Condominio: infiltrazioni, legittimazione dell'Amministratore

La Cassazione è tornata ad occuparsi della legittimazione attiva e passiva dell’amministratore di condominio. La sentenza cui facciamo riferimento è la n. 10951 depositata in cancelleria lo scorso 28 giugno.

I comproprietari di un’unità immobiliare ubicata in condominio fanno causa alla compagine cui partecipano ed ai vicini del piano sovrastante: l’azione è volta ad ottenere il risarcimento del danno causato da infiltrazioni provenienti dal terrazzino che copre parte del loro appartamento. Il condominio si costituisce in giudizio lamentando l’impossibilità d’intervenire per la resistenze poste dai proprietari del terrazzo. Questi ultimi, invece, affermano che le infiltrazioni provengono da parti comuni. Condominio e proprietari del terrazzo venivano condannati tanto in primo grado quanto in appello. A quel punto non resta che il giudizio in Cassazione. L’amministratore, per conto del condominio, tramite l’avvocato incarico presenta ricorso (tecnicamente controricorso visto che la causa di legittimità era stata attivata dai proprietari del terrazzo).

Gli ermellini evidenziano che il mandatario della compagine non aveva l’autorizzazione assembleare, necessaria per questo genere di causa. In particolare si legge in sentenza, nel rispetto di quanto stabilito dalle Sezioni Unite (sent. n. 18331/10), che " l'amministratore di condominio, in base al disposto dell'art. 1131 c.c., comma 2 e 3, può anche costituirsi in giudizio e impugnare al sentenza sfavorevole senza previa autorizzazione a tanto dall'assemblea, ma dovrà, in tal caso, ottenere la necessaria ratifica del suo operato da parte dell'assemblea per evitare pronuncia di inammissibilità dell'atto di costituzione ovvero di impugnazione". Le SSUU rilevavano che la normativa deve essere interpretata alla luce dei principi generali e, soprattutto, del ruolo e delle competenze dell'amministratore di condominio, nonchè in base al diritto di dissenso dei condomini rispetto alle liti (art. 1132 c.c.) e che, quindi, l'amministratore non ha autonomi poteri, ma si limita ad eseguire le deliberazioni dell'assemblea ovvero a compiere atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio (art. 1130 c.c.)” (principio espresso da Cass. SS.UU. 18331/10 richiamato in Cass. .28 giugno 2012 n. 10951).

In considerazione di ciò, prosegue la Corte, “in materia di azioni processuali il potere decisionale spetta solo ed esclusivamente all'assemblea che dovrà deliberare se agire in giudizio, se resistere e se impugnare i provvedimenti in cui il condominio risulta soccombente; un tale potere decisionale, secondo la richiamata sentenza, non può competere all'amministratore che, per sua natura, non è un organo decisionale ma meramente esecutivo del condominio. Alla luce di tali principi, ai quali occorre dare continuità, deve essere assegnato all'amministratore del condominio, ai sensi dell'art. 182 c.p.c., termine perentorio di 90 giorni dalla comunicazione della presente ordinanza per provvedere al deposito della ratifica del suo operato da parte dell'assemblea o, se già autorizzato, dell'autorizzazione dell'assemblea condominiale”

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Condominio e Mediazione

Il 20 marzo è entrata in vigore l’obbligatorietà anche per quanto riguarda, come dice molto sinteticamente l’art. 5 del D.Lgs. 28/10, la materia di condominio, con l’auspicio che molte di questo genere di controversie possano essere chiuse senza arrivare in Tribunale.

Sorgono quindi diverse questioni da affrontare, che affronterò in questo brevissimo contributo che non pretende di essere esaustivo.

La prima riguarda la legittimazione dell’amministratore a partecipare, sia come istante che come convocato, alla procedura di mediazione.L’amministratore, quale rappresentante legale del condominio, è legittimato a partecipare alla procedura senza la previa autorizzazione dell’assemblea, in quanto gli è attribuita ex lege la legittimazione processuale, attiva e passiva, ovviamente solo nei limiti delle sue peculiari attribuzioni (art. 1130 c.c.); buon senso,consiglierebbe però di informare immediatamente l’assemblea, soprattutto nel caso in cui il Condominio sia parte convocata. Quando la questione dovesse oltrepassare i suoi poteri, l'amministratore  dovrebbe chiedere l’autorizzazione preventiva sia in caso di chiamata attiva che passiva.

In ogni caso, dato che l’eventuale accordo diventa vincolante per il Condominio e quindi per i condomini, è evidente la necessità della sua approvazione assembleare, sia per l’ordinaria che per la straordinaria amministrazione. In sostanza, ciò che avrà compiuto l’amministratore, a meno che non vi sia stata una delibera preventiva, può qualificarsi come una mera trattativa che poi l’assemblea dovrà ratificare; come detto, però, si ritiene  che sia possibile anche che l’amministratore, sia che agisca come istante che come chiamato, possa essere munito di una deliberazione assembleare valida che gli fornisca dei margini su cui operare, in modo che si presenti in Mediazione con la concreta possibilità di chiudere la questione. Sarebbe forse addirittura consigliabile che qualche condomino  accompagni l’amministratore agli incontri.

Per quanto riguarda le maggioranze necessarie per l’approvazione delle delibere, volendo ricordare che l’accordo di mediazione può essere configurato come una transazione, dobbiamo distinguere tra accordi che incidono sui diritti dei condomini e quelli che invece contengano solamente una regolamentazione economica dei rapporti tra le parti. Nel primo caso riteniamo che sia consigliabile (se non indispensabile) l’approvazione all’unanimità; nel secondo probabilmente è sufficiente l’approvazione con le maggioranze previste dal codice e dal regolamento di condominio. Trattandosi comunque di materia nuova, saranno la pratica e l’eventuale giurisprudenza a chiarire i dubbi.

Infine, un brevissimo accenno sulla tipologia delle controversie condominiali che saranno soggette al tentativo di mediazione. Senza voler fare un elenco, crediamo di poter dire che saranno ricomprese nell’obbligatorietà, data la  genericità della norma, tutte quelle controversie in cui la questione riguardi la disciplina condominiale, dall’approvazione delle tabelle millesimali, all’approvazione e alla modifica del regolamento, alle problematiche sull’incarico dell’amministratore ed il suo svolgimento, alla quantificazione e ripartizione delle spese e così via.

In tutto ciò, naturalmente, andrà anche tenuto presente, a seconda della natura della controversia, il ruolo di eventuali condomini che (ad esempio) l’istante sostenga stiano utilizzando i servizi condominiali in modo inappropriato, e che dovranno ovviamente essere chiamati in mediazione. La pratica quotidiana, e la preparazione dei mediatori, dovranno chiarire al meglio tutte le problematiche che inevitabilmente si presenteranno.

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Non basta che gli affari vadano male come motivo di risoluzione del contratto di locazione (CASS. 10624/2012)

"In tema di recesso del conduttore in base al disposto di cui alla L. n. 392 del 1978, art. 27, u.c., nell'ipotesi di andamento della congiuntura economica favorevole all'attività di impresa, che obblighi ad ampliare la struttura aziendale così da rendere particolarmente gravosa la persistenza del rapporto locativo, non è sufficiente la unilaterale valutazione del conduttore circa la propria convenienza a lasciare l'immobile, a seguito della sopravvenuta restituzione, in suo favore, del possesso di locali, più estesi, di sua proprietà, ma la gravosità della persistenza del rapporto locativo deve essere valutata oggettivamente ed in concreto utilizzando come parametri comparativi da una parte la dimensione e le caratteristiche dell'immobile locato e del nuovo locale e dall'altra le sopravvenute nuove esigenze di produzione e di commercio dell'azienda. Ne consegue che il giudice del merito non può limitarsi a prendere in considerazione il fatto che vi sia stato un aumento del fatturato aziendale o un aumento del personale lavorante, indici di per sè soli, utili ma non sufficienti al fine propostosi, ma deve altresì verificare, sulla base delle prove raccolte - il cui onere spetta al conduttore recedente secondo i principi generali in materia di ripartizione dell'onere probatorio - se nello specifico ed in concreto le caratteristiche dell'immobile oggetto di locazione siano divenute inadeguate alla accresciuta dimensione dell'azienda così da rendere oltremodo gravosa per il conduttore la prosecuzione del rapporto locativo"

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mutui per ristrutturazioni

L'aumento del bonus ristrutturazioni dal 36 al 50% ha portato al rialzo l'andamento dei prestiti finalizzati ai lavori in casa.
Se le compravendite sono in frenata, un'alternativa è rappresentata dalla ristrutturazione del proprio appartamento, più allettante dal 26 giugno, data di entrata in vigore del decreto Sviluppo, che prevede l'aumento delle detrazioni Irpef sui lavori di ristrutturazione dal 36% al 50% delle spese sostenute, fino ad un massimo di 96mila euro (prima era 48mila).

Già nel I semestre 2012, i finanziamenti richiesti per ristrutture casa sono stati una fetta significativa del mercato, con il 13% del totale delle domande di prestito personale e un importo medio di 16.800 da restituire in 78 mesi. Il richiedente tipo ha intorno ai 40 anni e dichiara di guadagnare 1.700 euro al mese. La quota di prestiti destinata alla ristrutturazione è decisamete più alta al Sud dove raggiunge una quota del 17 per cento.

Un fenomeno che si può prevedere in crescita almeno fino a fine giugno 2013, quando terminerà l'aumento del bouns previsto dall'articolo 11 del decreto Sviluppo. A parte l'innalzamento della quota deducibile alla metà dell'importo totale fino a un tetto di 96mila euro per intervento, restano valide tutte le altre regole, dalla rateazione in dieci anni del bonus all'elenco delle opere agevolabili contenuta all'articolo 16-bis del Tuir, inserito nel testo unico dall'articolo 4 del Dl 201/2011. Potranno essere quindi detratte al 50% le spese per manutenzioni straordinarie, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia su singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali, e sulle loro pertinenze (anche per manutenzioni ordinarie di parti comuni condominiali).

Per poter beneficiare del bonus maggiorato il riferimento saranno le «spese documentate», cioè i bonifici "tracciabili" – nei modelli appositamente predisposti per questo tipo di pratica – effettuati per il pagamento dei lavori.

Sembra chiaro che tutte le spese che saranno sostenute dopo l'entrata delle nuove regole saranno agevolabili al 50 per cento. Il problema potrebbe essere il calcolo del limite massimo di spesa: come deve regolarsi chi quest'anno ha già speso, ad esempio, 15mila euro? Logica vorrebbe che il suo monte-spese residuo, per lo stesso intervento, sia pari alla differenza con 96mila, quindi 81mila. Per avere certezza su questo punto sono necessari chiarimenti a breve, perché in teoria potrebbero essere applicabili anche letture e interpretazioni diverse da parte delle Entrate.
Tra la fine del 2011 e i primi mesi 2012 il bonus sulle ristrutturazioni ha già subìto significativi "ritocchi": dalla cancellazione dell'obbligo della comunicazione di inizio lavori al Centro operativo di Pescara alla trasformazione (dal 1° gennaio) della detrazione in misura stabile e non soggetta a scadenze (anche se poi venivano puntualmente prorogate di anno in anno.

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Cortile condominiale (Cass. 9877/2012)

Il cortile condominiale è l’area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di un edificio o di più edifici, che serve a dare aria e luce agli ambienti circostanti.

Ma avuto riguardo all’ampia portata della parola e, soprattutto, alla funzione di dare aria e luce agli ambienti, che vi prospettano, nel termine cortile possono ritenersi compresi anche i vari spazi liberi disposti esternamente alle facciate dell’edificio – quali gli spazi verdi, le zone di rispetto, i distacchi, le intercapedini, i parcheggi – che, sebbene non menzionati espressamente nell’art. 1117 cod. civ., vanno ritenute comuni a norma della suddetta disposizione (Cass. 9 giugno 2000, n. 7889).

In questo contesto spesso ci si domanda: come può essere utilizzato il cortile condominiale?

La risposta è semplice: nei modi che, in relazione al contesto spaziale, siano legittimi in modo che l’uso ci ciascuno sia da ritenersi legittimo ai sensi dell’art. 1102 c.c.

In secondo luogo, si afferma che l’uso del cortile condominiale dev’essere conforme a quello indicato nel regolamento di condominio.

Nello statuto della compagine sono vietate le soste, eccezion fatta per quelle brevi per il carico/scarico merci?

I condomini dovranno astenersi dall’usare il cortile come parcheggio comune.

Che cosa dovrebbero fare quegli stessi comproprietari qualora decidessero di mutare la destinazione d’uso del cortile, ad esempio per consentire il parcheggio?

La domanda, sostanzialmente, è la stessa cui è stata chiamata a dare risposta la Corte di Cassazione con la sentenza n. 9877 dello scorso 15 giugno.

In un condominio l’assemblea, con le maggioranze di cui all’art. 1136, quinto comma, c.c. (quelle previste per le innovazioni) delibera l’utilizzazione come parcheggio del cortile condominiale.

Uno dei condomini non ci sta ed impugna quella decisione: il mutamento di destinazione d’uso, a suo dire, doveva avvenire con il consenso di tutti i condomini, soprattutto in considerazione del fatto che l’uso del cortile condominiale era disciplinato da un regolamento di orgine contrattuale.

La Corte di Cassazione, invece, ha considerato valida la delibera.

Secondo gli ermellini, in tema di condominio, la delibera assembleare di destinazione del cortile a parcheggio di autovetture – in quanto disciplina le modalità di uso e di godimento del bene comune – è validamente approvata con la maggioranza prevista dall’art. 1136, comma 5, c.c. (non essendo richiesta l’unanimità dei consensi) ed è idonea a comportare la modifica delle disposizioni del regolamento condominiale che si limitano a dettare norme che disciplinano, appunto, l’utilizzazione e i modi di fruizione delle cose comuni e che, in quanto tali, hanno natura regolamentare e non contrattuale (Cass. 15 giugno 2012, n. 9877) .

Ciò, spiegano i giudici per arrivare a formulare questo principio di diritto, in quanto la clausola che disciplina le modalità d’uso dei beni comuni è da ritenersi in ogni caso norma di natura regolamentare ai sensi dell’art. 1138 c.c.

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Ristrutturazioni e bonus fiscali

Un bell'incentivo ai cantieri, una spallata al nero in edilizia e un grosso punto di domanda sul risparmio energetico. Il nuovo 36% – che il decreto sviluppo porta al 50% – avrà un impatto positivo su uno dei settori più colpiti dalla crisi, ma rischia di ridurre gli incentivi alla riqualificazione energetica del patrimonio edilizio.
Per capire perché, bisogna mettere insieme tutte le tessere del mosaico. Primo: dall'entrata in vigore del decreto e fino al 30 giugno 2013, la detrazione sul recupero edilizio passerà al 50%, e il limite massimo di spesa salirà da 48mila a 96mila euro. Secondo: la detrazione del 55% sull'efficienza energetica rimarrà in vigore fino alla fine di quest'anno, come già previsto, e poi si allineerà al 50% per i primi sei mesi del 2013, con piccole variazioni nella spesa massima agevolata. Terzo: sempre per effetto del decreto sviluppo, il nuovo 36% potrà essere usato già da quest'anno per i lavori finalizzati al risparmio energetico.

Il livellamento dei bonus

Di fatto, verrà meno la "gradazione" dei bonus, che finora sono stati strutturati secondo due livelli: uno base, destinato alle ristrutturazioni edilizie, e uno più ricco, riservato a un catalogo ben delimitato di interventi di efficientamento energetico (finestre, caldaie a condensazione, pannelli solari, coibentazioni di tetti e pareti). Si spiegano così le proteste delle sigle imprenditoriali più vicine al 55%, da Finco a Uncsaal, che fanno da contraltare alla soddisfazione dei costruttori rappresentati dall'Ance. Se si può avere il 50% senza dover raggiungere le prestazioni previste per il 55% – è il ragionamento degli scontenti – perché mai un proprietario poco consapevole dei risparmi sulla bolletta dovrebbe acquistare finestre o caldaie più performanti, ma più costose? O far certificare da un tecnico i lavori di coibentazione?

I paletti per l'efficienza

Per valutare davvero gli effetti delle nuove norme, comunque, bisogna capire a quali condizioni si potrà avere il nuovo 36% anche sul risparmio energetico. La norma che lo prevede è la lettera h) dell'articolo 16-bis del Tuir, e richiede comunque che il proprietario acquisisca «idonea documentazione» e dimostri di aver ridotto la bolletta energetica «in applicazione della normativa vigente in materia». Quale sia la documentazione, e quale la normativa da rispettare, per ora non lo sa nessuno, perché la norma doveva inizialmente entrare in vigore dal 2013 e non sono ancora state dettate indicazioni interpretative. Se per esempio si facesse riferimento alle regole previste per le nuove costruzioni, si imporrebbe una serie di parametri molto severi ai proprietari. Ma si potrebbe anche decidere di richiamare la normativa e la documentazione già prevista per il 55 per cento.

Forse si potrebbero anche accogliere le proposte di riforma del 55% suggerite dai tavoli «4E» coordinati dall'Enea, che suggeriscono di legare le detrazioni al miglioramento delle prestazioni energetiche globali dell'edificio, con qualunque tecnologia siano raggiunte. Solare termico, coibentazioni, pompe di calore, schermature solari o termoregolazione: tutto potrebbe essere agevolato, con questa impostazione, purché si arrivi a migliorare la classe energetica dell'edificio. Questo approccio permetterebbe anche di correggere la principale stortura del 55%, che in circa metà dei casi viene utilizzato per il la sostituzione delle finestre.

Il contrasto al sommerso

Se c'è un effetto sicuro, è quello che il decreto sviluppo avrà sui cantieri – soprattutto come acceleratore di quelli già avviati – e sul contrasto al lavoro nero. Tra il vecchio 36% e il nuovo 50% non c'è partita: la convenienza per i privati aumenta, e di molto, perché si attenua l'effetto dell'inflazione, che rosicchia inevitabilmente le somme restituite dal fisco nell'arco di dieci anni. A maggio l'Istat ha rilevato il 3,2%: con un livello come questo, su 10mila euro spesi nel 2012, con il 36% il proprietario si vedrebbe rimborsati – in termini reali – 3.040 euro da qui al 2022. Con il 50%, invece, l'importo supererebbe i 4.200 euro, avvicinandosi molto ai 4.600 euro garantiti dalla più ricca detrazione verde.

Lo stesso succede con i lavori in nero. Contro una detrazione del 50%, la proposta di interventi «senza fattura» diventa sempre meno appetibile, tranne che per i proprietari in crisi di liquidità, disposti ad accettare un piccolo sconto immediato in cambio di un bonus molto più grande distribuito su dieci anni. E le cose non cambierebbero molto neppure se dal 1° ottobre l'Iva in edilizia dovesse passare dal 10 al 12 per cento. Al contrario, con l'Iva maggiorata e l'inflazione oltre il 3%, il bonus vecchia maniera finirebbe per essere (forse) un po' troppo povero.

Tra presente e futuro

LE RISTRUTTURAZIONI

Un contribuente ha già avviato nella propria villetta lavori di ristrutturazione agevolati al 36% a marzo di quest'anno, pagando due bonifici d'acconto, pagando 30mila euro. Il cantiere è ancora in corso e si prevede che finisca entro l'autunno

I bonifici effettuati dopo l'entrata in vigore del decreto legge beneficeranno della detrazione del 50%, anziché di quella del 36 per cento. Resta da chiarire fino a quale limite di spesa: si potrebbero sottrarre dai 96mila euro agevolabili i 30mila già spesi, ma sono ipotizzabili anche situazioni diverse

LE FINESTRE

Il proprietario di un alloggio sta valutando se sostituire le vecchie finestre di casa con nuovi infissi isolanti

Fino alla fine di quest'anno valgono le classiche regole del 55%: si può avere la detrazione a patto di acquistare finestre che rispettano i limiti di legge e fare la pratica con l'Enea. In teoria, dall'entrata in vigore del decreto legge, però, il proprietario potrebbe scegliere di usare la detrazione del 50%, che ora agevola anche il risparmio energetico: la norma impone di però di acquisire «idonea documentazione» che andrebbe meglio precisata

LA CALDAIA

Un condominio ha deliberato qualche settimana fa di sostituire la vecchia caldaia a gasolio con un impianto a condensazione, abbinato a termoregolazione e contabilizzazione del calore. I lavori saranno effettuati prima dell'accensione del riscaldamento

L'intervento è agevolato al 55%, se i bonifici alla ditta vengono effettuati dall'amministratore quest'anno. Anche in questo caso, come per le finestre, si potrebbe avere anche il 50%, ma non è detto che la documentazione da acquisire sia diversa (o più leggera) rispetto a quella del 55%

I CAPANNONI

Un'impresa manifatturiera ha intenzione di ristrutturare il capannone in cui ha sede – intestato alla Srl – coibentando il sottotetto e sostituendo l'impianto di riscaldamento con una caldaia a condensazione
Per tutto il 2012 continuano a valere le regole del 55%, che non è solo detrazione Irpef, ma anche Ires: ne può beneficiare, quindi anche la Srl, che invece era esclusa dal 36%, ora 50 per cento. Lo stesso accadrà fino al 30 giugno 2013, con la proroga del 55%, sia pure ridotto a 50%. Dal 1° luglio dell'anno prossimo, invece, resterà la detrazione Irpef del 36%

 

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