013, n. 69).

Con la legge di conversione sono state introdotte alcune modifiche e integrazioni all’art. 30 - relativo alle misure di semplificazione in materia edilizia - che accolgono molte delle proposte dell’Associazione dei costruttori edili.

IL COMMENTO ANCE

Di seguito pubblichiamo il commento dell'Ance sulle norme della legge relative alle semplificazioni in materia di ristrutturazione edilizia (articolo 30, comma 1, lett. a), c), e)).

Durante l’iter di conversione del decreto legge l’Ance ha svolto un’intensa azione a livello sia politico che istituzionale che ha portato alla conferma delle seguenti previsioni normative: A. eliminazione del vincolo della sagoma come prescrizione necessaria ai fini dell’inquadramento degli interventi di demolizione e ricostruzione nella categoria edilizia della ristrutturazione edilizia; B. previsione nell’ambito della categoria della ristrutturazione edilizia anche degli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti, purché si possa accertarne la preesistente consistenza; C. salvo alcuni casi, estensione della Scia agli interventi di ristrutturazione edilizia nonché delle cd. “varianti minori” ai permessi di costruire in caso di modifica della sagoma.

Le suddette disposizioni non si applicano agli immobili sottoposti a vincoli ai sensi del Dlgs 42/2004.

La legge di conversione ha, inoltre, introdotto un’ulteriore limitazione con riferimento agli interventi ricadenti nei centri storici. In particolare, nel nuovo articolo 23 bis del Dpr 380/2001, come introdotto dal dall’art. 30, comma 1, lett. f del decreto legge 69/2013, poi modificato dalla legge di conversione, è stato specificato che all’interno delle zone A di cui al Dm 1444/68 e in quelle equipollenti, i Comuni dovranno entro il 30 giugno 2014 individuare, con propria deliberazione, le aree nelle quali non è consentito eseguire con SCIA un intervento di demolizione e ricostruzione, o presentare una variante al permesso di costruire, che comportino modifica della sagoma. Decorso tale termine e in mancanza di un intervento sostitutivo della Regione la norma prevede la nomina di un Commissario ad acta nominato dal Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti.

Nelle aree in cui sarà consentito eseguire i lavori con SCIA gli stessi non potranno iniziare immediatamente, ma decorsi 30 giorni.

A seguito delle modifiche apportate in sede di conversione la possibilità di eseguire un intervento di demolizione e ricostruzione, o presentare una variante al permesso di costruire con SCIA che comportino modifiche della sagoma è, quindi, esclusa per gli immobili:

- soggetti a vincolo ai sensi del Dlgs 42/2004 (in questo caso è necessario sempre il permesso di costruire o la Dia in alternativa);

- ricadenti nella zona A del DM 1444/68 o in quelle equipollenti, fino a quando il comune non abbia assunto il provvedimento di individuazione (termine massimo 30/06/2014) o al successivo intervento sostitutivo.

Si richiama l'attenzione sul fatto che non è stato previsto né un termine, né le modalità per l'esercizio di tale potere sostitutivo il cui esercizio potrebbe essere oggetto anche di istanza da parte del soggetto interessato.

Demolizione e fedele ricostruzione senza vincolo della sagoma (comma 1, lett. a)

L’art. 30, comma 1, lett. a), accogliendo la proposta Ance, rivede la definizione di ristrutturazione edilizia contenuta nel Testo Unico Edilizia eliminando all’art. 3, comma 1, lett. d) del Dpr 380/2001 il riferimento alla “sagoma”.

Tali interventi anche senza il rispetto della sagoma originaria (intesa come conformazione planovolumetrica della costruzione e del suo perimetro considerato in senso verticale e orizzontale) non saranno più inquadrati come nuove costruzioni, ma rientreranno nell’alveo delle ristrutturazioni edilizie salvo, come detto si tratti di interventi:

- su immobili soggetti a vincolo ai sensi del D.lgs. 42/2004. In tali casi la demolizione e ricostruzione con modifica della sagoma sarà considerata sempre nuova costruzione e soggetta a permesso di costruire o Dia in alternativa;

- su immobili ricadenti nei centri storici. In tali casi saranno i Comuni che entro il 30/06/2014 dovranno decidere in quali aree non sarà consentito eseguire l’intervento di demolizione e ricostruzione con modifica della sagoma con Scia.

Al fine di comprendere la portata della norma si ritiene necessario riassumere brevemente i termini della questione.

Il decreto legge 69/2013, come convertito in Legge 98/2013 dirime, infatti, una delle questioni di maggior dibattito a livello giurisprudenziale e dottrinale la cui soluzione è stata sollecitata in passato dall’Ance.

Il Dpr 380/2001 ricomprende all'interno della "ristrutturazione edilizia" (art. 3, comma 1, lett. d) l'intervento di demolizione e fedele ricostruzione dell'immobile.

Il successivo D.lgs. 301/2002 che ha coordinato il Testo Unico Edilizia con la legge 443/2001 c.d. Legge obiettivo, ha ampliato la nozione di demolizione con successiva ricostruzione, indicando come elementi limitativi unicamente il rispetto della stessa volumetria e sagoma dell'edificio preesistente, mentre sono stati eliminati il rispetto dell'area di sedime e dei materiali originari.

La Corte Costituzionale, con la sentenza n. 309/2011, ha dichiarato l'illegittimità dell'art. 27 della legge della Regione Lombardia 12/2005 nella parte in cui escludeva il rispetto della sagoma nella ristrutturazione edilizia mediante demolizione e ricostruzione.

In particolare, la Corte ha ribadito la titolarità dello Stato nell’individuazione delle categorie di intervento in quanto principi fondamentali dato che è in conformità a queste ultime che viene disciplinato il regime dei titoli abilitativi con riguardo al procedimento e agli oneri, nonché agli abusi ed alle relative sanzioni, anche penali.

Gli effetti di tale pronuncia hanno creato molti problemi non solo per gli interventi futuri, ma anche pericolosi vuoti normativi e situazioni di incertezza nei confronti di interventi in corso ed oggetto di legittimi titoli abilitativi edilizi.

Le azioni dell’Ance sono state, pertanto, finalizzate a rimuovere tale ostacolo nella consapevolezza che gli interventi di sostituzione edilizia rappresentano una tipologia di intervento in espansione (vedi anche decreto legge 70/2011) e quindi di importanza vitale per il settore delle costruzioni.

Molteplici sono i riflessi che determina l’inquadramento della demolizione e ricostruzione con modifica della sagoma nell’alveo della ristrutturazione edilizia anziché della nuova costruzione.

Si evidenzia che, come affermato anche dalla giurisprudenza, in caso di ristrutturazione edilizia, anche mediante la demolizione e ricostruzione, ai fini della conformità urbanistica la normativa di riferimento sarà quella vigente all’epoca della realizzazione del manufatto e, non invece, quella sopravvenuta al momento dell’esecuzione dei lavori (Tar Puglia n. 2341/2006; Tar Puglia n. 3210/2004).

Ne consegue che, diversamente da un intervento qualificato di “nuova costruzione”, si potranno mantenere i parametri edilizi e urbanistici (es. distanze, altezze ecc.) esistenti al momento della realizzazione del fabbricato senza necessità di doversi conformare alle successive e mutate discipline urbanistiche.

Ristrutturazione edilizia - interventi di ricostruzione di edifici crollati o demoliti (comma 1, lett. a)

L’art. 30, comma 1, lett. a), aggiunge all’art. 3, comma 1, lett. d) del Testo Unico Edilizia, relativo agli interventi di ristrutturazione edilizia, anche gli “interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza”.

La modifica, che accoglie una proposta Ance, definisce in via legislativa un'ulteriore questione dibattuta a livello giurisprudenziale.

La qualificazione come ristrutturazione della demolizione e successiva fedele ricostruzione richiede necessariamente la sussistenza del fabbricato da ristrutturare.

Una struttura identificabile come organismo edilizio del quale rimangano soltanto pochi residui e tracce, la cui opera muraria non consenta, in realtà, la sicura individuazione dei connotati essenziali del manufatto originario e, quindi, la sua fedele ricostruzione, ha portato la giurisprudenza ad essere concorde nel considerare l’immobile un rudere e la relativa ricostruzione come intervento di “nuova costruzione” non equiparabile alla ristrutturazione edilizia (tra le tante Cons. Stato n. 5375/2006), con tutte le conseguenze negative del caso in merito alle disposizioni in tema di distanze, altezze ecc.

In particolare, la demolizione per essere ricondotta alla nuova nozione legislativa di “ristrutturazione edilizia” deve essere contestualizzata temporalmente nell’ambito di un intervento unitario volto nel suo complesso alla conservazione di un edificio che risulti ancora esistente e strutturalmente identificabile al momento dell’inizio dei lavori (Cass. pen. n. 14455/2003).

Con le modifiche al Testo Unico Edilizia previste dal decreto legge 69/2013, come convertito nella Legge 98/2013, gli interventi di ripristino di edifici o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione saranno considerati “ristrutturazione edilizia” purché sia possibile “accertarne la preesistente consistenza”.

Ciò potrà essere dimostrato, ad esempio, con documentazione catastale, tecnica, iconografica al fine di fornire all’amministrazione comunale elementi utili per poter ricavare l’effettiva consistenza del fabbricato (il Consiglio di Stato con la sentenza n. 5791 del 2004 ha stabilito che sulla base delle planimetrie in possesso del Comune era “tecnicamente verificabile” la ricostruzione della volumetria).

Anche in questo caso si specifica che tale modifica non si applica agli interventi su immobili soggetti a vincolo ai sensi del Dlgs 42/2004. In tali casi la fattispecie integrerà la nuova costruzione.

Scia per gli interventi di ristrutturazione edilizia nonché delle varianti minori ai permessi di costruire con modifica sagoma (comma 1, lett. c , e)

Conseguenziali alle modifiche apportate con l’eliminazione della sagoma sono quelle relative al regime dei titoli abilitativi necessari alla realizzazione degli interventi di ristrutturazione edilizia o delle cd. “varianti minori” ai permessi di costruire.

In particolare, viene eliminato il riferimento della sagoma all’art. 10, comma 1 lett. c) e specificato, all’art. 22, comma 2 del Dpr 380/2001, che le varianti ai permessi di costruire sono realizzabili con DIA (ora SCIA) purché non alterino la sagoma dell’immobile “qualora sottoposto a vincolo ai sensi del Dlgs 42/2004”.

Pertanto, gli interventi di ristrutturazione edilizia nonché le cd “varianti minori” ai permessi di costruire ai sensi dell’art. 22, comma 2 Dpr 380/2001 che comportino modifiche della sagoma non saranno più soggette a permesso di costruire o a Dia in alternativa al permesso di costruire, ma a Scia.

Tale semplificazione non sarà applicabile nei casi di interventi su immobili vincolati per i quali sarà sempre necessario il permesso di costruire o in alternativa la Dia

Legge 90: certificazione energetica

Pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale del 3 agosto 2013 la Legge 90/2013 di conversione con modificazioni del D.L. 63/2013.

In vigore già dal 4 agosto, il provvedimento recepisce la Direttiva 2010/31/Ue, dettando le nuove regole sulla prestazione energetica degli edifici nuovi e di quelli oggetto di notevoli ristrutturazioni, attraverso un aggiornamento del D.Lgs. 192/2005.

Tra le novità più rilevanti c'è l'obbligo per chi vende o affitta un immobile di allegare al contratto l'attestato di prestazione energetica dell'edificio, a pena di nullità.
Sono confermate le proroghe al 31 dicembre 2013 delle detrazioni del 65% per interventi di riqualificazione energetica degli edifici e del 50% per le ristrutturazioni edilizie, con estensione della detrazione 50% all'acquisto di mobili ed elettrodomestici relativi all'unità ristrutturata.

Rispetto al D.L. 63/2013, la Legge di conversione presenta alcune novità e precisazioni, tra cui:

• anticipo al 30 giugno 2014 (anziché 31 dicembre) del “Piano d'azione” destinato ad aumentare il numero di edifici a energia quasi zero richiesti dalla Direttiva Europea;
• anticipo al 31 dicembre 2013 (anziché 30 aprile 2014) della messa a punto da parte dei Ministeri competenti dell'elenco di misure finanziarie atte a favorire l'efficienza energetica e la transizione verso gli edifici a energia quasi zero;
• obbligo di produzione ed affissione entro 180 giorni (anziché 120) dall’entrata in vigore dell'attestato di prestazione energetica da parte degli edifici delle pubbliche amministrazioni superiori a 500 m²;
• nuova definizione di impianto termico, in cui vengono inclusi anche apparecchi fissi a servizio della singola unità immobiliare, quali stufe e caminetti e dispositivi ad energia radiante, con potenze nominali la cui somma sia uguale o superiore a 5 kW;
• obbligo di dotare gli edifici di nuova costruzione o oggetto di ristrutturazioni importanti di APE prima del rilascio del Certificato di Agibilità;
• obbligo di rilascio dell’APE anche in caso di trasferimento di un immobile a titolo gratuito;
• obbligo di allegare l’APE al contratto di vendita, agli atti di trasferimento di immobili a titolo gratuito o ai nuovi contratti di locazione, pena la nullità degli stessi contratti;
• nelle more dell'aggiornamento delle specifiche norme, le metodologie di calcolo delle prestazioni energetiche degli edifici sono, oltre alle norme UNI/TS 11300 parti 1, 2, 3 e 4 e Raccomandazione CTI 14/2013, anche la UNI EN 15193 (Prestazione energetica degli edifici - Requisiti energetici per illuminazione)
• ammessi agli incentivi anche gli interventi finalizzati all’incremento dell’efficienza idrica e gli interventi di installazione di impianti di depurazione delle acque da contaminazione di arsenico di tipo domestico, produttivo e agricolo
• annullata l’esclusione dagli incentivi delle spese per l’installazione di pompe di calore, impianti geotermici a bassa entalpia e scaldacqua a pompa di calore; quindi anche questi impianti risultano incentivati;
• i decreti attuativi che definiranno le nuove metodologie di calcolo della prestazione energetica degli edifici dovranno essere emanati entro 180 giorni dall’entrata in vigore della Legge (180 gg. dal 4 agosto 2013).

Tutte le disposizioni si applicano alle Regioni e alle Province autonome che non hanno ancora provveduto al recepimento della direttiva 2010/31/Ue fino all'entrata in vigore della specifica normativa locale.

Il testo completo clicca QUI

AmministrazioniAC.com

condomini morosi

Il creditore di un condominio, per ottenere il pagamento, può azionare il titolo esecutivo ottenuto nei confronti del condominio anche contro i singoli proprietari, ma solo in proporzione delle rispettive quote. Lo ha ribadito la Cassazione con la sentenza 4238 del 20 febbraio scorso, che ha applicato il principio fissato dalle Sezioni unite della Corte con la sentenza 9148 del 2008.
Il principio della «responsabilità parziale», tuttavia, sta per essere attenuato dalla legge di riforma del condominio (legge 220/2012). Le nuove disposizioni in vigore dal prossimo 18 giugno, infatti, stabiliscono che i creditori potranno agire anche nei confronti dei condòmini in regola con i pagamenti dopo aver tentato, senza successo, di riscuotere dai condòmini morosi.
Nel caso deciso dalla Cassazione con la sentenza 4238/2013, il titolo esecutivo era costituito da una sentenza di condanna del condominio a pagare la somma di denaro per danni provocati da infiltrazioni nel locale a uso magazzino in comproprietà tra due condomini. Sulla base di quel titolo, dato che il condominio non aveva pagato per intero, uno dei due danneggiati aveva notificato il precetto e il pignoramento per l'intero importo nei confronti dell'altro condomino, come coobbligato (all'epoca la Cassazione a Sezioni unite non aveva ancora pronunciato la sentenza 9148/2008); quest'ultimo, a sua volta, aveva già definito la controversia con il condominio in via transattiva.
Ma il proprietario chiamato a pagare aveva fatto opposizione, precisando che, al massimo, avrebbe potuto rispondere per la somma corrispondente alla propria quota e non per l'intero debito. Il tribunale aveva accolto l'opposizione all'esecuzione, dichiarando che il danneggiato aveva diritto a procedere a esecuzione nei confronti del soggetto ingiunto nei limiti della propria quota.
A questo punto il condomino ingiunto aveva impugnato la sentenza per Cassazione, sostenendo che non avrebbe potuto essere destinatario degli effetti poiché aveva definito il giudizio con transazione, determinando la cessazione della materia del contendere. La Corte ha però precisato che per individuare i soggetti legittimati ad agire e a subire l'esecuzione occorre rifarsi solo al titolo esecutivo; mentre non rileva – contrariamente a quanto sembrava sostenere il condomino ingiunto – che nel giudizio concluso con la sentenza che costituisce titolo esecutivo fossero parti altri soggetti. È quindi corretta, secondo la Cassazione, la decisione del tribunale, che aveva ritenuto validi il precetto e il pignoramento nei confronti del condomino.
La sentenza ha affrontato così il problema della responsabilità solidale o parziale dei condomini per i debiti del condominio. In particolare, la Cassazione ha condiviso la pronuncia del tribunale, che, applicando il principio stabilito dalla Cassazione a Sezioni unite 9148/2008, aveva stabilito che l'importo da ingiungere all'opponente dovesse essere stabilito nei limiti della sua quota. Prima della sentenza 9148/2008, vigeva il principio della responsabilità solidale dei condomini verso i terzi per le obbligazioni assunte dal condominio (e per i debiti del condomino verso il condominio) e la regola della parziarietà nei rapporti interni tra i condomini. In pratica ogni condomino, ligio e preciso nei pagamenti, poteva essere ingiunto a pagare l'intero debito altrui, fermo restando il diritto di agire per farsi rimborsare dai condomini morosi, ma verso ognuno per la sua quota.

AmministrazioniAC.com
soluzioni immobiliari

AffinatiConsulting ITALIA
studi di consulenza

Locazioni: MOROSITA' Come difendersi

Per evitare quanto più possibile l'instaurazione di procedimenti di sfratto per morosità, i proprietari hanno dovuto ricorrere sempre più spesso a forme di "garanzia".
Clausole da inserire
Per quanto riguarda il puntuale pagamento dei canoni, la prima regola per il locatore è quella di predisporre un "buon" contratto di affitto. In particolare, occorre inserire pattuizioni chiare e tassative circa il pagamento del canone e delle spese accessorie, il numero delle rate, con relativa scadenza, i mezzi di pagamento (assegno, bonifico bancario o contante), il luogo del pagamento, le conseguenze dell'inadempimento dell'inquilino. Il pagamento del corrispettivo e delle spese costituisce infatti una delle obbligazioni principali del conduttore, a norma dell'articolo 1587 del Codice civile.
Circa la scelta del numero delle rate di canoni e spese, occorre distinguere tra locazioni abitative e locazioni cosiddette "a uso diverso". Per le locazioni abitative, disciplinate dalla legge 431/1998, le parti possono liberamente determinare il numero delle rate anticipate (mensili, trimestrali, semestrali eccetera). Per le locazioni commerciali – tuttora vincolate dal più rigido regime imposto dall'articolo 79 della legge 392/1978 – si registrano invece contrasti giurisprudenziali. Secondo la sentenza della Cassazione 25 maggio 1992, n. 6247, «sono valide le clausole di pagamento anticipato del canone annuo di locazione degli immobili urbani per uso non abitativo, soggetti al regime della legge sull'equo canone, non essendo applicabile il divieto dell'articolo 11 di tale legge, che si riferisce esclusivamente al deposito cauzionale». Di segno opposto, Cassazione 10 luglio 1996, n. 6274, secondo cui «nelle locazioni di immobili urbani adibiti ad uso non abitativo è nulla la clausola che preveda il pagamento anticipato del canone in misura superiore a tre mensilità».
Quanto al mezzo di pagamento, si privilegiano in genere il bonifico bancario – anche online – o l'assegno. Perde "appeal" il contante, posto che per l'articolo 49, comma 1, del Dlgs 231 del 21 novembre 2007, in materia di antiriciclaggio, «è vietato il trasferimento di denaro contante... quando il valore di trasferimento, è complessivamente pari o superiore a 1.000 euro».
Nel contratto deve anche essere inserita una serie di clausole relative all'inadempimento del conduttore all'obbligazione di pagamento. È per esempio opportuna una clausola riproduttiva del contenuto dell'articolo 5 della legge 392/1978, secondo il quale «...il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell'articolo 1455 del Codice civile».
Per i contratti a canone concordato di cui all'articolo 2, comma 3, della legge 431/1998 e per quelli transitori e per studenti universitari, di cui all'articolo 5 della stessa legge 431/1998, valgono invece i contratti tipo allegati al Dm delle Infrastrutture e dei trasporti 30 dicembre 2002.
Mancato pagamento
Nelle locazioni abitative, il conduttore – secondo la prassi prevalente nelle aule di Tribunale – avrà diritto di chiedere al giudice il cosiddetto "termine di grazia", previsto dall'articolo 55 della legge 392/1978, per sanare la morosità. Secondo parte della giurisprudenza infatti, gli articoli 5 e 55 della legge 392/1978 rimangono tuttora norme in stretta correlazione tra loro, e inderogabili anche nel regime della legge 431/1998.
È comunque pacifico che i richiamati articoli 5 e 55 della legge 392/1978 non operano con riferimento alle locazioni commerciali (si veda Cassazione, 31 maggio 2010, n. 13248). Per queste ultime, è opportuno l'inserimento di una clausola risolutiva espressa, che preveda la risoluzione di diritto del contratto, secondo lo schema dell'articolo 1456 del Codice civile, in caso di morosità del conduttore.
A evitare sorprese, sarebbe anche opportuno uno "screening" sull'inquilino, sul suo lavoro e sul suo patrimonio, per verificarne la solvibilità.
Molti proprietari, invece, anche a causa degli obsoleti modelli contrattuali reperiti in rete, rimangono ancorati alla richiesta del deposito cauzionale, previsto dall'articolo 11 della legge 392/1978 – norma tuttora vigente, anche se derogabile quanto alle locazioni abitative "libere" – per il quale «il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone. Esso è produttivo di interessi legali che debbono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno». Il deposito cauzionale presenta limiti evidenti, il primo dei quali è la sua modesta entità – tre mensilità del canone – rispetto ai tempi lunghi di un'azione di sfratto (10/12 mesi circa, compresa la fase di esecuzione). Il secondo è il fatto di essere fruttifero di interessi legali, spesso superiori a quelli bancari percepiti dal locatore.
Infine, può anche essere chiesta al conduttore, in aggiunta al deposito cauzionale, una polizza fideiussoria, cioè una fideiussione bancaria o assicurativa

Bancaria o assicurativa:
Nelle locazioni la forma di garanzia più utilizzata è tuttora costituita dal deposito cauzionale, che consiste nella consegna (tramite assegno) di una somma di denaro, in genere pari a tre mensilità del canone di locazione. Al termine della locazione – previa verifica del buono stato dei locali e dell'adempimento delle obbligazioni contenute nel contratto – il locatore riconsegna la somma, con conguaglio degli interessi maturati.
Il limite di tale forma di garanzia  è costituito dall'entità delle somme garantite. Per le locazioni "commerciali", in particolare, l'articolo 11 della legge 392/1978 è norma inderogabile. Si ritiene, invece, che – relativamente ai contratti di locazione disciplinati dalla legge 431/1998 – il deposito cauzionale possa avere entità superiore alle tre mensilità e possa anche essere infruttifero di interessi o fruttifero di interessi bancari. In questo senso, il Tribunale di Modena, 23 luglio 2004.
Il contenuto
In alternativa, il locatore può chiedere al conduttore il rilascio di una polizza fideiussoria, bancaria o assicurativa, per l'eventuale inadempimento dell'inquilino a tutti gli obblighi derivanti dal contratto: mancato versamento dell'affitto o delle spese accessorie, danni all'immobile eccetera. È comunque opportuno convenire che la polizza fideiussoria garantisca un importo pari ad almeno un anno del canone di locazione e delle spese accessorie preventivate
In ogni caso, conviene pretendere che la fideiussione garantisca l'eventuale periodo di rinnovo. Secondo la Cassazione – sentenza 6 novembre 2008, n. 26611 – «la fideiussione instauratasi a garanzia di un rapporto di locazione si estende all'intero periodo di durata del rapporto locatizio, compreso, quindi, quello conseguente alla rinnovazione tacita del contratto di locazione. Nella specie non ricorre un'ipotesi di fideiussione omnibus: e ciò perché, da un lato, non si tratta di obbligazioni future o condizionali, ma di quelle nascenti dal contratto di locazione originariamente concluso, e, dall'altro, perché le obbligazioni sono determinate (o quantomeno determinabili) con riferimento alle parti e all'entità dei canoni locativi, il cui importo è determinato sulla base delle previsioni contrattuali».
Generalmente, il contratto di fideiussione viene consegnato dal conduttore al locatore prima o contestualmente alla stipula del contratto di locazione. Ove questo non sia possibile, può convenirsi che la fideiussione venga consegnata dall'inquilino entro un certo termine, decorso il quale il contratto si risolverà di diritto per inadempimento grave, a norma dell'articolo 1456 del Codice civile.
Quanto alle differenze tra "fideiussione" bancaria e "fideiussione" assicurativa, la prima garantisce l'adempimento del conduttore per tutta la durata del contratto di locazione previo versamento di somme, titoli o altro, che rimangono a tal fine vincolati. La seconda è invece legata al pagamento di un premio annuale o di un premio unico da parte del conduttore, sicché, in caso di inadempimento all'obbligo di versare il premio, la compagnia può recedere dal contratto, facendo venir meno la garanzia.
A prima richiesta
Ancorché l'articolo 1944, comma due, del Codice civile disponga che «...le parti però possono convenire che il fideiussore non sia tenuto a pagare prima della escussione del debitore principale...», nel contratto è opportuno inserire una clausola per la quale il pagamento da parte dell'istituto di credito o della compagnia di assicurazione deve avvenire a prima richiesta del locatore senza preventiva necessità di escussione dell'inquilino, rinunciata preventivamente qualunque eccezione da parte del fideiussore.
Molti proprietari, comunque, si assicurano anche con polizze di tutela legale, che garantiscono quantomeno il rimborso di somme prestabilite, per le spese legali (ripetibili o non) sostenute per il procedimento di sfratto e conseguente azione di rilascio, oltre al procedimento di recupero coattivo dei canoni di locazione e delle spese accessorie.

AmministrazioniAC.com

soluzioni immobiliari