Locazione commerciale: requisito abitabilità Cassazione Sent. 12286/11

La Cassazione (sentenza 12286/2011) si è pronunciata in materia ribadendo che, se mancano (e non siano ottenibili) le autorizzazioni o le concessioni amministrative che condizionano la regolarità dell'immobile sotto il profilo edilizio (in particolare l'abitabilità) e la sua idoneità all'esercizio di attività commerciale, ciò costituisce un grave inadempimento del locatore che giustifica la risoluzione del contratto ai sensi dell'articolo 1578 del Codice civile, a meno che il conduttore fosse a conoscenza della situazione dell'immobile e non l'avesse consapevolmente accettata.

Le eccezioni da parte del conduttore possono riguardare, pertanto, vizi che diminuiscono, in modo apprezzabile, l'idoneità del bene all'uso pattuito, salvo che si tratti di vizi a lui noti o facilmente conoscibili (articolo 1578 del Codice civile). E, invero, il mancato rilascio di tali concessioni relative alla destinazione d'uso di un bene non è di ostacolo di per sé alla valida costituzione del rapporto di locazione purché vi sia stata da parte del conduttore concreta utilizzazione del bene secondo la destinazione d'uso convenuta.

Il locatore è, in ogni caso, responsabile della mancata regolarizzazione urbanistica qualora la destinazione particolare dell'immobile costituisca il contenuto «dell'obbligo specifico dello stesso locatore di garantire il pacifico godimento dell'immobile in rapporto all'uso convenuto». Così in Cass. 14772/2009. In questo caso, però, il conduttore aveva stipulato un contratto di locazione per uso laboratorio odontotecnico, mentre in realtà il bene aveva come destinazione d'uso quella di "magazzino", deducendo poi di non aver potuto utilizzare l'immobile perché, in caso contrario, sarebbe andato incontro a sanzioni amministrative previste dal regolamento comunale di igiene che prevedeva, per lo svolgimento dell'attività artigiana, un'apposita autorizzazione comunale subordinata alla verifica dell'idoneità dei locali. Il proprietario, al contrario, aveva evidenziato che il conduttore non solo era a conoscenza dei problemi inerenti la regolarizzazione sotto il profilo urbanistico sin dalla sottoscrizione del contratto, ma, soprattutto, che egli aveva utilizzato il bene senza dedurre né provare che alcuna lesione era avvenuta al pacifico godimento del bene, per cui il ricorso venne rigettato.

In assenza di tale violazione, ma anche di tali concessioni/autorizzazioni, i giudici di legittimità ritengono irrilevante la circostanza secondo cui il conduttore abbia, in seguito, proposto la domanda di concessione in sanatoria perché – secondo la sentenza 12286/2011 – «la domanda di risoluzione del contratto può essere proposta soltanto dopo che il provvedimento autorizzatorio sia stato definitivamente negato unicamente quando il conduttore sia a conoscenza della situazione dell'immobile alla data della conclusione del contratto o ne abbia accettato il rischio, non dichiarando l'uso al quale intende destinare i locali o manifestando di voler accettare l'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova». Qualora il certificato non sia ottenibile, infatti, si ha una situazione grave di inadempimento del locatore a fronte della quale il conduttore può richiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno (Cassazione, sentenza 8409/2006)

Locazioni: registrazione del contratto

Il contratto di locazione prevede necessariamente la registrazione , eccettuato quello a uso turistico.
Ove la locazione abbia una durata inferiore ai 30 giorni, il contratto non sarà soggetto all'obbligo di registrazione.
La natura turistica della locazione è infatti disciplinata non dalla legge 431/98 bensì dalla legge 135/2001 e dalla legislazione regionale.

Civile: Come liberare l'immobile detenuto senza possesso?

Come liberare l'immobile detenuto senza possesso?
E' possibile ricorrere alla procedura speciale prevista dal legislatore agli artt. 657 e ss. C.p.c.?

Il procedimento per convalida, stante la sua natura di procedimento giudiziale speciale volto a garantire una rapida tutela del diritto del soggetto locatore a riottenere la disponibilità del proprio bene immobile, vede risaltare la sua ragion d’essere nel caso in cui l’esigenza della restituzione sia cagionata dall’inadempimento del soggetto conduttore alla propria obbligazione di corrispondere il canone al locatore nei termini pattuiti.
Il mancato pagamento del corrispettivo per il godimento che il conduttore esercita sull’immobile comporta infatti, da un lato, un immediato nocumento economico per il locatore privo del bene e della remuneratività che ne deriva, e, dall’altro, costituisce un inadempimento a un’obbligazione ben determinata e il cui accertamento ben si concilia con la cognizione sommaria che caratterizza il procedimento per convalida.
Questo spiega perché il legislatore non abbia esteso l’esperibilità del procedimento per convalida anche ai casi di inadempimento delle altre obbligazioni principali del conduttore che, secondo il disposto dell’art. 1587 c.c., consistono nel prendere in consegna la cosa locata e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l’uso determinato nel contratto o per l’uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze.
L’eventuale inadempimento di queste obbligazioni fondamentali non è di agevole accertamento come invece quello riguardante il corrispettivo per il godimento dell’immobile e non potrebbe essere debitamente accertato all’udienza di convalida.Ne consegue dunque che anche la domanda ex art 664 C.p.c. di ingiunzione di pagamento dei canoni scaduti e a scadere fino all’esecuzione dello sfratto nonché quella di emissione di ordinanza di rilascio ex art. 665 cpc, essendo quest’ultime proponibili nell’ambito della procedura speciale di cui all’art. 658 C.p.c. nel presupposto dell’avvenuta emissione dell’ordinanza di convalida di sfratto dell’intimato per morosità, non troveranno accoglimento innanzi al giudice.

Locazioni: Vizi - Cass. 11409/2009

Il conduttore non ha diritto ad una riduzione del canone se conosceva le manchevolezze e i vizi dell'appartamento ed era, perCIò,perfettamente in grado di valutare la congruità del canone stesso in relazione allo stato dell'immobile.

Locazioni: Obblighi del conduttore al momento della restituzione dell'immobile

Cass.Civ., Sez. III, 2 aprile 2009 n. 7992

"Il conduttore ha l'obbligo di restituire la cosa nello stato in cui l'ha ricevuta.

E conclude che, risultando provata la circostanza delle modifiche apportate all'immobile e la mancata remissione in pristino dello stesso, le doglianze a suo tempo formulate sul punto erano senz'altro fondate, in quanto tale situazione di fatto, da un lato legittimava la mancata restituzione del deposito cauzionale; dall'altro doveva portare a ritenere priva di efficacia l'offerta di restituzione dell'immobile effettuata ex art. 1216 c.c., in quanto sarebbe stato cosi' restituito un immobile non rimesso in pristino stato.

La persistenza delle modifiche in discussione costituiva un danno risarcibile, se non altro per il fatto di avere costretto il proprietario a provvedere lui stesso alla rimessione in pristino, con le relative spese.

La tesi del ricorrente e' fondata e trova conferma nella giurisprudenza di questa Corte che considera legittimo il rifiuto del locatore, ai sensi degli art. 1176 e 1218 c.c., di accettare la restituzione della cosa locata sino a quando il conduttore non l'abbia rimessa in pristino stato, rendendosi altrimenti inadempiente all'obbligazione di cui all'art. 1590 c.c.."

Fiscale - Contratti di locazione

Contratti di locazione, la registrazione anche via web.

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