Condominio - Amministrazione - Rappresentanza

Torniamo a parlare di amministrazioni condominiali con 3 recenti pronunce della Corte di Cassazione che chiariscono punti che generano spesso contrasti:

Amministratore e rappresentanza
L'amministratore ha la rappresentanza volontaria del condominio, come e' confermato dal fatto che la nomina dell'amministratore è frutto di una delibera assembleare, e che, oltre che nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'art. 1130 c.c. l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti anche nei limiti dei maggiori poteri conferiti dal regolamento di condominio o dall'assemblea (art. 1131 c.c., comma 1);

Invece nella rappresentanza legale la fonte, il contenuto ed i limiti dei poteri del rappresentante discendono direttamente dalla legge. Da tale inquadramento deriva la conseguenza che l'amministratore di condominio cessato dalla carica non e' legittimato ad impugnare la sentenza - resa nella causa cui egli abbia partecipato in rappresentanza del condominio stesso - pronunciata successivamente a tale cessazione, accompagnata da revoca espressa del precedente mandato (Cass. 16.4.1994 n. 3607), potendo continuare ad esercitare i suoi poteri fino a che non sia validamente sostituito con la nomina di altro amministratore da parte dell'assemblea dei condomini.

Conseguentemente nella fattispecie, in presenza di una Delib. Assembleare avente ad oggetto la nomina di un nuovo amministratore in sostituzione dell'amministratore dimissionario, quest'ultimo non aveva da allora nessun potere rappresentativo del Condominio, ivi compresa la rappresentanza processuale disciplinata dall'art. 1131 c.c.; di qui quindi l'inammissibilita' dell'appello proposto avverso la sentenza di primo grado.
Cass. Civile, Sez. II, sentenza del 15 febbraio 2010 n. 3464

Amministratore può promuovere azioni legali senza il preventivo assenso dell'Assemblea

Configurandosi il condominio come un ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini, l'esistenza di un organo rappresentativo unitario, quale l'amministratore, non priva i singoli partecipanti della facoltà di agire a difesa dei diritti, esclusivi e comuni, inerenti all'edificio condominiale. Ne consegue che ciascun condomino è legittimato ad impugnare personalmente, anche per cassazione, la sentenza sfavorevole emessa nei confronti della collettività condominiale ove non vi provveda l'amministratore.
Cass. civ., sez. II, 21 gennaio 2010, n. 1011

Opere urgenti e azione dell'amministratore
L'amministratore, quando agisce nei limiti dei poteri attribuitigli dalla legge o di quelli conferitigli dall'assemblea, rappresenta il condominio e, pertanto, ove ne abbia speso il relativo nome, contrae per conto dello stesso, con conseguente riferibilità diretta dei relativi rapporti all'anzidetto ente di gestione.

Tale principio si desume non solo dall'art. 1131 c.c., che fa riferimento alle attribuzioni elencate nel precedente art. 1130 c.c., ma anche dall'art. 1133 c.c., prevedente l'obbligatorietà per (tutti) i condomini (e quindi per il condominio) dei provvedimenti presi dall'amministratore nell'ambito dei suoi poteri.

Conseguentemente, nel caso in cui l'amministratore, avvalendosi dei poteri di cui all'artt. 1135 c.c., comma 2, abbia assunto l'iniziativa di compiere opere di manutenzione straordinaria caratterizzate dall'urgenza per farvi fronte, ove questa effettivamente ricorra e negli eventuali rapporti, instaurati con terzi, abbia speso il nome del condominio, quest'ultimo deve ritenersi validamente rappresentato, con conseguente diretta esigibilità da parte dei terzi contraenti dell'adempimento delle relative obbligazioni.

A tal riguardo questa Corte, pur avendo ha escluso l'applicabilità in materia di condominio del principio, vigente in tema di società, del ragionevole affidamento da parte dei terzi sull'operato e sui poteri dell'amministratore, sul rilievo che in materia condominiale gli stessi sono delineati con precisione dagli artt. 1130 e 1135 c.c., con conseguente limitazione dei medesimi all'ordinaria amministrazione e riserva all'assemblea di quella straordinaria, ha tuttavia espressamente fatto salvi "i lavori di carattere urgente".
Cassazione Civile, Sezione II, 18 marzo 2010, n. 6557

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Condominio : Decoro architettonico

L'art. 1122 del codice civile permette al singolo condomino di poter eseguire installazioni sui propri terrazzi senza che ciò possa pregiudicare il decoro architettonico dell'inero stabile (Art. 1120 Cod. Civ.)
Nel caso di lesione del decoro architettonico, al fine di evitare un certo contenzioso giudiziale è opportuno discutere i futuri lavori in sede di assemblea.
L'assemblea deciderà in seconda convocazione con la maggioranza di un terzo dei condomini e dei millessimi (Art. 1136 Cod. Civ) tale decisione non sarà ne definitiva nè inappellabile, poichè il singolo condomino che si veda negare la facoltà di eseguire le opere potrà impugnare la delibera assembleare innanzi all'autorità giudiziaria - previo espletamento della procedura di mediazione (dal 2011).
Resta da dire che in ogni caso ciascun condomino - poichè il diritto al decoro è un diritto che compete individualmente - potrà impugnare la delibera e dimostrare che l'intervento di cui si discuteva è lesivo del decoro del condominio tutto.

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Il sito è in fase di aggiornamento, torniamo on-line dal 15 luglio.
Grazie.

Condominio: Rimborso e prova concreta dell'urgenza

L'urgenza che legittima l'autonoma decisione dell'amministratore o del singolo condomino a intervenire sulle parti comuni dell'edificio con opere di conservazione e emanutenzione , è concetto, che si ricava dalla parola stessa: indica una immediata e impellente necessità di operare al fine di evitare che una situazione di potenziale pericolo si trasformi, in breve tempo, in un grave pregiudizio per la collettività.

Si deve quindi ribadire , che l'unica cosa che legittima l'amministratore ad intervenire senza il preventivo assenso dell'assemblea è esclusivamente l'urgenza, va da se che nel caso di intervento diretto del condomino, quest'ultimo non potrà richiedere il rimborso per le spese eseguite solamente a causa dell'inerzia dell'amministratore ma senza una reale situazione d'urgenza.

Il diritto al rimborso sorgerà allora solamente nel caso in cui ci sia stata una comprovata situazione d'urgenza, ovverosia quando l'intervento del condomino o dell'amministratore abbia nell'immediatezza dei fatti evitato alla collettività un danno maggiore.

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