Tasse più leggere per le abitazioni principali di valore fiscale
medio e alto, a patto però che non ci siano figli (e quindi detrazioni
Imu) a cambiare i conti, e richieste più elevate per tutti gli altri:
abitazioni principali di valore catastale medio-basso, seconde case
vuote o affittate, negozi e così via.
Si presenta con queste caratteristiche il passaggio alla Tasi, il
nuovo tributo che debutterà il prossimo anno per finanziare i «servizi
indivisibili dei Comuni», quando si ragiona ad aliquota standard, cioè
senza contare le possibili scelte fiscali dei sindaci. Scelte che, con
la Tasi, potranno contare su spazi molto più ampi degli attuali, al
ribasso ma anche al rialzo.
I tetti massimi previsti dalla legge di stabilità, 2,5 per mille
(solo per il 2014) sull'abitazione principale e 11,6 per mille per la
somma di Imu e Tasi sugli altri immobili, possono infatti far volare il
nuovo tributo fino a quota 9 miliardi di gettito: una dote da aggiungere
ai 17,6 miliardi dell'Imu sugli altri immobili (sempre ad aliquota
standard) e alla tassa rifiuti.
Guardando i casi concreti, sull'abitazione principale il primo nodo
da rilevare è una certa "regressività" nel passaggio alla Tasi, che
finisce per colpire le abitazioni più modeste per beneficiare invece
quelle che secondo il Fisco valgono di più. A determinare questo effetto
è l'addio alle detrazioni (quella da 200 euro di base e quella
"provvisoria" da 50 euro per ogni figlio) che nel regime attuale hanno
escluso dall'Imu quasi 5 milioni di case, di valore fiscale medio-basso e
in genere abitate da famiglie con redditi leggeri. Per verificarlo
basta osservare che cosa accade alle abitazioni principali nel grafico
qui a destra: il monolocale vede peggiorare il conto dai 90 euro del
2012 ai 139 del 2014, il bilocale passa da 220 a 262 euro mentre il
trilocale passa dai 450 euro versati nel 2012 ai 415 del prossimo anno,
dopo averne versati 345 nel 2013. Nel trilocale si ipotizza una famiglia
"media", con un figlio, ma se i figli sono due l'Imu 2012 sarebbe scesa
a 150 euro, e il 2014 vedrebbe un aggravio di 15 euro: discorso
opposto, naturalmente, se i figli non ci sono.
Nel calcolo ministeriale, diffuso domenica, si mette a confronto la
Tasi con l'Imu sull'abitazione principale e la maggiorazione Tares, cioè
l'imposta statale da 30 centesimi al metro quadrato che si dovrà pagare
a dicembre, e si considera anche l'addio alle detrazioni da 50 euro per
i figli (400 milioni in tutto) non più previsti per il 2014. In questo
modo il nuovo tributo (3,7 miliardi) risulta più leggero della somma di
Imu (3,3 miliardi, sempre ad aliquota standard, più 400 milioni di
detrazioni) e maggiorazione Tares (un miliardo). Questa impostazione
riflette in termini di copertura, perché calcola le poste da finanziare
nei saldi del bilancio pubblico; dal punto di vista degli effetti sul
contribuente, occorre però tenere conto anche del fatto che l'Imu si è
pagata nel 2012 e non nel 2013 (il Governo progetta lo stop anche alla
seconda rata), e la maggiorazione Tares da 30 centesimi al metro
quadrato si paga nel 2013 e non nel 2012 (non c'era).
Un'altra dinamica si prospetta poi fuori dalle abitazioni principali,
dove di partenza l'aliquota standard della Tasi (1 per mille) si
aggiunge alla situazione attuale, perché la somma di Imu più Tasi non
può superare l'aliquota massima (10,6 per mille) ma secondo l'ultima
versione del Ddl stabilità il calcolo va effettuato «al netto» dell'1
per mille della Tasi. Guardando ancora una volta alla situazione
"standard", quindi, il conto appare destinato ad aumentare sia rispetto
al 2012 sia rispetto al 2013, considerando o meno anche il passaggio da
Tarsu a Tares.
Fin qui il quadro di base, senza l'intervento dei Comuni. A loro
tocca però l'ultima parola sulle scelte effettive, che possono ridurre
fino ad azzerare oppure moltiplicare le richieste della Tasi.
L'esperienza recentissima dell'Imu, con gli aumenti 2012 concentrati
sugli «altri immobili» e quelli 2013 che recuperano anche l'abitazione
principale in attesa delle compensazioni statali, non alimenta
l'ottimismo, anche perché il continuo lavorio su tutte le voci-chiave
della finanza locale ha confuso il quadro fino a spostare a fine anno il
termine dei preventivi. Resta da chiarire, poi, la dotazione di
partenza per il 2014, alla luce del dare-avere scritto nella legge di
stabilità: con l'addio all'Imu su abitazione principale e fabbricati e
terreni agricoli spariranno le compensazioni statali (4,8 miliardi
calcolati sulle aliquote reali 2012), la Tasi porterà 3,7 miliardi e il
miliardo mancante è dato dall'aumento del fondo di «solidarietà
comunale» già deciso dal Governo. Il livello di partenza, in termini di
dote finanziaria, sarebbe analogo a quella di inizio 2013. Un altro
miliardo è stanziato sul Patto, per liberare i pagamenti in conto
capitale, ma per pagare servono le entrate: senza contare che molti
sindaci, da Milano a Brescia, da Bologna a Roma, hanno deciso o stanno
decidendo aumenti di aliquota, e chiedono che gli indennizzi statali ne
tengano conto: un meccanismo che farebbe lievitare di almeno 260 milioni
il conto da saldare a carico dello Stato, ma che è ancora tutto da
costruire.
lunedì 28 ottobre 2013
lunedì 14 ottobre 2013
Cass 20707 2013 - Appalto e vizi non contestati
La
Cassazione ha chiarito che l’appaltatore ha l’obbligo di fornire una
garanzia per le eventuali difformità dell’opera realizzata. L’obbligo
viene meno se il committente accetta l’opera e conosce i vizi che la
caratterizzano, tranne nel caso in cui l’appaltatore non abbia nascosto i
difetti in mala fede.
Una volta presa visione dei difetti nell’opera consegnata, il committente può esigere la riparazione a spese dell’appaltatore, chiedere uno sconto sul prezzo pattuito o pretendere la risoluzione del contratto.
Al contrario, se il committente conosce i vizi, ma chiede solo un risarcimento, dovrà comunque pagare all’appaltatore il corrispettivo previsto.
La pronuncia della Cassazione si è basata sul ricorso con cui un committente aveva chiesto il risarcimento dei danni riscontrati a seguito di alcuni lavori. Il committente, però, non aveva pagato l’appaltatore né gli aveva chiesto di eliminare i difetti dall’opera.
La Cassazione ha concluso che la domanda di risarcimento dei danni è autonoma rispetto a quella per l’eliminazione dei difetti. Presentando richiesta di risarcimento, il committente non può quindi ottenere l’eliminazione dei danni e deve comunque pagare la prestazione.
AmministrazioniAC - AffinatiConsultingITALIA
Una volta presa visione dei difetti nell’opera consegnata, il committente può esigere la riparazione a spese dell’appaltatore, chiedere uno sconto sul prezzo pattuito o pretendere la risoluzione del contratto.
Al contrario, se il committente conosce i vizi, ma chiede solo un risarcimento, dovrà comunque pagare all’appaltatore il corrispettivo previsto.
La pronuncia della Cassazione si è basata sul ricorso con cui un committente aveva chiesto il risarcimento dei danni riscontrati a seguito di alcuni lavori. Il committente, però, non aveva pagato l’appaltatore né gli aveva chiesto di eliminare i difetti dall’opera.
La Cassazione ha concluso che la domanda di risarcimento dei danni è autonoma rispetto a quella per l’eliminazione dei difetti. Presentando richiesta di risarcimento, il committente non può quindi ottenere l’eliminazione dei danni e deve comunque pagare la prestazione.
AmministrazioniAC - AffinatiConsultingITALIA
domenica 6 ottobre 2013
L'affitto viene meno se è stato nascosto un vizio essenziale (Cass.19806/13)
Il proprietario che ha nascosto i difetti dell'abitazione affittata non
può appellarsi alle clausole contrattuali di gradimento per limitare la
propria responsabilità. È il principio applicato di recente dalla
Cassazione (sentenza n. 19806/2013), secondo cui il locatore risponde
dell'occlusione dello scarico dell'inutilizzabilità dei servizi igienici
se al momento della stipula del contratto nulla è stato detto al
conduttore. Il vizio occultato, infatti, è a carico del proprietario e
le clausole di gradimento del bene – contenute nel contratto – non
operano se i difetti lo rendono inidoneo all'uso.
La Cassazione ha respinto il ricorso presentato dal locatore contro alla pronuncia dei giudici d'appello, che avevano accolto la domanda di risoluzione per inadempimento proposta dal conduttore. I giudici di merito, infatti, avevano ritenuto provato – sia documentalmente sia in base alle prove orali – che nella fase di stipula del contratto la parte locatrice aveva fornito al conduttore una rappresentazione delle caratteristiche e condizioni dell'immobile diversa da quella reale. In particolare, era stata mostrata al futuro inquilino una planimetria che indicava lo scarico del wc dotato di collegamento alla pubblica fognatura e un'altezza del locale conforme a quella richiesta dal regolamento comunale.
Di conseguenza, dell'occlusione dello scarico e dei servizi igienici inutilizzabili risponde il locatore. A meno che la situazione non sia stata portata a conoscenza del conduttore al momento della firma dell'accordo. Precisano inoltre i giudici che «le clausole contrattuali di gradimento del bene e di accollo da parte del conduttore di ogni onere di adattamento del bene all'uso pattuito non possono operare quando i vizi definitivamente riscontrati nel bene oggetto di locazione sono tali da renderlo inidoneo a quell'uso. Il patto con cui si limita o si esclude la responsabilità del locatore per i vizi della cosa non ha effetto se il locatore li ha in mala fede taciuti al conduttore o se i vizi sono tali da rendere impossibile il godimento della cosa».
Sul punto resta valido quanto affermato dalla Cassazione nel 2000, con la sentenza 14342. Infatti, la disposizione dell'articolo 1579 del Codice civile, che sancisce l'inefficacia del patto di esonero della responsabilità del locatore per i vizi che rendano impossibile il godimento della cosa locata, si applica anche ai difetti conosciuti o riconoscibili dal conduttore, dal momento che «la conoscibilità o meno dei vizi assume rilevanza, ai sensi del precedente articolo 1578 del Codice civile – escludendo la risoluzione del contratto di locazione o la riduzione del corrispettivo – nei soli casi in cui i vizi stessi incidano solo parzialmente sul godimento della cosa locata, senza escluderlo, onde possa risultare ragionevole la preventiva e concorde valutazione delle parti di addossare al conduttore i rischi ad essi relativi».
La Cassazione ha respinto il ricorso presentato dal locatore contro alla pronuncia dei giudici d'appello, che avevano accolto la domanda di risoluzione per inadempimento proposta dal conduttore. I giudici di merito, infatti, avevano ritenuto provato – sia documentalmente sia in base alle prove orali – che nella fase di stipula del contratto la parte locatrice aveva fornito al conduttore una rappresentazione delle caratteristiche e condizioni dell'immobile diversa da quella reale. In particolare, era stata mostrata al futuro inquilino una planimetria che indicava lo scarico del wc dotato di collegamento alla pubblica fognatura e un'altezza del locale conforme a quella richiesta dal regolamento comunale.
Di conseguenza, dell'occlusione dello scarico e dei servizi igienici inutilizzabili risponde il locatore. A meno che la situazione non sia stata portata a conoscenza del conduttore al momento della firma dell'accordo. Precisano inoltre i giudici che «le clausole contrattuali di gradimento del bene e di accollo da parte del conduttore di ogni onere di adattamento del bene all'uso pattuito non possono operare quando i vizi definitivamente riscontrati nel bene oggetto di locazione sono tali da renderlo inidoneo a quell'uso. Il patto con cui si limita o si esclude la responsabilità del locatore per i vizi della cosa non ha effetto se il locatore li ha in mala fede taciuti al conduttore o se i vizi sono tali da rendere impossibile il godimento della cosa».
Sul punto resta valido quanto affermato dalla Cassazione nel 2000, con la sentenza 14342. Infatti, la disposizione dell'articolo 1579 del Codice civile, che sancisce l'inefficacia del patto di esonero della responsabilità del locatore per i vizi che rendano impossibile il godimento della cosa locata, si applica anche ai difetti conosciuti o riconoscibili dal conduttore, dal momento che «la conoscibilità o meno dei vizi assume rilevanza, ai sensi del precedente articolo 1578 del Codice civile – escludendo la risoluzione del contratto di locazione o la riduzione del corrispettivo – nei soli casi in cui i vizi stessi incidano solo parzialmente sul godimento della cosa locata, senza escluderlo, onde possa risultare ragionevole la preventiva e concorde valutazione delle parti di addossare al conduttore i rischi ad essi relativi».
domenica 29 settembre 2013
Se il mutuo è sospeso il debito residuo non genera interessi
La possibilità di sospendere il pagamento delle rate di un mutuo a
seguito di eventi negativi è prevista da due fonti normative:
il cosiddetto Fondo di solidarietà, di emanazione legislativa, che prevede l'intervento della Consap (per i casi di morte, handicap grave o condizione di non autosufficienza, perdita del posto di lavoro a tempo determinato o indeterminato o dei rapporti lavorativi);
- il cosiddetto piano famiglie, frutto di un accordo tra l'Abi e le associazioni dei consumatori, rinnovato nel 2013 per la quinta volta consecutiva (per i casi di morte, perdita dell'occupazione, insorgenza di condizioni di non autosufficienza, ingresso in cassa integrazione).
A queste si aggiunge poi la sospensione disposta per legge come è accaduto a seguito del grave sisma che ha colpito l'Abruzzo il 6 aprile 2009 (articolo 5, comma 3, Dl 39/2009, convertito dalla legge 77/2009).
In tutti questi casi si pone il problema delle modalità di calcolo degli interessi sulle rate sospese quando è prevista la sospensione integrale delle stesse, e in particolare se tali interessi debbano essere calcolati sulle rate il cui pagamento è stato sospeso ovvero sull'intero capitale residuo.
Al riguardo l'Arbitro bancario finanziario (Abf) ha avuto modo di affermare di recente che gli interessi devono calcolarsi sull'importo delle sole rate venute a scadenza nel periodo di sospensione e non sul l'intero debito residuo. E questo per lo stesso fondamento di tali interessi "di sospensione", aggiuntivi rispetto a quelli contrattuali, che risultavano già ab origine calcolati nel l'importo complessivo delle rate in cui la restituzione del mutuo era stata suddivisa secondo il piano di ammortamento. Le rate sospese, infatti, sono collocate in coda al piano di ammortamento, che viene così a prolungarsi per una durata corrispondente. Peraltro, l'interesse di sospensione dovrà essere calcolato sulla sola quota capitale delle rate interessate (Coll. Roma, dec. n. 3257/2013).
Ma l'Abf ancor più recentemente è pervenuto a dichiarare anche la nullità di una clausola del contratto di sospensione sulla base della verifica della causa concreta, sussistendo nel caso deciso una evidente sproporzione tra l'importo delle rate sospese e quello degli interessi richiesti dalla banca per la sospensione; ciò che ha condotto a ritenere la nullità della clausola, risultando gravoso e modificativodel l'equilibrio complessivo del contratto che una sospensione delle rate finalizzata ad alleggerire la situazione di crisi nella quale versava il mutuatario potesse condurre ad applicare gli interessi secondo un criterio privo di giustificazione e tale da risultare in concreto palesemente abnorme (Coll. Roma, dec. n. 4574/013).
il cosiddetto Fondo di solidarietà, di emanazione legislativa, che prevede l'intervento della Consap (per i casi di morte, handicap grave o condizione di non autosufficienza, perdita del posto di lavoro a tempo determinato o indeterminato o dei rapporti lavorativi);
- il cosiddetto piano famiglie, frutto di un accordo tra l'Abi e le associazioni dei consumatori, rinnovato nel 2013 per la quinta volta consecutiva (per i casi di morte, perdita dell'occupazione, insorgenza di condizioni di non autosufficienza, ingresso in cassa integrazione).
A queste si aggiunge poi la sospensione disposta per legge come è accaduto a seguito del grave sisma che ha colpito l'Abruzzo il 6 aprile 2009 (articolo 5, comma 3, Dl 39/2009, convertito dalla legge 77/2009).
In tutti questi casi si pone il problema delle modalità di calcolo degli interessi sulle rate sospese quando è prevista la sospensione integrale delle stesse, e in particolare se tali interessi debbano essere calcolati sulle rate il cui pagamento è stato sospeso ovvero sull'intero capitale residuo.
Al riguardo l'Arbitro bancario finanziario (Abf) ha avuto modo di affermare di recente che gli interessi devono calcolarsi sull'importo delle sole rate venute a scadenza nel periodo di sospensione e non sul l'intero debito residuo. E questo per lo stesso fondamento di tali interessi "di sospensione", aggiuntivi rispetto a quelli contrattuali, che risultavano già ab origine calcolati nel l'importo complessivo delle rate in cui la restituzione del mutuo era stata suddivisa secondo il piano di ammortamento. Le rate sospese, infatti, sono collocate in coda al piano di ammortamento, che viene così a prolungarsi per una durata corrispondente. Peraltro, l'interesse di sospensione dovrà essere calcolato sulla sola quota capitale delle rate interessate (Coll. Roma, dec. n. 3257/2013).
Ma l'Abf ancor più recentemente è pervenuto a dichiarare anche la nullità di una clausola del contratto di sospensione sulla base della verifica della causa concreta, sussistendo nel caso deciso una evidente sproporzione tra l'importo delle rate sospese e quello degli interessi richiesti dalla banca per la sospensione; ciò che ha condotto a ritenere la nullità della clausola, risultando gravoso e modificativodel l'equilibrio complessivo del contratto che una sospensione delle rate finalizzata ad alleggerire la situazione di crisi nella quale versava il mutuatario potesse condurre ad applicare gli interessi secondo un criterio privo di giustificazione e tale da risultare in concreto palesemente abnorme (Coll. Roma, dec. n. 4574/013).
Esistono due possibilità per chiedere e ottenere la sospensione del pagamento delle rate di un mutuo a seguito di eventi negativi. Esse sono:
1. il cosiddetto Fondo di solidarietà, previsto dalla legge, che prevede l’intervento della Consap (per i casi di morte, handicap grave o condizione di non autosufficienza, perdita del posto di lavoro a tempo determinato o indeterminato o dei rapporti lavorativi);
2. il cosiddetto Piano famiglie, frutto di un accordo tra l’Abi e le associazioni dei consumatori, rinnovato nel 2013 per la quinta volta consecutiva (per i casi di morte, perdita dell’occupazione, insorgenza di condizioni di non autosufficienza, ingresso in cassa integrazione).
In tali casi, il beneficiario è tenuto a versare anche gli interessi “di sospensione”, aggiuntivi e ulteriori rispetto a quelli contrattuali pattuiti alla stipula del prestito.
Le rate sospese sono collocate in coda al piano di ammortamento, che viene così a prolungarsi per una durata corrispondente.
Ebbene, come si calcolano gli interessi sulle rate sospese? Si potrebbe infatti porre il dubbio se essi vadano calcolati sulle rate il cui pagamento è stato sospeso oppure sull’intero capitale residuo.
Al riguardo l’Arbitro bancario finanziario (Abf) ha chiarito, di recente, che gli interessi devono calcolarsi sull’importo delle sole rate venute a scadenza nel periodo di sospensione e non sul l’intero debito residuo. Questo vuol dire che il debito residuo non produce interessi.
Inoltre, precisa l’Abf, tali interessi di sospensione non possono arrivare ad essere abnormi, sino a creare una evidente sproporzione tra l’importo delle rate sospese e quello degli interessi richiesti dalla banca per la sospensione. In tali casi, si avrebbe la nullità della una clausola del contratto di sospensione. Sarebbe infatti illogico che una sospensione delle rate, finalizzata ad alleggerire la situazione di crisi nella quale versava il mutuatario, possa portare a un calcolo di intessi troppo gravoso.
- See more at: http://www.laleggepertutti.it/36489_mutuo-sospeso-no-interessi-sul-debito-residuo#sthash.BtpJ2RBl.dpuf
1. il cosiddetto Fondo di solidarietà, previsto dalla legge, che prevede l’intervento della Consap (per i casi di morte, handicap grave o condizione di non autosufficienza, perdita del posto di lavoro a tempo determinato o indeterminato o dei rapporti lavorativi);
2. il cosiddetto Piano famiglie, frutto di un accordo tra l’Abi e le associazioni dei consumatori, rinnovato nel 2013 per la quinta volta consecutiva (per i casi di morte, perdita dell’occupazione, insorgenza di condizioni di non autosufficienza, ingresso in cassa integrazione).
In tali casi, il beneficiario è tenuto a versare anche gli interessi “di sospensione”, aggiuntivi e ulteriori rispetto a quelli contrattuali pattuiti alla stipula del prestito.
Le rate sospese sono collocate in coda al piano di ammortamento, che viene così a prolungarsi per una durata corrispondente.
Ebbene, come si calcolano gli interessi sulle rate sospese? Si potrebbe infatti porre il dubbio se essi vadano calcolati sulle rate il cui pagamento è stato sospeso oppure sull’intero capitale residuo.
Al riguardo l’Arbitro bancario finanziario (Abf) ha chiarito, di recente, che gli interessi devono calcolarsi sull’importo delle sole rate venute a scadenza nel periodo di sospensione e non sul l’intero debito residuo. Questo vuol dire che il debito residuo non produce interessi.
Inoltre, precisa l’Abf, tali interessi di sospensione non possono arrivare ad essere abnormi, sino a creare una evidente sproporzione tra l’importo delle rate sospese e quello degli interessi richiesti dalla banca per la sospensione. In tali casi, si avrebbe la nullità della una clausola del contratto di sospensione. Sarebbe infatti illogico che una sospensione delle rate, finalizzata ad alleggerire la situazione di crisi nella quale versava il mutuatario, possa portare a un calcolo di intessi troppo gravoso.
- See more at: http://www.laleggepertutti.it/36489_mutuo-sospeso-no-interessi-sul-debito-residuo#sthash.BtpJ2RBl.dpuf
Esistono due possibilità per chiedere e ottenere la sospensione del pagamento delle rate di un mutuo a seguito di eventi negativi. Esse sono:
1. il cosiddetto Fondo di solidarietà, previsto dalla legge, che prevede l’intervento della Consap (per i casi di morte, handicap grave o condizione di non autosufficienza, perdita del posto di lavoro a tempo determinato o indeterminato o dei rapporti lavorativi);
2. il cosiddetto Piano famiglie, frutto di un accordo tra l’Abi e le associazioni dei consumatori, rinnovato nel 2013 per la quinta volta consecutiva (per i casi di morte, perdita dell’occupazione, insorgenza di condizioni di non autosufficienza, ingresso in cassa integrazione).
In tali casi, il beneficiario è tenuto a versare anche gli interessi “di sospensione”, aggiuntivi e ulteriori rispetto a quelli contrattuali pattuiti alla stipula del prestito.
Le rate sospese sono collocate in coda al piano di ammortamento, che viene così a prolungarsi per una durata corrispondente.
Ebbene, come si calcolano gli interessi sulle rate sospese? Si potrebbe infatti porre il dubbio se essi vadano calcolati sulle rate il cui pagamento è stato sospeso oppure sull’intero capitale residuo.
Al riguardo l’Arbitro bancario finanziario (Abf) ha chiarito, di recente, che gli interessi devono calcolarsi sull’importo delle sole rate venute a scadenza nel periodo di sospensione e non sul l’intero debito residuo. Questo vuol dire che il debito residuo non produce interessi.
Inoltre, precisa l’Abf, tali interessi di sospensione non possono arrivare ad essere abnormi, sino a creare una evidente sproporzione tra l’importo delle rate sospese e quello degli interessi richiesti dalla banca per la sospensione. In tali casi, si avrebbe la nullità della una clausola del contratto di sospensione. Sarebbe infatti illogico che una sospensione delle rate, finalizzata ad alleggerire la situazione di crisi nella quale versava il mutuatario, possa portare a un calcolo di intessi troppo gravoso.
- See more at: http://www.laleggepertutti.it/36489_mutuo-sospeso-no-interessi-sul-debito-residuo#sthash.BtpJ2RBl.dpuf
1. il cosiddetto Fondo di solidarietà, previsto dalla legge, che prevede l’intervento della Consap (per i casi di morte, handicap grave o condizione di non autosufficienza, perdita del posto di lavoro a tempo determinato o indeterminato o dei rapporti lavorativi);
2. il cosiddetto Piano famiglie, frutto di un accordo tra l’Abi e le associazioni dei consumatori, rinnovato nel 2013 per la quinta volta consecutiva (per i casi di morte, perdita dell’occupazione, insorgenza di condizioni di non autosufficienza, ingresso in cassa integrazione).
In tali casi, il beneficiario è tenuto a versare anche gli interessi “di sospensione”, aggiuntivi e ulteriori rispetto a quelli contrattuali pattuiti alla stipula del prestito.
Le rate sospese sono collocate in coda al piano di ammortamento, che viene così a prolungarsi per una durata corrispondente.
Ebbene, come si calcolano gli interessi sulle rate sospese? Si potrebbe infatti porre il dubbio se essi vadano calcolati sulle rate il cui pagamento è stato sospeso oppure sull’intero capitale residuo.
Al riguardo l’Arbitro bancario finanziario (Abf) ha chiarito, di recente, che gli interessi devono calcolarsi sull’importo delle sole rate venute a scadenza nel periodo di sospensione e non sul l’intero debito residuo. Questo vuol dire che il debito residuo non produce interessi.
Inoltre, precisa l’Abf, tali interessi di sospensione non possono arrivare ad essere abnormi, sino a creare una evidente sproporzione tra l’importo delle rate sospese e quello degli interessi richiesti dalla banca per la sospensione. In tali casi, si avrebbe la nullità della una clausola del contratto di sospensione. Sarebbe infatti illogico che una sospensione delle rate, finalizzata ad alleggerire la situazione di crisi nella quale versava il mutuatario, possa portare a un calcolo di intessi troppo gravoso.
- See more at: http://www.laleggepertutti.it/36489_mutuo-sospeso-no-interessi-sul-debito-residuo#sthash.BtpJ2RBl.dpuf
lunedì 23 settembre 2013
Impianto Termico ed ecobonus
Ora che il Decreto Legge 63/2013 è stato definitivamente convertito in legge
(90/2013), portando dei nuovi limiti al suo piano di applicabilità,
soprattutto per quanto riguarda la tipologia di opere che beneficieranno
della detrazione del 65%; ad essere rivisti anche i tempi dell'agevolazione, che prevede validi i bonifici giunti entro il 31 dicembre 2013, fatta eccezione per i condomìni che in certi casi avranno tempo fino al 30 giugno 2014.
Queste le quattro categorie principali per il rinnovamento energetico che saranno oggetto degli incentivi con i relativi limiti di spesa e di detrazione fiscale:
Queste le quattro categorie principali per il rinnovamento energetico che saranno oggetto degli incentivi con i relativi limiti di spesa e di detrazione fiscale:
- isolamento termico con sostituzione degli infissi, coibentazione di coperture e pareti. E' stata determinata una spesa massima di 92.307,69 euro, con detraibilità massima di 60mila euro
- sostituzione di vecchie caldaie con adeguati impianti a risparmio energetico. Vengono considerate anche le sostituzioni con pompe di calore o impianti geotermici a bassa entalpia, oltre alla sostituzione di vecchi scaldabagni elettrici con pompe di calore. In questo caso verrà applicata una detrazione massima di 30mila euro e una soglia massima di spesa di 46.153,84 euro
- riqualificazione globale dell'edificio sotto l'aspetto energetico. La soglia massima di detraibilità è fissata in 100mila euro, per una spesa massima di 153.846,15 euro
- installazione di pannelli solari termici. Anche in questo caso la detraibilità è fissata a 60mila euro con una spesa massima di 92.307,69 euro
lunedì 16 settembre 2013
legge 98/2013 Immobili
L'art.30 modifica in più punti il DPR 380/2001 Testo Unico dell'Edilizia. Di seguito ne delineo i principali.
- Le Regioni possono modificare le distanze tra edifici e gli standard del DM 1444/1968. Il comma 1 introduce nel TUE l'art. 2 bis che consente alle Regioni, di fare leggi di deroga al DM 2.4.1968 n.1444 "Limiti inderogabili di densità edilizia, altezza, distanza tra i fabbricati….". La misura appare foriera di rischi per l'assetto dei centri urbani, visto che le Regioni possono operare senza limiti, e senza alcuna omogeneità tra loro. Va anche considerato che il DM 1444/1968 è un caposaldo normativo perché costituisce la principale norma nazionale per la pianificazione urbanistica ed un riferimento unificante a livello nazionale in un campo che da tempo è di prevalente competenza regionale. In ogni caso lo stesso DM con l'art.9 già consente distanze tra edifici inferiori, ma solo nell'ambito di piani attuativi del PRG.
- SCIA per demolizione-ricostruzione con modifiche alla sagoma.
Il comma 1 modifica l'art.3 c.1 d) del TUE, stabilendo che le
demolizioni-ricostruzioni con modifiche alla sagoma dell'edificio, ma
con volume inalterato, rientrano nella ristrutturazione leggera e
pertanto non richiedono più il permesso di costruire: basta presentare
la SCIA. A mio avviso, su questo punto occorrerebbe che il Ministero
chiarisca ufficialmente che nel Testo Unico dell'Edilizia per "volume"
si intende non la forma dell'edificio, ma la quantità di metri cubi
della costruzione. Infatti il significato della parola "volume" è anche
"spazio limitato da superficie chiusa", cioè forma. In tale accezione
sarebbe inutile aver eliminato il rispetto della sagoma, perché la
sagoma determina il volume e pertanto resterebbe l'obbligo di mantenere
sia la cubatura che la forma dell'edificio. L'eliminazione del rispetto
della sagoma potrebbe significare solo che non occorrerebbe rispettare i
cornicioni, i marcapiani, le modanature delle finestre, i porticati e
le altane. Pertanto può succedere che in qualche Comune l'ufficio
tecnico ritenga che la forma volumetrica dell'edificio non debba essere
modificata, se si intende applicare la SCIA.
Continuando ad illustrare la norma, è da sottolineare la novità che essa si applica anche al caso di edifici crollati per sisma, sempre che sia possibile dimostrare la consistenza dell'edificio. Si applica inoltre alle varianti al permesso di costruire. Resta l'obbligo di rispetto della sagoma nel caso di edifici vincolati come bene culturale. La liberalizzazione si applica anche nei centri storici ma, per limitare il rischio di brutture, i Comuni possono delimitare all'interno del centro storico zone di maggiore pregio, nelle quali le demolizioni-ricostruzioni senza rispetto della sagoma richiedono comunque il permesso di costruire. Tali delibere devono essere assunte entro il 30 giugno 2014. In caso di inadempienza subentra la Regione ed eventualmente il Ministero delle infrastrutture, per nominare un commissario ad acta che dovrà assumere la delibera. In mancanza della delibera non si può ricostruire con la SCIA. Invece, nelle aree del centro storico che non saranno perimetrate, le demolizioni-ricostruzioni senza rispetto della sagoma, ma con rispetto del volume, potranno essere realizzate con semplice SCIA. Occorrerà comunque attendere 30 giorni dopo la consegna della SCIA per iniziare i lavori. Ma la norma ribadisce che se l'edificio è vincolato occorrerà il permesso di costruire. A parere di chi scrive, la norma ha un valore positivo perché facilita il rinnovo dell'edilizia esistente e così riduce il consumo di suolo inedificato. Inoltre lascia maggiore libertà ai progettisti nelle demolizioni-ricostruzioni con mantenimento del volume esistente, e consentirà perciò l'inserimento di architetture moderne nella città otto-novecentesca. Il che appare utile a tutti coloro che pensano che la città è un organismo vivente che non si può ingessare, pena la sua decadenza. In ogni caso la maggiore libertà è necessaria per consentire la modernizzazione degli edifici, il contenimento dei consumi energetici e la risposta dell'edificio a nuove esigenze funzionali. Ciò vale anche per i centri storici, per i quali vanno ovviamente salvaguardati gli edifici vincolati e le aree di maggiore compattezza storica, ma va lasciata la possibilità di modificare singoli edifici o gruppi di edifici, che pur essendo interni al centro storico, non hanno pregio storico-artistico e perciò non sono vincolati. Pertanto occorre augurarsi che i Comuni si comporteranno in modo equilibrato, evitando di stabilire che tutto il centro storico è zona pregiata, ma stabilendo congrue aree nelle quali, mantenendo la volumetria, sia possibile modificare la sagoma dell'edificio, nel rispetto di tutte le norme sulle distanze, sull'igiene edilizia ecc. Come è noto la progettazione degli interventi su edifici vincolati è competenza esclusiva degli architetti (ma gli ingegneri possono partecipare per la parte tecnica). Ritengo che all'interno dei centri storici, a garanzia della qualità dell'architettura e dell'armonia con l'edilizia circostante, dovrebbe essere statuito per legge che gli architetti hanno la competenza esclusiva anche per gli edifici non vincolati.
- CIL non più riservata ai liberi professionisti. Lo stesso comma 1 modifica l'art.6 c.4 per cancellare che, nella Comunicazione d'Inizio Lavori, il progettista non deve essere un dipendente del committente. Pertanto ora i progetti possono essere firmati anche dai dipendenti dell'impresa o dell'ente committente. La disposizione cancella una norma che stabiliva una posizione di indipendenza del progettista nei confronti del committente. Una posizioni di terzietà del progettista, in quanto equidistante tra gli interessi del committente e l'interesse della collettività rappresentato dal rispetto delle regole. E' stata sacrificata, in nome della semplificazione, una garanzia per il rispetto delle norme. Il CNAPPC ha ignorato il problema (forse non si è accorto della norma)!
- Permesso di costruire: silenzio-assenso e silenzio-rigetto. Lo stesso art.30 comma 1 sostituisce i commi 8 e 9 dell'art.20 del TUE stabilendo che se il Comune non ha opposto motivato diniego, si intende formato il silenzio-assenso. Sono fatti salvi i casi di presenza di vincoli ambientali, paesaggisti o culturali: in caso di diniego dell'atto di assenso, decorso il termine, la domanda di rilascio del permesso di costruire si intende respinta e il responsabile del procedimento trasmette al richiedente il provvedimento di diniego. Ciò consente all'interessato di impugnare il provvedimento.
- SCIA e CIL: lo sportello unico acquisisce preliminarmente gli atti di assenso. Viene aggiunto nel TUE l'art.23-bis che dà all'interessato la possibilità di chiedere allo sportello unico, prima della presentazione della SCIA, di provvedere all'acquisizione degli atti di assenso di Soprintendenza ecc. necessari per eseguire i lavori. Nel caso l'interessato presenti le richieste di assenso contestualmente alla presentazione della SCIA, può dare inizio ai lavori solo dopo l'acquisizione degli atti di assenso.
- Agibilità per parti di edifici. Viene modificato l'art.24.4 del TUE per stabilire che il certificato di agibilità può essere richiesto anche per singoli edifici o singole porzioni della costruzione, o per singole unità immobiliari, purché funzionalmente autonomi, qualora siano state realizzate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria relative all'intero intervento edilizio e siano state completate e collaudate le parti strutturali connesse, nonché collaudati e certificati gli impianti relativi alle parti comuni; all'art.25 TUE viene aggiunto il comma 5 bis che stabilisce che se l'interessato non presenta la domanda del certificato di agibilità, fermo restando la presentazione del certificato di collaudo statico, del certificato regionale per le zone sismiche e della dichiarazione sulle barriere architettoniche, può presentare la dichiarazione del Direttore dei lavori o di un professionista abilitato, con la quale si attesta la conformità dell'opera al progetto e la sua agibilità, corredata della richiesta di accatastamento che lo sportello unico trasmette al Catasto, e della dichiarazione dell'impresa sulla conformità degli impianti relativa a sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico.
- Inizio e fine dei lavori. L'art.30 comma 3 proroga, per i permessi già rilasciati, i termini di cui all'art.15 del TUE portando da uno a tre anni il limite per l'inizio dei lavori e da tre a cinque anni il termine per l'ultimazione. La proroga si applica sia al permesso di costruire che alla SCIA e alla DIA. Il comma 3bis proroga di tre anni il termine di validità nonché i termini di inizio e fine lavori nell'ambito delle convenzioni di lottizzazione stipulate entro l'anno 2012.
- Esercizi commerciali (articolo 30, comma 5-ter). Regioni ed enti locali non possono prevedere aree interdette agli esercizi commerciali, ovvero limitazioni ad aree dove possano insediarsi attività produttive e commerciali.
Alcuni provvedimenti relativi ad altri articoli della legge 98/2013.
- Edilizia scolastica. L'art. 18, commi 8 e 8-ter stabilisce che le risorse messe a disposizione dall'Inail - fino a 100 milioni di euro per ciascuno degli anni dal 2014 al 2016 - vengono destinate a un piano di interventi di messa in sicurezza degli edifici scolastici e di costruzione di nuovi edifici scolastici.
- Piano 6000 campanili. L'art.18.9 stanzia fondi per mini opere in comuni con meno di 5000 abitanti.
- Piano città. L'art. 9.3 bis rende possibile utilizzare fondi europei per finanziare il piano città.
- Lavori pubblici. L'art.26.2 semplifica, fino a fine 2015, i requisiti per i progettisti che partecipano alle gare. L'art.26 ter stabilisce, fino a fine 2014, l'obbligo di anticipare all'impresa appaltatrice il 10% dell'importo dei lavori. Esclusi gli appalti di servizi.
- DURC. È trattato nell'art.31
- Sicurezza cantieri. L'art.32 modifica il DLgs 81/2008 e l'art.131.2 DLgs 163/2006, disponendo una serie di semplificazioni. Tra l'altro, stabilisce che mediante decreto ministeriale, entro 60 giorni, verranno definiti modelli semplificati per la redazione del piano operativo di sicurezza, del piano di sicurezza e di coordinamento e del fascicolo dell'opera. La semplificazione del piano di sicurezza è del tutto necessaria per evitare che il piano diventi un elaborato troppo complesso e voluminoso, difficilmente leggibile da parte di coloro che sul cantiere devono applicarlo. Inoltre, sono dell'avviso che occorra superare la calcolazione analitica dei costi della sicurezza, che non riduce il rischio di incidenti e complica la progettazione del piano. Tra l'altro i costi della sicurezza nell'appalto non vengono calcolati separatamente negli altri paesi UE, eccetto forse la Spagna.
- Antincendi. L'art.38 tratta della presentazione dell'istanza preliminare di cui al DPR 151/2011. Semplifica gli adempimenti di prevenzione incendi per i soggetti responsabili delle attività sottoposte alla disciplina antincendi solo in seguito all'emanazione del DPR 151/2011.
- Beni culturali. L'art.39 stabilisce che la validità dell'autorizzazione paesaggistica è prorogata fino alla fine dei lavori e che è ridotto da 90 a 45 giorni il tempo per l'emissione del parere del Sovrintendente, decorso il quale decide il Comune.
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