SOLUZIONI IMMOBILIARI

Condominio: il rendiconto è modificabile?

2012-01-30T01:55:00.000-08:00

Il Codice non impone una sequenza temporale nell'esame dei singoli rendiconti per l'approvazione dei bilanci consuntivi del condominio. Per giurisprudenza conforme, è ritenuta legittima la delibera che approvi il consuntivo senza esaminare la situazione finanziaria relativa al periodo precedente, «atteso che i criteri di semplicità e snellezza consentono, senza pregiudizi per i comproprietari, la possibilità di regolarizzazione successiva delle eventuali omissioni nel l'approvazione dei rendiconti» (Cassazione, 11562/2000). È anche possibile che possano essere sottoposti all'assemblea fatti e spese aventi riferimento a esercizio pregresso: le deliberazioni, riguardanti tali fatti e spese, vincolano i condomini.

Approvato il rendiconto e il bilancio, non è più ammesso, ai condomini, di contestare i conti o le spese, rimettendo in discussione i provvedimenti adottati (Cassazione, 3402/1981), salvo impugnare la delibera di approvazione del bilancio ma solo per mere ragioni di legittimità (Cassazione, 2747/1994). Solo a seguito di una sentenza di accoglimento dell'impugnazione, il condominio può legittimamente revisionare i bilanci pregressi in forza della sentenza.

Il principio è stato ribadito dalla Cassazione (sentenza 26243/2011) che ha respinto il ricorso proposto dal condomino che, in secondo grado, aveva visto respinta la propria domanda con la quale aveva impugnato la nuova delibera poiché, a suo dire, non è possibile che l'assemblea modifichi un precedente bilancio.
"Un condomino aveva impugnato la delibera lamentando l'illegittimità del rendiconto. Accolta l'impugnazione, l'amministratore riconvocava l'assemblea che modificava il bilancio. Un altro condomino decide di impugnare la delibera sostenendo che l'assemblea non poteva modificare il precedete bilancio ormai chiuso e approvato.
I giudici di legittimità hanno respinto il ricorso precisando che l'assemblea può revisionare i vecchi bilanci a maggior ragione se ciò dipenda dalla necessità di conformarsi a una decisione giudiziale. «La Corte territoriale, con motivazione altrettanto sufficiente e pertinente, ha compiutamente argomentato sulla insussistenza dei supposti vizi di legittimità della delibera impugnata, evidenziando come il condominio avesse agito nell'ambito dei propri poteri senza ravvisare alcuna contrarietà alla legge o al regolamento e avesse legittimamente provveduto sulla revisione dei bilanci pregressi in forza della sentenza, emessa inter partes, del Tribunale di Roma con la quale era stata accolta parzialmente la domanda proposta dalla stessa (...) con riferimento all'impugnativa della delibera (a seguito della quale era stata respinta la dichiarazione di illegittimità della ripartizione riguardante le spese per la sostituzione degli ascensori)».

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per i condomini

Fotovoltaico sulle coperture

2012-01-23T00:27:00.000-08:00

Gli impianti con capacità sino a 1 mW a dare un po' di luce a un settore altrimenti abbastanza provato dalla scure degli interventi de lquarto conto energia regolato dal Dm 5 maggio 2011

Un'ulteriore spinta per tali impianti viene dal progressivo – seppur non rapidissimo – innalzamento da parte delle regioni della soglia per avvalersi della Pas (procedura abilitativa semplificata) sino a 1 mW (attualmente la Pas a 1 mW è in vigore nel Lazio, in Abruzzo e in Veneto).

Dal 1° gennaio è obbligatorio dare l'indicazione dell'indice di prestazione energetica degli edifici negli annunci commerciali di offerta di trasferimento a titolo oneroso di edifici o di singole unità immobiliari. Idoneo contraltare segue il 31 maggio, che è la prima data a decorrere dalla quale la presentazione della richiesta del pertinente titolo abilitativo edilizio implica l'obbligo per il costruttore di nuovi edifici (o che conduca ristrutturazioni rilevanti) di progettare e realizzare l'intervento edilizio in modo tale da garantire il rispetto della copertura, tramite il ricorso a energia prodotta da impianti alimentati da fonti rinnovabili, del 50% dei consumi previsti per l'acqua calda sanitaria e del 20% della somma dei consumi previsti per l'acqua calda sanitaria, il riscaldamento e il raffrescamento.
Scade, invece, il 30 giugno il termine per l'entrata in esercizio degli impianti fotovoltaici a pena del mancato riconoscimento del premio di 5 centesimi di euro/kWh previsto per impianti ricadenti nella tipologia «su edifici» installati in sostituzione di coperture in eternit o comunque contenenti amianto (a condizione che in ogni caso l'intervento fosse stato avviato tra il 25 agosto 2010 e il 13 maggio 2011).
Parimenti premiati dal nuovo quadro regolamentare degli incentivi sono gli impianti con innovazione tecnologica e gli impianti a concentrazione, che beneficiano di incentivi autonomi per limiti di spesa, requisiti di accesso e livello delle tariffe incentivanti.
Si stanno, inoltre, affacciando sul mercato nuove iniziative che sono mirate ad abbinare gli impianti fotovoltaici che i privati installeranno sui propri edifici alla fornitura di energia elettrica o alla ricarica di automobili e motorini elettrici, che abbinati allo sviluppo delle reti per la ricarica pubblica sembrano essere il futuro punto di contatto fra fonti rinnovabili, edilizia ecologica e grande distribuzione. C'è dunque la concreta possibilità che le ristrettezze degli incentivi per i grandi impianti possano lasciare spazio allo sviluppo di progetti assai più innovativi, che permettano di avvicinare nuovamente il fotovoltaico a quella filosofia di generazione distribuita che ne ha accompagnato la nascita, ma non ancora la diffusione.

Essenziale:
Sono considerati impianti su edifici non soggetti ai limiti di costo quelli che hanno una potenza non superiore a 1 MW, a fini tariffari sono considerati come se fossero su edifici gli impianti fotovoltaici con tecnologia tradizionale i cui soggetti pubblici responsabili sono enti locali

La mera ubicazione su edificio non è di per sé sufficiente ad escludere che un impianto debba essere assoggettato a screening ambientale

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Editoriale 2012

2012-01-09T01:16:00.000-08:00

E' innegabile, il 2012 si preannuncia come un anno difficile, ma come afferma il mio socio, "è nei momenti di difficoltà che si trovano le occasioni migliori"

AffinatiConsulting è dal 2007 al fianco di PMI e professionisti per studiare e realizzare soluzioni di gestione e strategia per la crescita e la promozione delle imprese e degli studi professionali.
A proposito di quest'ultimi, il vento che ormai soffia sempre più forte per le liberalizzazioni delle professioni, seppur osteggiato da molti è certamente un'occasione per i più piccoli e per i giovani professionisti di affermarsi offrendo servizi di grande valore a tariffe competitive, sempre, è bene ribadirlo nel pieno rispetto della normativa deontologica.

AmministrazioniAC in stretto collegamento con professionisti ha sviluppato soluzioni per quanto riguarda il saldo e stralcio immobiliare, per poter generare reddito, ma soprattutto trovare soluzioni a soggetti in difficoltà economica.
Il saldo e stralcio, ha consentito ai nostri clienti di poter risolvere i loro problemi, agli istituti bancari di alleviare alcune sofferenze e ai nostri clienti investitori di trovare immobili a prezzi realmente vantaggiosi.
AmministrazioniAC è sempre al fianco di chi vuol investire nel settore immobiliare proponendo pacchetti per la consulenza di natura fiscale, legale legata al mondo del "mattone".
Infine AmministrazioniAC, offre lo "stato dell'arte" nella consulenza in diritto condominiale, potendo avvalersi di ricercatori interni e collaborando fattivamente con studi professionali in tutta Italia.

Rimbocchiamoci le maniche, vogliamo essere i Vostri partner per la crescita.

Dott. Jacopo M.D. Affinati

Guida all'IMU

2011-12-19T00:26:00.000-08:00

L’imposta Municipale Unica:
L’IMU va ad assorbire il prelievo fiscale non solo dell’ICI bensì anche delle imposte Irpef derivante dal possesso di immobili (non soggetti a locazione) di alcuni tributi come le addizionali regionali e comunali in un solo tributo; in tale insieme rientra anche l’ICI o Imposta Comunale sugli Immobili . Sono previste anche delle tempistiche di assorbimento a seconda della diversa tipologia di tributi: è il caso delle imposte ipotecarie e catastali che saranno assorbite per ora solo dal 2015.

La Base Imponibile dell’IMU
La base imponibile parte sempre dalla rendita catastale a cui si applica una rivalutazione “fissa” del 5% come avviene per l’ICI. A questo importo si applica un moltiplicatore, che per l'abitazione principale e pertinenze e per le seconde case sarà pari a 160 . Questo valore risultante è la base imponibile a cui applicare le aliquote IMU e le eventuali detrazioni di imposta.

Le Aliquote IMU
Le aliquote IMU sono sulll’abitazione principale dello 0,40% con possibilità di incrmento dello 0,6% e di riduzione dello 0,2% mentre per le unità locali diverse dalla principale sale allo 0,76% con la possibilità di aumentarle dell’1,06% e di ridurle dello 0,46%. Sarà possibile anche ridurre ulteriormente l’IMU fino allo 0,40% per gli immobili delle società soggette a ires per le unità locali locate e per gli immobili non produttivi di reddito fondiario.

Scadenza IMU
L’IMU dovrebbe seguire lo stesso versamento che abbiamo per l’ICI con un acconto a giugno 2012 ed un saldo a dicembre 2012 .

Come si versa l’IMU
Rispetto alle modalità di versamento l’IMU si verserà con il modlelo f24 e con dei codici tributo che ad oggi non sono ancora disponibili .

Ritorna della tassa sulla prima casa: da quando
Il ritorno del prelievo sulla prima casa si avrà dal 2012 e quindi a giugno 2012 .

Rispetto alle modalità di calcolo dell’imposta IMU sono previste diverse aliquote (0,76% e 0,40%) con possibilità dei comuni di variarle all’interno di alcuni intervella e di alcune categorie di immobili (esempio fabbricato rurali), con delle soglie anche di esenzione.

Quello che stupisce è che questa tipologia di base imponibile varrà solo al livello di IMU e non ai fini delle altre imposte di registro o ipocatastali ecc facendo di fatto aumentare il lavoro per i commercialisti che dovranno confrontarsi con diverse basi di calcolo.

Il l maxi emendamento del Decreto Salva Italia prevede che sull’imposta municipale viene prevista anche una detrazione di 50 euro per ogni figlio oltre ad altre novità che riguardano il prelievo anche sugli immobili detenuti all’estero che avrà la stessa aliquota dell’IMU seppur con diversa base imponibile a meno di equiparazione nei metodi di calcolo.

Riferimento Normativo:
Articolo 13 del Decreto Salva Italia

Il 36 per cento.

2011-12-12T00:24:00.000-08:00

Il 36 per cento

La detrazione per i lavori di recupero edilizio diventa strutturale, allarga la casistica e in prospettiva – ma solo dal 2013 – si lega all'Isee
Le nuove regole, inserite direttamente nel Tuir (Dpr 917/86) non hanno più scadenza. Potranno beneficiare del bonus tutti i contribuenti «che possiedono o detengono, sulla base di un titolo idoneo, l'immobile sul quale sono effettuati gli interventi». Sempre con il limite di 48mila euro per unità immobiliare. Sempre da dividere in dieci anni.

Quanto agli interventi agevolati, l'elenco ora comprende:
i lavori (anche di manutenzione ordinaria) sulle parti comuni condominiali, ma solo su muri maestri, tetti e lastrici solari, scale, portoni, vestiboli, anditi, portici, cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune (escluse quindi portinerie, impianti e ascensori – oggi agevolate – a meno che non si tratti di risparmio energetico);

ristrutturazione, restauro-risanamento conservativo e manutenzione straordinaria nelle singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali , e loro pertinenze;
realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali anche a proprietà comune
rimozione di barriere architettoniche, ascensori e comunque per favorire la mobilità interna di disabili;
cablatura, risparmio energetico, antifurto e sicurezza, contenimento dell'inquinamento acustico, misure antisismiche.

Due sono le novità forti: la detraibilità delle spese per la ricostruzione o il ripristino dell'immobile – anche non residenziale – danneggiato a seguito «eventi calamitosi» (previa dichiarazione dello stato di emergenza) e delle spese per opere volte a evitare gli infortuni domestici.
È confermata anche la detrazione pari al 25% del prezzo pagato per comprare case in edifici oggetto di restauro-risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia purché vendute entro sei mesi dalla fine lavori.
Per gli eredi l'agevolazione è conservata per le rate non beneficiate dal defunto, ma solo se continueranno a detenere materialmente e direttamente il bene. Mentre per gli acquirenti il trasferimento delle quote di detrazione residue è automatica «salvo diverso accordo delle parti». Le vecchie regole continuano comunque a valere per tutto il 2011, quelle nuove scatteranno dal 2012.

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In condominio la comunione è prevalente sulle distanze

2011-12-05T01:10:00.000-08:00

CORTE DI CASSAZIONE, SEZ. II CIVILE - SENTENZA 25 ottobre 2011, n.22092

Le norme sulle distanze legali, rivolte fondamentalmente a regolare rapporti fra proprietà contigue e separate, sono applicabili anche nei rapporti tra i condomini di un edificio condominiale quando siano compatibili con l'applicazione delle norme particolari relative alle cose comuni (art. 1102 c.c.), cioè quando l'applicazione di queste ultime non sia in contrasto con le prime; nell'ipotesi di contrasto prevalgono le norme sulle cose comuni con la conseguente inapplicabilità di quelle relative alle distanze legali che nel condominio degli edifici e nei rapporti fra singolo condomino e condominio sono in rapporto di subordinazione rispetto alle prime.

In considerazione della peculiarità del condominio degli edifici, caratterizzato dalla coesistenza di una comunione forzosa e di proprietà esclusive, il godimento dei beni, degli impianti e dei servizi comuni è in funzione del diritto individuale sui singoli piani in cui è diviso il fabbricato: dovendo i rapporti fra condomini ispirarsi a ragioni di solidarietà si richiede un costante equilibrio tra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione, dovendo verificarsi necessariamente alla stregua delle norme che disciplinano la comunione - che l'uso del bene comune da parte di ciascuno sia compatibile con i diritti degli altri.

Il caso concreto:
Con ricorso per manutenzione del possesso C.F. e C..S., proprietari dell'appartamento al primo piano del fabbricato sito in (omissis), denunciavano che G..N. e C..P., proprietari del sottostante appartamento a piano terra, avevano realizzato tre pensiline di materiale plastico con intelaiatura in ferro lamentando la lesione dell'estetica della facciata e la violazione del diritto di veduta in appiombo dai medesimi esercitato. Chiedevano la rimozione del manufatto, facendo presente che, attraverso la pensilina era possibile accedere dal muro di cinta al loro appartamento. Si costituivano i convenuti, chiedendo il rigetto della domanda. Respinta la tutela interdittale, il Tribunale di Massa con sentenza dep. il 21 luglio 2001 rigettava la domanda. Con sentenza dep. il 25 novembre 2004 la Corte di appello di Genova rigettava l'impugnazione principale proposta dagli attori. Dopo avere precisato i limiti entro i quali le norme sulle distanze legali si applicano al condominio in considerazione dell'esigenza di contemperare i diversi interessi dei proprietari che il giudice deve valutare, la Corte riteneva che, da un canto, le pensiline realizzate con materiale elegante e in armonia con le caratteristiche strutturali e le linee estetiche del fabbricato, svolgevano una funzione di obiettiva utilità per il condomino al piano terra e, d'altro lato, che il pericolo alla sicurezza del primo piano era da escludere, attesa la fragilità della lastra in policarbonato che sola avrebbe potuto fornire una base di appoggio per accedere all'appartamento degli attori mentre il materiale trasparente delle pensiline non impediva l'esercizio della veduta in appiombo. 2. Avverso tale decisione propongono ricorso per cassazione il C. e la S. sulla base di due motivi illustrati da memoria. Resistono con controricorso gli intimati.

Precedenti conformi
Cass. 6546/2010; 7044/2004; 8978/2003; 15394/2000; 9995/1998; 10704/1994.
e Cass. 7044/ 2004 n. 7044; Cass. 8808/2003.

Tasse sulla casa - ipotesi allo studio

2011-11-28T00:31:00.000-08:00

E' ormai chiaro che si preannuncia un periodo di nuove tasse sugli immobili, vediamo nel dettaglio ciò che è allo studio:

Rivalutazione delle rendite catastali,
Basandosi sulla legge 662 del 1996 , che aggiorna del «5 per cento» l'importo delle rendite "originali", entrate in vigore nel 1992 e calcolate sui valori immobiliari del l'ormai lontano 1988;

Accanto alla rivalutazione, però, il pacchetto di opzioni comprende anche la reintroduzione dell'Ici sull'abitazione principale, che dovrebbe essere il capitolo chiave della "ristrutturazione" del federalismo fiscale. Un versante, questo, su cui si collocano anche i capitoli dell'Imu – destinata a prendere il posto dell'Ici dal 2013 o dal 2012 in caso di ulteriori accelerazioni – e della nuova imposta sui servizi ipotizzata dalla bozza di decreto correttivo del fisco municipale, predisposta dal Governo Berlusconi, ma mai approvata definitivamente.

Altre opzioni
Le misure sono varie, ma tutte poggiano sulla questione delle rendite catastali, che generano la base imponibile di tutto il fisco immobiliare.
Ecco perché è importante capire se e come si deciderà di correggere i valori attuali . Secondo l'agenzia del Territorio, i valori di mercato delle abitazioni principali sono mediamente 3,59 volte più elevati degli imponibili a fini Ici. Dato che sale a 3,85 per gli immobili diversi dalla prima casa. Non è difficile, quindi, intuire da dove venga l'idea di un adeguamento delle rendite.

Attenzione ai numeri del divario
Qualsiasi scelta, comunque, dovrà partire dai numeri, che mostrano come dietro il dato medio si nasconda una miriade di situazioni diverse. Frutto dell'epoca di costruzione degli edifici, dell'evoluzione del mercato immobiliare e, infine, dell'attenzione con cui i sindaci hanno coltivato le proprie basi imponibili.

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Investimenti immobiliari all'estero

2011-11-20T23:57:00.000-08:00

Possiamo subito dire che in 10 anni gli italiani che acquistano casa all'estero sono raddoppiati, ma rimangono ben distanti dalle medie di altri europei in specialmodo inglesi, olandesi e tedeschi.

Gli Italiani hanno un budget abbastanza ridotto intorno ai 150mila euro,la seconda casa infatti viene pagata con i propri risparmi senza fare ricorso al mutuo.

Trattandosi spesso di un investimento con capitale proprio, non viene valuata la redditività, ma la scelta è dettata essenzialmente dal contesto socio economico del paese e da altri fattori alquanto volatili.

Ma dove conviene cercare?

Primariamente USA - la tendenza è ancora in ascesa seppur con percentuali di crescita assai ridotte - mete ideali degli italiani Manhattan e Miami.
Complice il favorevole cambio e un mercato "depresso" che offre ancora prezzi da outlet. La tendenza però è già stata confermata dagli immobili siti nei quartieri più interessanti e indica un rialzo generalizzato dei prezzi.

In Europa, gli Italiani guardano a ovest, verso la Spagna, complice sicuramente la vicinanza culturale e un'intelligente politica dei prezzi che ha permesso allo stagnante mercato immobiliare spagnolo delle località di mare di guadagnare punti con gli investitori esteri.

Ad est, è interessante la Grecia, ma per quest'anno la previsione è sicuramente al ribasso a causa delle tensioni monetarie.

Centro Europa: due nomi Praga e Budapest, si confermano ancora meta di investitori italiani, più attratti dal fascino delle due capitali che non dai veri "affari" - outsider: Bratislava, da tenere d'occhio vista la vicinanza con Vienna e gli ottimi collegamenti aerei low cost.

Seppur con fascino minore, la Baviera ha visto contrarre le richieste per immobili al di fuori delle principali città (Monaco in testa) di oltre il 40% dal 2008 ad oggi. Il mercato è stabile, le occasioni non mancano, manca semmai l'appeal ad acquistare casa in "campagna"

Ultima nota su Berlino Parigi e Londra, quest'ultima seppur ancora su valori elevati ha visto una netta contrazione delle transazioni medio alte (per intenderci fino al 1milione di sterline), sapendo cercare è il momento adatto, mentre Berlino è effervescente ed offre soluzioni molto più economiche rispetto alla capitale inglese, ma di sicuro fascino per l'investitore italiano.Parigi è un discorso a se stante con quotazioni ancora molto (forse troppo) elevate, i quartieri VI - VII - VIII e il XVI quasi intoccabili, conviene aspettare o ricercare, per il momento piccoli monolocali (facilmente affittabili ed utilizzabili come base per soggiorni lunghi in città.)

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Condominio: Competenza del Giudice di Pace per le cause riguardanti i servizi comuni

2011-11-14T00:12:00.000-08:00

In base all'art. 7 c.p.c., introdotto dall'art. 17 L. 374/91, il giudice di pace è competente, qualunque ne sia il valore, per le cause relative alla misura ed alle modalità d'uso dei servizi di condominio di case. In linea generale, si intendono per cause relative alle modalità d'uso dei servizi condominiali, quelle concernenti i limiti qualitativi di esercizio delle facoltà contenute nel diritto di comunione, nelle quali si controverte sul "modo" -"come", più conveniente ed opportuno, in cui tali facoltà devono essere esercitate, nel rispetto della parità di godimento in proporzione delle rispettive quote, secondo quanto stabilito dagli artt. 1102 ed 1118 c. c. ed in conformità della volontà della maggioranza e delle eventuali disposizioni del regolamento condominiale, mentre le cause relative alla misura di detti servizi, si identificano con quelle riguardanti una limitazione o riduzione quantitativa del diritto di godimento dei singoli condomini (Cass. 7888/94, 8431/94, 25/00, 6642/00, 5449/02). Passiamo alle situazioni concrete:
Tra le cause di competenza del giudice di pace, in ambito condominiale trovano il primo posto quelle relative a beni mobili di valore non superiore a 5mila euro riguardanti la richiesta di ingiunzione di pagamento per quote condominiali non pagate. Sono di sua competenza anche le cause per apposizione di termini ogni qual volta che, pur essendo certi e riconosciuti i confini, si vuole ottenere la collaborazione del vicino per collocare o costruire quelle opere, come ad esempio piccoli scavi, muri, che rendano evidente e riconoscibile la linea di demarcazione. Ciò potrebbe avvenire, ad esempio, durante la costruzione di uno stabile confinante con un terreno privato per cui si rende necessario apporre chiaramente i confini per permettere la recinzione.
Di sua competenza anche le cause relative al rispetto delle distanze da alberi e siepi: quando la piantagione eseguita dal vicino sia a una distanza minore di quella stabilita dalle leggi o da regolamenti comunali, si può chiedere allo stesso giudice la rimozione delle piante ed il risarcimento dei danni ingiustamente subiti.
Infine troviamo le cause relative alla misura e modalità d'uso dei sevizi condominiali che annoverano quelle che hanno ad oggetto il modo più conveniente e opportuno di esercitare un diritto condominiale oppure quelle in cui si discute sul modo di utilizzare un servizio comune tra i condomini.

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Condominio: Solo l'amministratore è legittimato all'impugnazione delle delibere con oggetto la gestione del servizio comune

2011-11-07T00:15:00.000-08:00

L’amministratore di un condominio è legittimato esclusivo all’azione ed alla impugnazione delle delibere assembleari di nomina del successore, nonché di quelle che hanno quale finalità il soddisfacimento delle esigenze collettive della gestione del servizio comune.

Così i giudici di legittimità nella sentenza 21 settembre 2011, n. 19223, in cui la Corte ha ribadito l’esclusione nel singolo condomino della legittimazione ad agire, e, di conseguenza, di quella ad impugnare le delibere assembleari (come quella concernente la nomina dell’amministratore).

Nella sentenza annotata si può, infatti, leggere testualmente che “il principio per cui essendo un condominio un ente di gestione sfornito di personalità distinta da quella dei suoi partecipanti, resistenza dell'organo rappresentativo unitario non priva i singoli condomini del potere di agire a difesa di diritti connessi alla detta partecipazione, nè quindi del potere di intervenire nel giudizio in cui tale difesa sia stata legittimamente assunta dall'amministratore del condominio e di avvalersi dei mezzi di impugnazione per evitare gli effetti sfavorevoli della sentenza pronunziata nei confronti dell'amministratore stesso, non trova applicazione nei riguardi delle controversie aventi ad oggetto l'impugnazione di deliberazioni della assemblea condominiale che, come quella relativa alla nomina dell'amministratore, quindi con finalità di gestione del servizio comune, inteso in senso strumentale, tendono ad soddisfare esigenze soltanto collettive della gestione stessa, senza attinenza diretta all'interesse esclusivo di uno o più partecipanti, con la conseguenza che in tale controversia la legittimazione ad agire e quindi ad impugnare spetta in via esclusiva all'amministratore, con esclusione della possibilità di impugnazione da parte del singolo condomino”. (in senso conforme si può cfr. Cassazione civile, Sez. II, sentenza 29 gennaio 2009, n. 2396, Cassazione civile, Sez. II, sentenza 29 agosto 1997, n. 8257, Cassazione civile, Sez. II, sentenza 12 marzo 1994, n. 2393).

La delibera condominiale deve essere interpretata secondo i criteri ermeneutica ex art. 1362 del codice civile, ed il relativo compito deve essere affidato al giudice del merito, il quale, nella interpretazione deve tenere presente l’elemento letterale, quale dato dal quale emerga immediatamente la volontà delle parti.

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Saldo e stralcio immobiliare - 2 -

2011-11-04T01:57:00.000-07:00

In questa breve "guida" sul saldo e stralcio, oggi ci dedichiamo alla fase più delicata.

Mi corre l'obbligo di premettere, che certe tattiche, come "andare a suonare i campanelli" oppure "controllare se viene ritirata la posta" od altro ancora, sono alquanto elementari e possono valere solamente se si ha molto tempo a disposizione, pochissima esperienza e un esecutato vicino casa.

Siccome ci rivolgiamo a un pubblico vasto, può darsi che l'operazione dovrà svolgersi, molto distante dalla propria residenza.

Ma torniamo al punto base, il contatto con l'esecutato.

Oggi il nostro studio si avvale dell'assistenza di una psicologa, la quale ha "praticamente" rivoluzionato il nostro modo di rapportarci con detto soggetto.

Senza voler, o meglio poter, addentrarci in tale materia, intendo la psicologia del rapporto con l'esecutato, questa è la sede per fornire alcuni consigli base.

a) l'esecutato è una persona che sta per perdere tutto.
b) differente è presentarsi per chiedere qualcosa da presentarsi per offrire qualcosa.
c) la trasparenza, anche in questo caso paga.
d) la flessibilità pure.
e) servono buoni strumenti.

Partiamo dal primo punto.
L'esecutato è una persona che sta per perdere tutto, può essere rassegnato, ma anche arrabbiato con il mondo.
La delicatezza e il rispetto sono gli elementi basilari su cui costruire il rapporto.
Chi è "furbo" non si trova quasi mai in questa posizione.

Il secondo punto dice:
differente è presentarsi per chiedere qualcosa da presentarsi per offrire qualcosa, chi propone un saldo e stralcio offre una via d'uscita all'esecutato, e magari la possibilità di mettersi da parte qualcosina per ricominciare.

La trasparenza paga:
Non siamo "Babbo Natale", offriamo una "via d'uscita" chiaramente è un lavoro e come tale avremo un guadagno (questo sia sempre chiaro con tutte le parti in causa)

e arriviamo al punto d)
Per flessibilità intendiamo la capacità di saper reagire agli imprevisti, di poter modificare la propria strategia, di non pensare mai: "Io ho fatto uno stralcio adesso impiego il medesimo comportamento in tutte le prossime occasioni!"

Finalmente siamo arrivati alla fase finale, ovvero l'esecutato dopo aver parlato con noi è deciso a imboccare questa strada, servono buoni strumenti, intendo "delega/mandato" e un buon "preliminare", senza una firma, non si procede.

Grazie per l'attenzione

AmministrazioniAC
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Saldo e stralcio: la prima guida.

2011-10-31T01:29:00.000-07:00

Buongiorno,

Con alcuni colleghi, abbiamo pensato di redigere una piccola guida per parlare di saldo e starlcio nel settore immobiliare.
Non crediamo che potrà essere esaustiva o completa, le casistiche, insegna l'esperienza, sono molteplici e da valutare singolarmente, ma potrà, in ogni caso, fornire alcuni punti base.

Grazie per l'attenzione
Amministrazioniac.com
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I vantaggi del saldo e stralcio immobiliare

Il saldo e stralcio immobiliare presenta innegabili vantaggi di natura economica per tutte le parti in causa.

Iniziamo dal creditore - in genere si tratta di una banca -
In questo particolare periodo, le banche soffrono di una costante crisi di liquidità.
Tale crisi determina un'erogazione di mutui fondiari con il contagocce, poichè la banca "tratta contanti non case!"
Con la procedura di saldo e stralcio, la banca potrà rientare delle somme con un cospicuo anticipo sui tempi e soprattutto con la garanzia di non dover affrontare i ribassi dopo aste andate deserte.

Per l'investitore:
Il vantaggio è evidente, chi investe in saldo e stralcio immobiliare, avrà la certezza di poter acquisire proprietà immobiliari a prezzi assolutamente vantaggiosi - costantemente in Toscana ed Emilia, la media si attesta su un realistico -35% per arrivare fino a un -55%.

Per il debitore:
Trattandosi di un accordo il debitore esecutato non avrà conseguenze dovute a segnalazioni a centrali per il credito, soprattutto non dovrà subire lo stress psicologico dovuto alle procedure di legge da parte dell'Ufficile Giudiziario, ed infine potrà (se il bene ha un congruo valore) ricevere una volta saldati i crediti vantati, ricevere la somma rimanente di fatto evitando le spese di procedura che ricadono sull'esecutato.

Grazie per l'attenzione.

Nel prossimo post esamineremo le figure chiave dell'operazione e le ricerche preliminari per valutare l'economicità dell'operazione.

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Condominio: divieto di rialzo

2011-10-24T00:19:00.000-07:00

La Corte di cassazione (sentenza 19209/2011) ha indicato il seguente principio: Senza l'attestazione della natura contrattuale del regolamento, le limitazioni alla proprietà esclusiva opponibili all'acquirente rischiano di non essere efficaci. E se non si può dimostrare la natura contrattuale del regolamento, il vano abitabile realizzato sul lastrico solare dell'edificio non può essere demolito.

Per la Corte d'appello, infatti, dalla copia del contratto di compravendita dell'appartamento emergeva che l'oggetto della vendita veniva trasferito nello stato di fatto in cui si trovava, con tutti i diritti e gli obblighi risultanti dal titolo di provenienza nonché dal regolamento di condominio che l'acquirente dichiarava di accettare e che prescriveva il divieto di costruire, sulla copertura del fabbricato, qualunque sopraelevazione: divieto che la condomina aveva certamente assunto di rispettare.

La convenuta, ricorrendo per Cassazione, sosteneva che non era stata fornita la prova della natura contrattuale del regolamento. È vero, affermava la ricorrente, che nell'atto di compravendita aveva dichiarato di accettare il regolamento condominiale: una simile dichiarazione giustificava il mancato accertamento della trascrizione dell'atto contenente il regolamento stesso, ma non anche la mancata indagine circa la natura contrattuale del medesimo. Inoltre sosteneva, in quanto proprietaria dell'ultimo piano, di avere il diritto di sopraelevare ex articolo 1127 del Codice civile perché solo un regolamento contrattuale avrebbe potuto limitare questa facoltà.

Accogliendo il ricorso, i supremi giudici hanno precisato che, nella fattispecie, non era in discussione il consolidato principio per cui «le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale, che può imporre limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà purché siano enunciate in modo chiaro ed esplicito, sono vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti qualora, indipendentemente dalla trascrizione, nell'atto di acquisto si sia fatto riferimento al regolamento di condominio, che - seppure non inserito materialmente - deve ritenersi conosciuto o accettato in base al richiamo o alla menzione di esso nel contratto».

Dobbiamo precisare, che allorché nell'atto d'acquisto è previsto l'obbligo di rispettare il regolamento da redigere in futuro, questo non sarà vincolante mancando, in tal caso, uno schema negoziale definitivo, suscettibile di essere compreso per comune volontà delle parti nell'oggetto del contratto. In quest'ultima ipotesi, pertanto, il regolamento può vincolare l'acquirente solo se, successivamente alla sua redazione, quest'ultimo vi presti volontaria adesione (Cassazione 856/2000).
Ciò perché l'impegno non costituisce adesione e quindi non produce effetti vincolanti «così non può valere come approvazione di un regolamento allo stato inesistente, in quanto è solo il concreto richiamo, nei singoli atti di acquisto, ad un determinato regolamento già esistente che consente di ritenere quest'ultimo come facente parte per relationem di ogni singolo atto» (Cassazione 7359/1992).

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Ristrutturazione immobili - ultimi giorni per il 36% e il 55%

2011-10-16T23:55:00.000-07:00

Per contrastare una complessa burocrazia serve una guida precisa, ecco tutto quel che si deve fare in attesa del 2012, per godere dei benefici del 36 e del 55%:

Lettera a Pescara
E' dal 14 maggio 2011 che con il DL 70/2011 è stato abolito l'obbligo di inviare la comunicazione all'Agenzia delle Entrate, prima di avviare i lavori agevolati con la detrazione del 36%.

La ritenuta al 4%
Dal 6 luglio 2011 i bonifici effettuati per pagare i lavori subiscono una ritenuta al 4% - anzichè come dal 1 luglio 2010 del 10%

La manodopera in fattura
Per tutte le fatture emesse dopo la data del 14 maggio, l'indicazione (precedentemente obbligatoria) della componente manodopera in fattura non è più obbligatoria.

IVA al 21%
In tutti i casi in cui non si può beneficiare dell'iva al 10% ( o al 4%) si pensi alle parcelle professionali o all'acquisto di materiali da usare per i lavori di ristrutturazione l'IVA è dal 17 settembre al 21%

Il Bonus al venditore
Con la riforma di Ferragosto si indica la nuova regola secondo cui le rate residue del bonus possono o seguire l'immobile (come in precedenza alla manovra) oppure restare al venditore.

Agevolazioni a rischio
La detrazione del 36% e del 55% e l'iva al 4% e al 10% sono agevolazioni inserite nella tabella del tax expenditures. La scure potrebbe abbattersi per la detrazione al 55% già dal 1 gennaio 2012.

Mutui: tasso fisso o variabile

2011-10-10T00:23:00.000-07:00

Doverosa premessa, l'alta volatilità dei mercati in questi ultimi "anni" non permette a nessun osservatore neppure al più attento la possibilità di costruire un modello (matematicamente e finanziariamente) corretto di previsione.

La scelta risiede nella soggetto, con maggior propensione al rischio è, ancor oggi possibile trovare "tassi variabili" interessanti, con maggior propensione alla tranquillità, allora non vi è dubbio che la scelta debba ricadere su un "tasso fisso".

Teoricamente dovrebbe essere cinicamente un buon momento, dato che l'acuirsi della crisi finanziaria tiene, se non altro, bassi i tassi di riferimento europei (Eurirs ed Euribor) a cui è agganciato il calcolo dei prestiti ipotecari. Invece, complice una straordinaria impennata degli spread bancari

Dinanzi a a questa forte volatilità degli spread (e di conseguenza a questa forte incertezza sulla scelta del tasso) è meglio allora procedere per esclusione nel percorso di scelta. Scartando dal bouquet mutui alcuni prodotti che risultano oggi eccessivamente cari a fronte di opzioni non vantaggiose.

Prendendo come punto di partenza il mutuo a tasso variabile – che oggi è strutturalmente ancora il più conveniente in partenza, pur viaggiando il fisso intorno ai minimi storici – ci sono alcuni prodotti da cui oggi la logica finanziaria indica di stare alla larga. Su tutti il variabile con cap. Di cosa si tratta? È una tipologia di mutuo che consente di usufruire dei vantaggi del tasso variabile (statisticamente meno oneroso nel lungo periodo del rispettivo fisso) ma allo stesso tempo di proteggersi da un eccessivo aumento dei tassi. Alla stipula viene fissato infatti un "cap", un tetto massimo, oltre il quale il tasso finale del mutuo variabile (ottenuto sommando lo spread e l'Euribor o il tasso Bce) non può salire.

Un esempio? Ipotizziamo di stipulare oggi un mutuo variabile con Euribor a 3 mesi intorno all'1,5% e uno spread del 2% (quindi tasso annuo nominale 3,5%). Ipotizziamo che questo mutuo preveda un cap al 6 per cento. Ciò significa che le rate del mutuo saliranno con il salire dei tassi fino alla soglia del 6 per cento. Dopodiché risulteranno indifferenti perché la differenza eventuale sarà a carico dell'intermediario finanziario che ha erogato il prestito. In pratica chi stipula un mutuo con cap a queste condizioni (che peraltro centrano la media delle offerte oggi sul mercato per questo prodotto) è sicuro di non dover pagare interessi aggiuntivi sulla rata nel caso l'Euribor nel corso della vita del mutuo dovesse salire di oltre 250 punti base rispetto ai valori attuali.

In pratica stipulando oggi un mutuo con cap si inizia sin da subito a pagare una sorta di polizza assicurativa, che copre la differenza delle rate nel caso in cui i tassi vadano oltra la soglia massima fissata, per un evento di per sé lontano (passare da un Tan del 3,5% a uno che superi il 6% implica un aumento del costo del denaro superiore a 250 punti base) e ancor più lontano nell'attuale contesto macroeconomico (Fondo monetario internazionale e Confindustria hanno indicato uno scenario di rallentamento dell'Eurozona nel biennio 2011-2012 mentre c'è chi come Goldam Sachs si è avventurato addirittura in una stima di stagnazione/recessione).

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Post di natura esclusivamente divulgativa da non intendersi quale promozione di strumenti finanziari

Aumento rendite catastali

2011-10-02T23:23:00.000-07:00

In questi giorni si sta discutendo da parte dei tecnici il riadeguamento delle rendite catastali dovrebbe attestarsi attorno al 10%, un ritocco che avrebbe i seguenti effetti:
- cresceranno sensibilmente le imposte di trasferimento nel caso in cui non si compri casa da un’impresa costruttrice. L’aumento per l’acquisto di una casa con una rendita modesta varierebbe in una forbice compresa tra i 345 euro (nel caso di prima casa) e i 1.386 euro;
- nel caso di aumento dell’10%, L’Ici cresce della stessa percentuale, a patto che il Comune non decida di ritoccare l’aliquota;
- le nuove rendite faranno aumentare anche il reddito, dunque ci saranno modifiche all'insù dell'Irpef soprattutto per i possessori di seconde abitazioni. Anche per chi possiede la prima casa comunque l'incremento delle rendite in futuro potrebbe non risultare indolore: la manovra di luglio prevede la possibilità nel 2013 di far pagare anche l'Irpef sul 5% della rendita catastale qualora non si giungesse per allora a un riordino legislativo sul welfare. E se non vi si giungerà entro il 2014 l'imponibile salirà al 20% della rendita

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Immissioni rumorose in condominio

2011-09-26T00:06:00.000-07:00

Terminiamo con il terzo capitolo, la questione delle immissioni rumorose in condominio.

L'eccessivo o il continuo rumore va a incidere sulla stabilità psicofisica dell'individuo e pregiudica la sua salute. Se, da un lato, il bene della salute, per il suo carattere primario, deve essere protetto contro qualsiasi attività che possa menomarlo, dall'altro l'esistenza del pregiudizio derivante dal rumore non può essere accertata con criteri astratti che prescindano dall'esame del concreto ambiente in cui vive la persona che lamenta l'immissione di rumore.

Per queste ragioni l'indagine del giudice si svilupperà caso per caso, esaminando gli aspetti soggettivi, considerando le peculiarità di tempo e di luogo in cui l'immissione di rumore si manifesta e, soprattutto, gli interessi che sono in conflitto. Costituisce nozione di comune esperienza che i rumori che superino la soglia della normale tollerabilità con carattere continuativo determinino stress, nervosismo, sensazione di malessere e un'alterazione psico-fisica che, pur senza qualificarsi come vero e proprio danno biologico, può considerarsi comunque una lesione del diritto alla salute e alla serenità domestica: fenomeni tutti, questi, suscettibili di risarcimento.

Spetta al giudice adottare le opportune cautele a salvaguardia dei reciproci interessi delle parti e liquidare, se del caso, gli eventuali danni: quello morale, che prende in considerazione il dolore e le sofferenze e attiene alla sfera esclusivamente personale del danneggiato e alla sua sensibilità emotiva; quello biologico, inteso come l'insieme degli effetti negativi che l'intollerabile rumore provoca al bene primario della salute e alla serenità psicofisica di una persona.

Quanto all'ammontare del danno, ben può essere quantificato in forma equitativa, nei termini generali previsti negli articoli 2043 e 2059 del Codice civile, in funzione cioè dell'intensità e della durata del rumore e della sua incidenza sulla salute, sull'occupazione e sulla vita di relazione della persona che ha sopportato il rumore.

La legittimazione attiva va riconosciuta non solo in capo al proprietario, ma anche all'inquilino, il quale ha interesse a vedere tutelato il proprio diritto alla salute.

Quanto invece alla legittimazione passiva, ai fini della tutela di cui all'articolo 844 del Codice civile, l'azione può essere proposta nei confronti dell'autore materiale delle immissioni e quindi anche del solo conduttore dell'immobile da cui provengono i rumori.

E' il giudice di pace del luogo in cui si verifica l'immissione che deve decidere, spettando a lui la decisione delle cause relative a rapporti tra i proprietari o detentori di immobili adibiti ad abitazione in materia di immissioni.

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Condominio, limiti alle immissioni rumorose

2011-09-21T06:58:00.000-07:00

Proseguiamo il post di lunedì sull'utilizzo di elettrodomestici, ma più in generale sulle immisisoni rumorose consentite o meno durante la notte.

Le limitazioni all'utilizzo delle singole proprietà esclusive possono essere formulate sia mediante specifica elencazione delle attività vietate e sia mediante riferimenti ai pregiudizi che si intendono evitare. Nella prima ipotesi è sufficiente, al fine di stabilire se una determinata destinazione sia vietata o limitata, verificare se essa sia inclusa o meno nell'elenco. Nel secondo caso è necessario invece accertare l'effettiva capacità della destinazione contestata a produrre gli inconvenienti che con la norma del regolamento si vuole evitare.

È evidente che simili limitazioni pongono un peso sulla singola unità immobiliare, traducendosi in un'evidente compressione delle facoltà e dei poteri inerenti il diritto di proprietà e il libero godimento del bene.
Esse devono dunque risultare da manifestazioni rivelatrici in modo certo di un preciso intento non suscettibile, in quanto tale, di dare luogo a incertezze o dubbi.

In ogni caso, i divieti o i limiti devono essere trascritti nei registri immobiliari oppure conosciuti dal terzo acquirente dell'immobile gravato, attraverso un'espressa dichiarazione contenuta nell'atto di compravendita con cui dichiara di conoscere e di accettare il regolamento in ogni sua parte.

È dunque possibile per i condomini, attraverso un regolamento, disciplinare i loro rapporti in materia di immissioni in maniera più rigorosa di quella prevista dalla legge: la norma del regolamento prevale quindi su quella del codice, a condizione però che sia accettata da tutti i condomini in presenza di simili accordi la violazione di questo obblighi prescinde dall'accertamento della tollerabilità o meno dell'immissione rumorosa prodotta dall'elettrodomestico, trattandosi di un vincolo che le parti hanno stipulato e accettato (sentenza della Cassazione n. 1064/11).

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Condominio: elettrodomestici di notte

2011-09-18T23:42:00.001-07:00

Con l'arrivo della tariffa bioraria per il consumo dell'energia elettricanei momenti della giornata in cui la richiesta è più alta (il giorno) l'elettricità costa di più, mentre chi usa lavatrici o lavastoviglie o altri elettrodomestici nelle ore serali o di primo mattino, ovvero al sabato, alla domenica e nelle giornate festive, viene premiato con un prezzo più basso.

Requisito essenziale per poter ottenere questi vantaggi è che l'appartamento sia dotato di un contatore elettronico con dispositivo programmato per la lettura dei consumi nelle due diverse fasce orarie.

Per chi vive in condominio i problemi sono dietro l'angolo, perché far funzionare la lavatrice di notte può creare disturbo al vicino di casa e impedirgli di dormire tranquillamente.

L'articolo 844 del Codice civile detta un principio generale per cui il proprietario non può impedire i rumori o le immissioni di fumo e di odori derivanti dal fondo vicino se non superano la normale tollerabilità, avuto riguardo alle condizioni dei luoghi. In pratica, deve sopportare tutti quei rumori, quei fumi e quegli odori che non superano la normale tollerabilità. Questa disciplina trova applicazione anche nei rapporti tra i condomini, nel caso in cui uno o più di essi, nel godimento della propria unità immobiliare, dia luogo a immissioni moleste in danno degli altri condomini.

Non esiste invero nella legge un criterio predeterminato per stabilire la tollerabilità delle immissioni nel condominio. Il limite di tollerabilità deve pertanto essere con prudenza determinato di volta in volta dal giudice con riguardo sia alle condizioni dei luoghi e alle attività normalmente svolte in un determinato contesto, sia al sistema di vita e alle normali abitudini della gente nell'attuale momento storico.

Possono qualificarsi intollerabili le immissioni che superano di tre decibel la soglia del cosiddetto "rumore di fondo", inteso come il complesso dei rumori di origine varia, spesso non esattamente individuabili, presenti nel contesto ambientale dove deve essere misurato il rumore contestato. In un condominio ogni valutazione deve però essere effettuata tenendo presente il dovere di solidarietà e di cooperazione che caratterizza i rapporti tra i singoli partecipanti: il fatto che il rumore sia occasionalmente percepito non significa che sia anche intollerabile (sentenza della Cassazione n. 3440/11).

Ci sono infatti dei rumori in condominio che trovano origine dal normale uso della proprietà esclusiva e che come tali devono essere sopportati in forza di una sorta di "dovere sociale" proprio perché esplicazione di vere e proprie esigenze di vita. Tra questi rientra senz'altro quello provocato dall'elettrodomestico in funzione nelle ore notturne, sempre che si mantenga nel limite del tollerabile, magari anche attraverso accorgimenti che l'utilizzatore può adottare per rispettare la quiete altrui.
La convivenza nel medesimo edificio comporta quindi anche l'obbligo di subire immissioni che magari sarebbero intollerabili in altre realtà.

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Fondo per coniugi precari

2011-09-16T02:20:00.000-07:00

Operativo da questo mese di settembre 2001 il Fondo di garanzia da 50 milioni di euro destinato alle giovani coppie con redditi precari. Obiettivo: facilitare l'accesso ai mutui per l'acquisto di prima casa da parte dei lavoratori atipici under 35, siano essi sposati o genitori single con figli minori a carico.

Il Fondo, voluto dal ministero della Gioventù nell'ambito del progetto di iniziative «Diritto al futuro», è regolato dal Dm 256 del 17 dicembre 2010 e diviene operativo grazie a una convenzione tra il ministero stesso e l'Associazione bancaria italiana (Abi). È rivolto ai nuclei famigliari costituiti da soggetti "non bancabili", che non avrebbero cioè garanzie reali o di reddito sufficienti a ottenere un finanziamento per l'acquisto della prima casa.

Per accedere al Fondo sarà quindi necessario rispettare una serie di requisiti ben precisi: la richiesta deve essere presentata da coppie sposate o da nuclei famigliari monogenitore con figli minori a carico. È previsto un tetto massimo di età di 35 anni per entrambi i coniugi o per il singolo genitore. L'indicatore della situazione economica equivalente (Isee) deve essere inferiore ai 35mila euro annui, il che equivale a un salario mensile congiunto dei due coniugi inferiore ai 3mila euro al mese. Non solo: almeno il 50% del reddito complessivo imponibile ai fini Irpef deve derivare da un contratto di lavoro che non sia a tempo indeterminato, ma atipico.
La richiesta per accedere ai mutui deve essere inoltrata presso le banche aderenti alla convenzione Abi-ministero: l'elenco completo e aggiornato è consultabile presso il sito www.diamoglifuturo.it/fondo-casa.

I finanziamenti devono essere finalizzati all'acquisto di prima casa (i giovani non devono essere in possesso di altri immobili per uso abitativo, salvo il caso in cui la proprietà sia acquistata dal mutuatario per successione). Il regolamento prevede che anche gli immobili rispondano a determinate caratteristiche: non possono rientrare nelle categorie catastali degli immobili di lusso, quali abitazioni signorili (A1), ville (A8) e castelli (A9). La superficie massima non può superare i 90 metri quadrati.

I mutui sono a tasso agevolato: il parametro è l'Irs o l'Euribor, a seconda che il tasso sia rispettivamente fisso o variabile, più uno spread di 120 punti base (se la durata del finanziamento è inferiore ai 20 anni) o 150 punti base (con durata uguale o superiore a 20 anni). L'importo massimo richiedibile è pari a 200mila euro; il Fondo fornisce una garanzia non superiore a 75mila euro, costituita dal 50% della quota capitale dei mutui ammissibili, degli interessi contrattuali e dei costi di recupero non superiori al 5% del capitale residuo.

Cessione delle superifici per installazione pannelli fotovoltaici

2011-09-11T23:55:00.000-07:00

La cessione del diritto di superficie su terreni agricoli o su tetti di capannoni industriali – per la realizzazione di impianti fotovoltaici che restano di proprietà di chi li ha costruiti (o li ha fatti realizzare, nel caso di una società di investitori costituita ad hoc) è un'idea di investimento innovativa

I vantaggi
A rendere interessante l'affare è sicuramente la producibilità di energia dei pannelli ma sono soprattutto gli incentivi ventennali del cosiddetto "conto energia" che restano attraenti – pur ridotti rispetto all'inizio – grazie anche alla parallela diminuzione del costo dei moduli e degli apparecchi collegati. La "torta" dei ricavi viene spartita, in parte a vantaggio di chi realizza l'impianto e si assume il rischio imprenditoriale e in parte a favore di chi si limita a cedere qualcosa di cui in effetti (nel caso del tetto del capannone) non ha bisogno, mettendo a frutto una sorta di "rendita di posizione" non altrimenti sfruttabile.
A proporre l'affare sono talora gli stessi proprietari di terreni agricoli (magari improduttivi), ma più spesso l'iniziativa arriva dalle società del settore fotovoltaico che sono a caccia soprattutto di grandi superfici di tetti per l'installazione di impianti da 0,8 mW di potenza in su, i più interessanti dal punto di vista dei rendimenti.

Dove conviene
Il fatto che i tetti e i lastrici solari siano preferiti ai terreni agricoli dipende soprattutto da quattro fattori. Il primo è che in zone industriali i vincoli paesaggistici che intralciano l'installazione sono rari o inesistenti. Inoltre le zone industriali sono meglio collegate e servite dalla rete elettrica, a cui gli impianti sono allacciati. Il terzo elemento è contenuto nel Dlgs 28/2011 (all'articolo 10) che fissa limiti severi all'installazione: massimo 10% della superficie agricola e 1 mW di potenza, 2 km di distanza in caso di più impianti. Questi limiti non operano per terreni abbandonati da almeno cinque anni, ma è incerta la modalità per provare di aver maturato il termine. Infine, l'installazione di queste opere è mal vista dalla maggioranza delle amministrazioni e dalle organizzazioni di categoria agricole e la necessità dell'iscrizione preliminare al Registro grandi impianti per ottenere il via libera rende molto difficile realizzare un impianto a terra.

L'installazione sui tetti
Il proprietario concedente la superficie ricaverà innanzitutto una somma per la cessione e potrà eliminare per vent'anni i costi di manutenzione ordinaria della copertura. L'impianto fotovoltaico può essere l'occasione per "caricare" sulla ditta che gode della concessione i costi per il necessario rifacimento del tetto. Da notare infine che anche colui che installa l'impianto ha i suoi vantaggi nel contribuire al rifacimento delle coperture essendoci tariffe incentivanti che premiano con maggiore generosità la rimozione dell'eternit.

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Sentenze Condominio

2011-09-05T00:13:00.000-07:00

Questa settimana pubblichiamo alcune rilevanti e recentissime sentenze sul condominio:

I vincoli del rendiconto per l'amministratore
In materia di deliberazioni di assemblea condominiale, l'approvazione del rendiconto ha valore di riconoscimento di debito in relazione alle sole poste passive specificamente indicate. Pertanto, l'approvazione di un rendiconto di cassa che presenti un disavanzo tra uscite ed entrate non implica che, per via deduttiva, possa ritenersi riconosciuto il fatto che la differenza sia stata versata dall'amministratore utilizzando denaro proprio, ovvero che questi sia comunque creditore del condominio per l'importo corrispondente.
Cassazione, Sezione II, sentenza 10153/2011

Comodato illimitato, restituzione immediata
Ha diritto all'immediata restituzione dell'immobile, il comodante che abbia stipulato con il comodatario un contratto avente durata illimitata salvo disdetta da trasmettersi almeno tre mesi prima della data di recesso da comunicarsi a mezzo raccomandata. La semplice richiesta del comodante gli attribuisce il diritto di tornare in possesso del bene a prescindere dal suo diritto di proprietà. Trattandosi di comodato cosiddetto precario, la detenzione del bene diviene illegittima qualora si protragga oltre la disdetta comunicata a mezzo raccomandata .
Tribunale di Milano, Sezione XIII, sentenza 5092/2011

Il «torrino» è integrato nelle misure della casa
In tema di distanze legali, integra la nozione di volume tecnico, non computabile nella volumetria della costruzione, solo quell'opera edilizia priva di alcuna autonomia funzionale, anche potenziale, in quanto destinata a contenere impianti serventi di una costruzione principale per esigenze tecnico-funzionali della costruzione medesima; pertanto, ai fini del calcolo delle distanze legali tra edifici frontistanti il torrino cassa scale va computato nell'altezza dell'edificio di cui costituisce parte integrante.
Cassazione, Sezione II, sentenza 2566/2011

Il regolamento resiste alla Cassazione
L'interpretazione del regolamento contrattuale di condominio da parte del giudice di merito è insindacabile in sede di legittimità, quando non riveli violazione dei canoni di ermeneutica oppure vizi logici.
Cassazione, Sezione II, sentenza 7633/2011

Registro per il solare

2011-08-28T23:50:00.000-07:00

Centrale nel sistema di incentivi definiti dal Dm 5 maggio 2011 è il registro degli impianti, che impone: scadenze, limiti di costo, graduatorie e periodi agevolati. Il quarto conto energia, infatti, ha introdotto un sistema di preammissione ai bonus per i grandi impianti fotovoltaici con tecnologia tradizionale:
1) quelli realizzati su edifici con potenza superiore a 1 MW;
2) quelli realizzati a terra, con potenza superiore a 200 kiloWatt, o anche con potenza inferiore, se non operano in regime di scambio sul posto (dal 2013 tutti quelli a terra).
A prescindere dalla potenza,sono in ogni caso considerati piccoli gli impianti realizzati su edifici o aree della Pa.

Il registro serve a verificare il rispetto dei limiti di costo annuo complessivo degli incentivi che il quarto conto energia ha previsto per il periodo transitorio del 2011-2012 (e cioè 300 milioni l'anno per gli impianti ammessi dal 1° giugno al 31 dicembre 2011, altri 150 milioni l'anno in relazione al primo semestre 2012, altri 130 milioni l'anno in relazione al secondo semestre 2012).
La registrazione può essere chiesta solo per impianti autorizzati, quindi è un sistema molto rischioso per gli investitori, perché la mancata registrazione può colpire anche impianti per i quali si stanno facendo grandi investimenti di sviluppo.
Quel che appare molto complesso è comprendere i tempi e i criteri di accesso al registro, che si compone di tre gruppi di elenchi elettronici per ciascuno dei tre periodi del regime transitorio (2011, primo semestre 2012 e secondo semestre 2012):
elenco A, degli impianti che rientrano nel limite di costo del periodo rilevante;
elenco B, degli impianti che pur avendo fatto istanza per il 2011 non sono soggetti a limiti di costo (perché entrati in esercizio prima del 31 agosto 2011);
elenco C, degli impianti che non rientrano nel limite di costo del periodo rilevante;
elenco D, degli impianti che hanno presentato un'istanza di registrazione non procedibile.
L'elenco A del 2011 è stato pubblicato prima del 31 agosto 2011, per cui gli impianti ivi indicati che riescono a entrare in esercizio entro il 31 agosto 2011, confluiscono nell'elenco B, che verrà aggiornato dal Gse entro il 15 settembre. Nella misura in cui gli impianti scorrono dall'elenco A all'elenco B, il limite di costo di 300 milioni di euro per il 2011 ritorna capiente e il Gse fa "scorrere" nell'elenco A gli impianti dell'elenco C. Qualora lo scorrimento dall'elenco C all'elenco A svuotasse completamente lo stesso elenco C, allora dal 15 al 30 settembre il Gse riaprirebbe una finestra per le domande di ammissione al registro 2011.

La strategia per gli esclusi che non volessero rinunciare al proprio progetto è quella di cercare di guadagnare posizioni per le graduatorie successive. Ciò è possibile se si salta di priorità; ad esempio un impianto escluso dall'elenco A di un periodo, perché a progetto (ossia solo autorizzato o con i lavori in corso), potrebbe avere più possibilità di cadere nell'elenco A del registro successivo se finisse i lavori (passando da un terzo ordine di priorità al secondo ordine), oppure se, pur non essendo ancora registrato, entrasse addirittura in esercizio (così arrivando al primo ordine di priorità).
La consolazione per chi – nonostante l'entrata in esercizio – non dovesse rientrare nel l'elenco A del primo registro utile successivo all'entrata in esercizio, è la possibilità in ogni caso di beneficiare della tariffa onnicomprensiva del primo semestre 2013, facendo istanza di ammissione al conto energia entro il 15 gennaio 2013 e prendendo le tariffe onnicomprensive per un periodo di venti anni dal 1° gennaio 2013.

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Buone Ferie con il nostro ebook per lo studio professionale

2011-08-01T02:21:00.000-07:00

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Affitti in nero

2011-07-25T00:43:00.000-07:00

Il Dlgs n. 23 del 14 marzo 2011 pone un punto fermo a favore della "sanabilità" della locazione non registrata, ossia sul fatto che la nullità dell'accordo non è assoluta.

L'erario, si era sempre opposto a considerare totalmente nullo l'affitto in nero: se così fosse stato, infatti, non sarebbe stato possibile pretenderne la registrazione e richiedere somme a titolo di versamento di imposte e sanzioni.

Il Dlgs dà oggi all'inquilino i mezzi e soprattutto la convenienza per ribellarsi all'affitto in nero. I mezzi, perché d'ora in poi l'inquilino potrà pagare la registrazione del contratto, con il modello 69, anche in assenza del contratto stesso allegato, e chiedere al proprietario di rimborsargli metà delle somme versate. La convenienza, perché, se denuncia il proprietario, l'inquilino ottiene in "regalo" un contratto a canone bassissimo (tre volte la rendita catastale è l'importo del nuovo canone annuo) e con durata di 4 anni più altri 4 di rinnovo, a partire dalla data di registrazione (cosa che avviene anche in caso di registrazione d'ufficio, cioè a seguito di autonomo accertamento condotto dalle Entrate).

Tuttavia, le nuove norme hanno dei buchi e l'inquilino deve fare attentamente i conti, prima di utilizzare le armi a disposizione. Dovrà infatti dimostrare che il contratto c'era, oppure che il canone pagato era superiore a quello dichiarato o infine che esisteva un contratto di comodato fittizio. Come può riuscirci? Senza accordo scritto (cioè nella maggior parte dei casi), l'unico metodo sicuro sembrerebbe quello di far causa al proprietario, portando in qualche modo prove dei versamenti, e rischiando comunque gli esiti favorevoli o sfavorevoli della sentenza. Quindi c'è da mettere in conto anche i costi da anticipare e i rischi e i tempi lunghissimi di un processo.

È vero che le Entrate possono innescare autonomamente procedure di accertamento, con verifica, per esempio, delle intestazioni delle utenze di luce e gas o dei movimenti bancari, che portino a identificare il versamento di somme sul conto corrente del proprietario. Sono però indagini complesse, messe in moto in genere per evasioni consistenti, perché prevedono l'impiego di uomini e mezzi.

Le indagini, se comunque fatte, possono giustificare l'applicazione delle sanzioni fiscali ma non sostituire l'azione in giudizio per il riconoscimento del contratto in sede civile: il fisco, infatti, applica le sanzioni ma non può "scrivere" un accordo di locazione. Cosa, questa, indispensabile per legge (lo dicono sia la legge 431/98 che la 311/2004); per quest'ultima un contratto è nullo non solo se non è registrato, ma anche se non è scritto) e, quindi, per ottenere l'applicazione del canone super-scontato.

Un contratto, però, non consiste solo di canoni e durate, ma anche di altre clausole (come, per esempio, i criteri di divisione delle spese che, nel contratto 4+4 anni, sono determinabili dalle parti anche in eccezione al Codice civile e alla legge 392/1978). In corso di causa può provvedere il giudice, con il limite - tuttavia - di accertare e ratificare quali erano le clausole di fatto applicate e integrarle con le disposizioni obbligatorie di legge, non potendosi sostituire alla volontà dei privati. E si ritorna, perciò al problema delle prove, di molto facilitato - ovviamente - nei casi in cui gli uffici finanziari ne abbiano fatto raccolta.

Il conduttore resta comunque responsabile in solido con il proprietario per le imposte di registro non versate e per le relative sanzioni (al limite l'erario può chiederle solo a lui "costringendolo" a farsi rimborsare dal proprietario la metà). Pertanto anche l'inquilino dovrà versare metà della sanzione dal 120 al 240% dell'imposta di registro, oltre agli interessi pregressi. In caso di denuncia del proprietario, è impensabile che il fisco non pretenda di sapere quanto versava di canone effettivo, anche perché solo con la prova dei versamenti si riuscirà a dimostrare che esisteva una locazione in nero.

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Immobili e prelazione

2011-07-18T00:08:00.000-07:00

Il "diritto di prelazione", è concesso dalla legge a chi è inquilino in un contratto di locazione. La prelazione è imposta dalla legge solo in casi ben precisi. Tuttavia, niente vieta che sia concessa contrattualmente, anche in mancanza di obbligo: anzi, nei moduli prescritti per le locazioni a canone concordato, il locatore deve dichiarare espressamente se la concede o meno.
Locazioni commerciali
È la prelazione più diffusa. Vale solo quando l'immobile non abitativo è utilizzato per attività commerciali che prevedano diretti contatti con il pubblico . Espressamente escluso dalla legge l'uso per l'esercizio di attività professionali
In sostanza, in caso di vendita, l'inquilino ha diritto di continuare comunque il contratto di locazione fino alle scadenze naturali oppure acquistare, se lo vuole, l'immobile al prezzo e alle condizioni stabilite per la vendita dal proprietario, che non potrà alienare ad altri con condizioni diverse.
Meccanismi
Il proprietario deve dare per legge comunicazione della vendita con notifica attraverso l'ufficiale giudiziario all'inquilino . La giurisprudenza ha però valutato la raccomandata con ricevuta di ritorno come un mezzo di validità pari alla notifica. Nella comunicazione, va scritto il prezzo, sempre espresso in denaro, e le condizioni a cui avviene la vendita stessa, altrimenti la comunicazione è priva di valore. Non occorre allegare il compromesso. Il conduttore ha 60 giorni di tempo per esercitare il diritto all'acquisto, sempre per iscritto e tramite ufficiale giudiziario. Il pagamento, salvo diversi accordi, deve essere effettuato entro 90 giorni dalla prima comunicazione del proprietario, insieme alla stipula del compromesso o del rogito di acquisto.
Il diritto di riscatto
Cosa accade se il proprietario non effettua la comunicazione, ma vende l'immobile ad altri? Oppure se, fatto un prezzo all'inquilino, che rinuncia, ne concede uno inferiore ad un estraneo? L'inquilino ha la possibilità, entro sei mesi dalla trascrizione del rogito, di riscattare l'immobile dall'acquirente e perfino da altre persone a cui sia stato in seguito venduto, con un'apposita azione giudiziaria. Potrà pretendere anche eventuali danni (Cassazione, sentenza n. 9468/1990). Per riscattare, dovrà versare il prezzo denunciato sull'atto di vendita entro trenta giorni. Un periodo di tempo che scatta:
– dalla data della notifica dell'acquirente, che comunica di non opporsi al riscatto;
– oppure dalla prima udienza del giudizio, se l'acquirente stesso non fa opposizione al riscatto;
– o, infine, dalla data della sentenza che riconosce il diritto di riscatto, se vi è opposizione.
Cosa accade se l'inquilino non paga? Il caso è dubbio. Secondo la Cassazione più recente (sentenza n. 8809/1998) non perde il diritto: può solo essere costretto in giudizio a versare il prezzo più i danni conseguenti al ritardo.
Prelazione all'affitto
Scatta quando il locatore intende affittare ad altri. Il diritto dell'inquilino matura alla seconda, definitiva, scadenza del contratto non abitativo, dopo il suo rinnovo automatico , al nuovo canone richiesto dal proprietario . Infatti, la compravendita dell'immobile non è elencata per le locazioni commerciali tra i motivi di interruzione del contratto di locazione alla prima scadenza, di sei o di nove anni (come accade per quelle abitative). Si conserva tale diritto anche nel caso in cui il contratto con il nuovo inquilino sia sciolto entro un anno, ovvero quando il locatore abbia ottenuto il rilascio dell'immobile non intendendo locarlo a terzi, e, viceversa, lo abbia concesso in locazione entro i sei mesi successivi, ovviamente sempre in base al nuovo canone.
La prelazione non esiste però se il proprietario o l'inquilino hanno dato regolare disdetta, oppure l'inquilino è moroso.
Locazioni abitative

E' infatti conseguenza di un altro diritto, quello del proprietario a interrompere la locazione alla prima scadenza, quando intende vendere l'appartamento, evitando il rinnovo automatico del contratto previsto dalla legge n. 431/1998. Ricordiamo che tale prima scadenza è di quattro anni, per le locazioni a canone libero, e di tre anni per quelle a canone concordato. All'inquilino è data, come compenso, la possibilità di acquistare per primo i locali messi in vendita. Se, invece, il contratto giunge al termine naturale, per esempio dopo otto anni, la prelazione non c'è. Va ricordato, però, che il proprietario venditore, per poter interrompere alla prima scadenza, non deve possedere altri immobili, oltre a quello in cui abita e a quello dato in locazione. La prelazione all'acquisto e il corrispondente diritto di riscatto vanno esercitati secondo gli stessi meccanismi previsti per le locazioni commerciali. La legge di riforma pone un principio già noto nelle locazioni commerciali: se il locatore, dopo aver interrotto il contratto alla prima scadenza non vende, oppure è proprietario di più immobili, l'inquilino ha diritto al risarcimento del danno in misura non inferiore a 36 mensilità dell'ultimo canone di locazione versato (spese escluse).

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Condominio: tabelle millesimali, Cass. S.U. 18477/2010

2011-07-10T23:33:00.000-07:00

La pronuncia della Corte(Cass S.U. 18477/2010) ). ha suscitato molto scalpore, anche se ha comportato la soluzione della annosa questione della revisione delle tabelle millesimali. Certo è che la pronuncia ha sovvertito alcuni principi, che in precedenza erano stati ritenuti pacifici dalla stessa Corte, per la quale la determinazione e la modifica delle tabelle millesimali non è di competenza dell'assemblea (Cassazione 7359/1996), dovendosi l'approvazione o modifica delle tabelle configurare come un negozio di accertamento (Cassazione 7359/1964).

Secondo la pronuncia della Cassazione 14037/99 – la formazione/modifica delle tabelle millesimali, operata con delibera assembleare, senza l'unanimità dei consensi, è inefficace nei confronti dei condomini assenti o dissenzienti. Solo con la sentenza 11960/2004, la Corte era arrivata a distinguere – in sede di modifiche – tra tabelle millesimali allegate al regolamento e tabelle non allegate al regolamento. Nell'occasione, la Corte aveva puntualizzato che, ove le tabelle fossero allegate al regolamento contrattuale di condominio, per la modifica, sarebbe stato necessario il consenso unanime di tutti i condomini o una sentenza emessa dal giudice. Solo nella seconda ipotesi, la modifica avrebbe potuto essere deliberata dall'assemblea, con le maggioranze di cui all'articolo 1136, secondo comma, Codice civile. Sta di fatto che le sezioni unite hanno ora ritenuto che la delibera assembleare, che approva le tabelle, non si pone come fonte diretta del l'obbligo contributivo dei condomini, ma solo come parametro di quantificazione di tale obbligo. Conseguentemente, l'approvazione della tabella millesimale non può essere considerata né un contratto, né un atto negoziale, ma deve essere considerata solo come il risultato di una operazione tecnico-aritmetica, senza che possa configurarsi alcuna attività negoziale.

Secondo la sentenza, la tabella millesimale non incide dunque sul valore della proprietà, ma solo sugli obblighi contributivi. Oltretutto, dovendo essere allegata al regolamento – che può essere approvato anche a maggioranza – la tabella non deve necessariamente soggiacere alla regola della unanimità, in quanto quest'ultima costituirebbe un ostacolo alla libera determinazione della volontà dei singoli condomini. La sentenza delle sezioni unite ha anche evidenziato che, sulla diversa natura delle disposizioni regolamentari e sul loro diverso regime di modificabilità, non può incidere tout court il solo fatto che la tabella sia allegata al regolamento. E ciò, anche alla stregua della giurisprudenza del passato (Cassazione 12173/1991 e Cassazione sezioni unite n. 943/1999), per la quale hanno natura contrattuale solo le clausole regolamentari limitatrici dei diritti dei condomini, sulle proprietà esclusive o comuni, attributive ad alcuni condomini di maggiori diritti rispetto ad altri. Quest'ultimo principio è sicuramente da condividere, non potendosi riconoscere natura contrattuale – sempre e comunque – alle tabelle millesimali solo per il fatto che esse, ai sensi dell'articolo 68, disposizione di attuazione al Codice civile, siano allegate a un regolamento di origine contrattuale. Ulteriormente, secondo la sentenza richiamata, la determinazione dei valori della proprietà di ciascun condomino e la loro espressione in millesimi sarebbe regolata direttamente dalla legge, sicché non rientra neppure nelle competenze dell'assemblea.

Le tabelle millesimali sarebbero infatti predisposte principalmente al fine del computo delle maggioranze in assemblea, avendo carattere pregiudiziale rispetto alla costituzione e alla validità delle delibere assembleari, oltreché per la misura della contribuzione dei singoli condomini. Tant'è che l'articolo 68 delle disposizioni attuative, al suo comma primo, dispone che per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del Codice, il regolamento di condominio deve precisare il valore proporzionale di ciascun piano o ciascuna porzione di piano, spettanti in proprietà esclusiva ai condomini. A sua volta, l'articolo 68, secondo comma, dispone che i valori dei piani o delle porzioni di piano, ragguagliabili a quello dell'intero edificio, devono essere espressi in millesimi, in apposita tabella allegata al regolamento di condominio. Infine, il terzo comma del medesimo articolo 68, dispone che, nell'accertamento dei valori, non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano. In sostanza, la richiamata disposizione attuativa del Codice escluderebbe implicitamente, secondo la nuova pronuncia, qualsiasi riferimento agli effetti reali delle tabelle millesimali, attribuendo alle stesse natura puramente dichiarativa.

Nello stesso senso del richiamato articolo 68, dovrebbe leggersi anche la disposizione di cui all'articolo 1118, Codice civile, per il quale «il diritto di ciascun condomino sulle cose indicate dall'articolo precedente è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene, se il titolo non dispone altrimenti». Sotto questo profilo – a parte la possibilità di un titolo contrario – occorre per ogni proprietà esclusiva, prendere in considerazione, sia gli elementi intrinseci, sia gli elementi estrinseci della proprietà, oltre alle pertinenze (Cassazione 1° luglio 2004, n. 12018).
Sta però di fatto che, per il disposto legislativo, la quota di comproprietà sui beni comuni può essere determinata non solo dal rapporto di valore tra le singole proprietà, ma anche da un accordo contrattuale, così come previsto dall'articolo 1117 e dello stesso articolo 1118, per il quale alla presunzione di comunione può essere contrapposto un titolo contrario e diverso.

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Conviene l'impianto fotovoltaico? Se sì, quanto?

2011-07-04T01:03:00.000-07:00

Conviene l'impianto fotovoltaico? Se sì, quanto?

La risposta alla prima domanda è alquanto ovvia SI, mentre per rispondere alla seconda la questione diventa un pò più complessa.

Innanzitutto dovremo rispondere preliminarmente a queste domande:
dove è posto l'impianto, al Sud, dove c'è più sole o al Nord?
Quando verrà terminato?
Quali sono i consumi familiari?

Mettendo a confronto due impianti similari, uno a Milano e l'altro a Bari (Fonte Sole24Ore) è facile notare che , Bari è meglio: viene prodotta più energia, in parte autoconsumata e in parte venduta alla rete, perciò l'investimento si ripaga in minor tempo (otto anni invece di nove) e alla fine del periodo,ventennale di esercizio agevolato con le tariffe del cosiddetto "conto energia" si finisce per incassare di più, in buona parte sotto forma di mancata spesa, cioè di risparmio sulla bolletta dell'energia elettrica ma in parte anche come soldi sonanti.

Tenuto conto di entrambi i criteri, al Sud è previsto un rendimento dell'investimento annuo del 12% e al Nord del 10%, ben più di quel che possono garantire investimenti finanziari a basso o medio rischio.

A meno di farsi finanziare da una banca, l'impianto è e resta un investimento di lungo periodo. In altre parole, occorre sin da subito stanziare, nel caso in questione, 12.500 euro che verranno "ripagati" in otto o nove anni: solo dopo si inizierà veramente a guadagnare. Quindi investirà in fotovoltaico chi non prevede in breve tempo di dover avere spese notevoli e, in genere, chi conta di abitare nella stessa casa ancora per un lungo periodo e l'utilizza per abitazione principale. È vero che si potrebbe anche dire: «Con il fotovoltaico installato, la mia casa vale di più, se decido di venderla», ma questa legittima aspettativa va confrontata, caso per caso, con la realtà, cioè con la sensibilità degli acquirenti di immobili che potrebbero o non potrebbero dare il giusto peso alle fonti rinnovabili come un plus di valore immobiliare.

Da considerare infine che l'esempio riportato vale per un impianto in funzione al 31 dicembre 2011 poichè se l'installazione avvenisse mesi dopo, per esempio a settembre 2012, gli incentivi statali calerebbero di un bel po' (circa del 15,4%).
Ma dall'altro lato dobbiamo considerare che con l'evoluzione tecnologica avremo un'indubbia riduzione del costo dei pannelli e degli inverter, di fatto riducendo il "mancato guadagno" a un ben più accettabile "-5%" rispetto all'anno in corso.

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Locazione commerciale: requisito abitabilità Cassazione Sent. 12286/11

2011-06-30T01:25:00.000-07:00

La Cassazione (sentenza 12286/2011) si è pronunciata in materia ribadendo che, se mancano (e non siano ottenibili) le autorizzazioni o le concessioni amministrative che condizionano la regolarità dell'immobile sotto il profilo edilizio (in particolare l'abitabilità) e la sua idoneità all'esercizio di attività commerciale, ciò costituisce un grave inadempimento del locatore che giustifica la risoluzione del contratto ai sensi dell'articolo 1578 del Codice civile, a meno che il conduttore fosse a conoscenza della situazione dell'immobile e non l'avesse consapevolmente accettata.

Le eccezioni da parte del conduttore possono riguardare, pertanto, vizi che diminuiscono, in modo apprezzabile, l'idoneità del bene all'uso pattuito, salvo che si tratti di vizi a lui noti o facilmente conoscibili (articolo 1578 del Codice civile). E, invero, il mancato rilascio di tali concessioni relative alla destinazione d'uso di un bene non è di ostacolo di per sé alla valida costituzione del rapporto di locazione purché vi sia stata da parte del conduttore concreta utilizzazione del bene secondo la destinazione d'uso convenuta.

Il locatore è, in ogni caso, responsabile della mancata regolarizzazione urbanistica qualora la destinazione particolare dell'immobile costituisca il contenuto «dell'obbligo specifico dello stesso locatore di garantire il pacifico godimento dell'immobile in rapporto all'uso convenuto». Così in Cass. 14772/2009. In questo caso, però, il conduttore aveva stipulato un contratto di locazione per uso laboratorio odontotecnico, mentre in realtà il bene aveva come destinazione d'uso quella di "magazzino", deducendo poi di non aver potuto utilizzare l'immobile perché, in caso contrario, sarebbe andato incontro a sanzioni amministrative previste dal regolamento comunale di igiene che prevedeva, per lo svolgimento dell'attività artigiana, un'apposita autorizzazione comunale subordinata alla verifica dell'idoneità dei locali. Il proprietario, al contrario, aveva evidenziato che il conduttore non solo era a conoscenza dei problemi inerenti la regolarizzazione sotto il profilo urbanistico sin dalla sottoscrizione del contratto, ma, soprattutto, che egli aveva utilizzato il bene senza dedurre né provare che alcuna lesione era avvenuta al pacifico godimento del bene, per cui il ricorso venne rigettato.

In assenza di tale violazione, ma anche di tali concessioni/autorizzazioni, i giudici di legittimità ritengono irrilevante la circostanza secondo cui il conduttore abbia, in seguito, proposto la domanda di concessione in sanatoria perché – secondo la sentenza 12286/2011 – «la domanda di risoluzione del contratto può essere proposta soltanto dopo che il provvedimento autorizzatorio sia stato definitivamente negato unicamente quando il conduttore sia a conoscenza della situazione dell'immobile alla data della conclusione del contratto o ne abbia accettato il rischio, non dichiarando l'uso al quale intende destinare i locali o manifestando di voler accettare l'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova». Qualora il certificato non sia ottenibile, infatti, si ha una situazione grave di inadempimento del locatore a fronte della quale il conduttore può richiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno (Cassazione, sentenza 8409/2006)

Condominio:beni comuni divisibili? - Cassazione 8092/2011

2011-06-26T23:46:00.000-07:00

La Sentenza n. 8092/2011 della Suprema Corte di Cassazione, ricalca il filone relativo alla differenziazione tra gli istituti giuridici della comunione e del condominio. Una differenza che sta alla base delle decisioni in materia di super-condominio e di quelle sul condominio minimo poi sfociate nella sentenza a Sezioni unite n. 1046 del 31 gennaio 2006.

Secondo l'indirizzo ormai uniforme della Cassazione, la differenza sostanziale tra comunione e condominio è da rinvenirsi nel legame funzionale e di materia che lega le parti comuni alle proprietà esclusive e che determina, nel condominio, l'illiceità della divisione. Al contrario, nella comunione vige l'obbligo di divisione, dato che si tratta di un regime transitorio di cui ogni partecipante può chiedere, in ogni momento, lo scioglimento. In particolare, la Cassazione ha evidenziato, soprattutto al riguardo delle ipotesi di super-condominio, come la normativa condominiale si applichi alle situazioni strutturali di accessorietà, come ad esempio strade, impianti fognari, impianti termici comuni a diversi stabili. E non, invece, ai beni suscettibili di godimento soggettivo diretto svincolato da ogni apparenza di destinazione collegata alle unità immobiliari, come ad esempio piscine e campi da tennis: in questi casi si fa riferimento alle regole relative alla comunione semplice.

Nel caso esaminato dalla sentenza 8092/2011, l'assemblea di condominio aveva modificato l'immobile del portiere – trasformandolo in autorimessa – e un condomino se ne era aggiudicato l'acquisto. In un secondo tempo, però, una parte dei condomini aveva rifiutato il trasferimento della propria quota di proprietà all'acquirente. I giudici di merito avevano escluso che il condomino potesse, validamente, richiedere il trasferimento di singole quote di alcuni degli altri condomini, essendo necessario il trasferimento dell'intero bene a seguito di unanime decisione di tutti i comproprietari.

La Suprema corte, invece, ha cassato la decisione sul presupposto che, una volta cessato il collegamento funzionale tra unità immobiliari e la ex portineria trasformata in autorimessa (che quindi non "serve" più tutto lo stabile) verrebbe meno la condominialità e, pertanto, l'indivisibilità del bene: a quel punto si tratterebbe di una semplice comunione, e quindi le singole quote sarebbero pienamente commerciabili.

La sentenza, peraltro, non chiarisce se sia possibile, attraverso una delibera assembleare, modificare radicalmente la destinazione di una parte comune tanto da incidere sulla sua natura condominiale, ma la trattazione non è avvenuta in ragione del carattere del giudizio di Cassazione, che può intervenire solo su capi dibattuti in sede di merito ed espressamente impugnati in sede di legittimità. Questa possibilità, peraltro, viene riconosciuta dal disegno di legge di riforma, che all'articolo 1117-ter del Codice civile, che cosnente «la sostituzione delle parti comuni, ovvero la modificazione della loro destinazione d'uso» con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio.

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Fotovoltaico ed Eolico non sfuggono alla rendita

2011-06-20T00:17:00.000-07:00

Gli impianti fotovoltaici ed eolici devono essere accatastati nella categoria D/1, «opifici», con attribuzione di rendita. Una scelta che fa scattare l'obbligo di assolvere l'imposta comunale sugli immobili e che discende dalle prese di posizione dell'agenzia del Territorio.

Con la risoluzione n. 3/T del 6 novembre 2008, il Territorio ha qualificato come «unità immobiliari» i moduli fotovoltaici assimilandoli alle turbine.Pertanto, la costruzione sul tetto o a terra di un impianto solare fotovoltaico comporta anche l'obbligo dell'accatastamento. In particolare, i soggetti che costruiscono la "centrale solare" sui tetti o sulle coperture degli edifici devono in primo luogo accatastare il lastrico solare (cioè l'area di sedime del futuro impianto) alla quale viene attribuita rendita pari a zero.

Dopodiché, quando l'impianto è realizzato, viene iscritto nel catasto nella categoria D/1 con rendita pari – in linea di massima – a 2 euro per metro quadrato. Per coloro che realizzano impianti a terra, invece, la superficie del terreno viene classificata «ente urbano» senza rendita e l'impianto segue le regole sopra indicate.

In quest'ultima ipotesi ricadono anche gli impianti realizzati dagli imprenditori agricoli sui terreni da loro coltivati. Anche in questo caso, al terreno su cui si trova l'impianto viene azzerata la rendita relativa al reddito dominicale e agrario (poiché di fatto lo stesso non è più coltivabile) e l'impianto viene iscritto in catasto fabbricati nella categoria D/1. Gli imprenditori agricoli dovrebbero tuttavia pretendere l'accatastamento nella categoria catastale D/10, «fabbricati strumentali alle attività agricole», così da poter considerare l'impianto non soggetto a Ici . Per gli impianti fotovoltaici realizzati dalle imprese commerciali, per effetto del l'accatastamento nella categoria D/1, scatta l'imponibilità ai fini Ici. Infatti, il presupposto dell'imposta è il possesso di fabbricati nel territorio dello Stato iscritti o da iscrivere al catasto fabbricati. Tanto basta a generare un obbligo generalizzato.

La risoluzione del Territorio n. 3/T/2008 prevede come unica esenzione dall'obbligo di accatastamento gli impianti di piccola dimensione situati sugli edifici, prevalentemente destinati alla produzione di energia per usi domestici. In questi casi, i soggetti che realizzano impianti sugli edifici con entrata in esercizio a partire dal 1° giugno 2011 – e conseguente applicazione degli incentivi del cosiddetto quarto conto energia, Dm 5 maggio 2011 – non dovrebbero essere soggetti a obbligo di accatastamento e quindi al pagamento dell'Ici.

Anche i generatori di energia da fonte eolica, sono soggetti a Ici, al pari di quelli fotovoltaici. Infatti, gli impianti eolici sono stati oggetto di due circolari dell'agenzia del Territorio, la n. 4/T/06 e la 14/T/07. Il Territorio considera l'impianto eolico un opificio, dato che è costituito da una robusta fondazione oltre a un sostegno per le pale e agli impianti connessi; inoltre, esso è destinato alla produzione di energia e quindi di reddito.

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Locazioni in nero

2011-06-13T07:19:00.000-07:00

Dal 7 giugno 2007 chi viene pizzicato a percepire un affitto non dichiarato dovrà riconoscere all'inquilino un canone a prezzo di saldo, inferiore fino al 90% rispetto ai valori di mercato. Il tutto per quattro anni a partire dalla registrazione del nuovo contratto, rinnovabili di altri quattro.
La regola non lascia scampo, perché il nuovo canone sarà pari al triplo della rendita catastale – indicatore dal carattere archeologico – e terrà così gli introiti del proprietario lontanissimi dai livelli di mercato, traducendosi in una perdita di svariate migliaia di euro sulla distanza dei quattro (o degli otto) anni.

Molto dipende anche dalle caratteristiche del singolo immobile: se l'edificio è di recente costruzione, o se il proprietario ha fatto rilevanti lavori di ristrutturazione e ha aggiornato la rendita, la differenza rispetto ai valori correnti sarà più contenuta.

Una sanzione così congegnata dovrebbe avere un doppio effetto: oltre al deterrente per i proprietari, infatti, c'è l'incentivo alla denuncia da parte degli inquilini, che additando l'evasore all'Erario riuscirebbero a ottenere un mega-sconto almeno quadriennale sull'affitto da pagare. È il "contrasto d'interessi", da anni evocato come arma finale contro il nero immobiliare e oggi arrivato al debutto ufficiale.

Nemmeno ora, però, le cose appaiono così semplici: a parte le iniziali incertezze degli uffici , che potrebbero benevolmente essere spiegate con la novità del meccanismo, tutto dipenderà dalle carte che avrà in mano l'inquilino.
Chi riscuote un canone completamente ignoto al Fisco, spesso ha l'accortezza di non intestare all'affittuario nessuna utenza, proprio per non lasciare tracce, e di farsi pagare solo in contanti.

Per superare questa impasse, la circolare 26/E dice chiaramente che l'inquilino può registrare di propria iniziativa il contratto d'affitto – e quindi far scattare il canone scontato – anche «in assenza di un apposito contratto scritto». E questo anche se si tratta di evidenziare l'esistenza di un canone reale più elevato di quello dichiarato al Fisco.
In entrambe queste ipotesi, però, l'inquilino deve presentare all'ufficio una denuncia in doppio originale e il «modello 69» compilato. Il che vuol dire possedere i dati catastali dell'immobile affittato e i dati anagrafici del proprietario.
Altrimenti, se mancano gli elementi per compilare il modello, l'unica via appare quella di una segnalazione alle Entrate, che poi faranno le proprie indagini ed eventualmente emetteranno un avviso di accertamento, registrando d'ufficio il contratto super-scontato. Ma in questo caso, è ovvio, i tempi si allungano.

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Fotovoltaico di Grande Taglia

2011-06-06T00:02:00.000-07:00

I grandi impianti fotovoltaici possono beneficiare delle tariffe incentivanti del quarto conto energia (Dm 5 maggio 2011), calanti su base mensile nel 2011 e su base semestrale successivamente. La tariffa spettante a un impianto è quella prevista per il tempo in cui lo stesso impianto entrerà in esercizio. Da quel momento può essere presentata istanza al Gse per l'erogazione della tariffa, che verrà versata in funzione dell'energia elettrica prodotta, per un periodo di 20 anni durante i quali la tariffa non può essere modificata né è indicizzata.

Tecnicamente, sono considerati grandi impianti:
a\ quelli realizzati su edifici con potenza superiore a 1 megaWatt;
b\ quelli realizzati a terra, con potenza superiore a 200 kiloWatt, o anche con potenza inferiore, se non operano in regime di scambio sul posto (dal 2013 tutti quelli a terra).
A prescindere dalla potenza, sono in ogni caso considerati piccoli gli impianti realizzati su edifici o aree di proprietà della Pa.

Le soglie annuali
I grandi impianti fotovoltaici sono ammessi al quarto conto energia con taluni limiti di costo annui volti a far sì che la spesa per tutti gli incentivi al solare fotovoltaico – raggiunto l'obiettivo finale di 23mila MW di potenza installata in Italia – non superi 6 o 7 miliardi di euro l'anno in bolletta. Dal 2013 limitazioni volte al contenimento dei costi si estenderanno anche ai piccoli impianti.

Il limite di costo annuo è individuato per periodi di ammissione è di:
- 300 milioni l'anno per gli impianti ammessi al conto energia dal 1° giugno al 31 dicembre 2011;
- altri 150 milioni l'anno in relazione al primo semestre 2012;
- altri 130 milioni l'anno in relazione al secondo semestre 2012.
Dal 1° giugno 2011 al 31 dicembre 2012 il controllo del rispetto del limite avviene ex ante, tramite l'iscrizione degli impianti in un registro tenuto dal Gse (per il primo periodo sono soggetti a registrazione solo gli impianti che al 31 agosto prossimo non saranno ancora entrati in esercizio). Fino a tutto il 2012, tali limiti di costo non riguardano gli impianti a concentrazione e quelli integrati con caratteristiche innovative .
Dal 2013 al 2016 il controllo avviene ex post: l'eventuale sforamento del limite di costo in un periodo comporta la riduzione della tariffa applicabile nel periodo successivo . Con successivi Dm sono possibili riduzioni prima del 2016 se vengono raggiunti i costi cumulati degli incentivi.

La registrazione
L'istanza di registrazione va presentata in specifiche finestre temporali; al termine della finestra il Gse redige il registro degli impianti rientranti nel limite di costo, secondo criteri di priorità definiti nel Dm 5 maggio 2011. La presentazione delle domande per la graduatoria del 2011 è aperta e terminerà il 30 giugno.
Dal momento della pubblicazione del registro, la costruzione dell'impianto deve essere ultimata, a pena di decadenza, entro sette mesi per impianti fino a 1 MW ed entro nove mesi per gli impianti con capacità maggiori. Gli impianti decaduti dal registro possono ripresentare domanda per un periodo successivo, ma saranno penalizzati con una decurtazione del 20% della tariffa. La medesima penale si applica anche ai rinunciatari.
La decadenza si riferisce al completamento dei lavori, quindi l'allacciamento dell'impianto può essere successivo. L'investitore pagherà tuttavia le conseguenze del ritardo dell'allacciamento in termini di possibili riduzioni della tariffa, posto che la stessa viene fissata solo all'entrata in esercizio .
Se un registro non raggiunge il limite di costo per il relativo periodo, le risorse libere si cumulano al limite di costo del periodo successivo. Invece, il possibile sforamento del limite di costo del registro 2011, dovuto allo scorrimento del registro previsto per settembre , viene dedotto dal limite di costo del secondo semestre del 2012

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Fotovoltaico di piccola taglia

2011-06-01T02:13:00.000-07:00

Il quarto conto energia ha riservato una particolare attenzione ai piccoli impianti fotovoltaici, facendo leva sul mantenimento di tariffe generose, sulla previsione di incrementi premiali della tariffa per ai piccoli impianti, nonché sulla previsione di un regime semplificato di ammissione.

Sono piccoli impianti fotovoltaici quelli che – avendo una potenza sino ad 1 MW – vengono realizzati su edifici, nonché gli impianti fotovoltaici collocati a terra che, avendo una potenza non superiore a 200 kW, cedono l'energia prodotta alla rete secondo lo schema contrattuale dello scambio sul posto.

Anche a prescindere dalla potenza, sono in ogni caso considerati piccoli gli impianti realizzati su edifici o aree di proprietà della pubblica amministrazione. I piccoli impianti possono usare tanto moduli e tecnologie tradizionali, quanto – se integrati in edifici – avere caratteristiche innovative o usare le tecnologie di concentrazione della radiazione solare (e quindi rientrare nelle maggiori tariffe riservate previste dai titoli III e IV del Dm 5 maggio 2011). Dal 2013 gli impianti collocati a terra, salvo che insistano su aree della pubblica amministrazione, usciranno dal novero dei piccoli impianti, perché per gli impianti che entrano in esercizio da quella data in poi il quarto conto energia prevede l'incompatibilità delle tariffe omnicomprensive col regime dello scambio sul posto, che è invece uno dei requisiti affinché gli impianti collocati a terra rientrino nel novero dei piccoli impianti.

I piccoli impianti sono ammessi al conto energia senza limiti di costo, se entrano in esercizio entro il 31 dicembre 2012 e ricevono per 20 anni la tariffa prevista per il relativo scaglione di potenza nel mese in cui entrano in esercizio. Per gli impianti entrati in esercizio dal 2013 in poi, invece, si applicheranno le riduzioni delle tariffe previste nel Dm 5 maggio 2011, laddove fossero superati i costi indicativi ivi previsti per ciascun periodo.

I piccoli impianti vengono spesso realizzati senza autorizzazione unica. Con il quarto conto energia diventa necessario che alla richiesta di ammissione al conto energia sia allegata una dichiarazione del Comune con cui viene attestato che il titolo usato al posto dell'autorizzazione unica (Dia, Pas o comunicazione in edilizia libera) è idoneo a realizzare l'impianto. Inoltre, ai fini della determinazione del livello di tariffa applicabile, più impianti in qualsiasi modo riconducibili a un unico soggetto responsabile, laddove siano localizzati nella medesima particella catastale, o su particelle contigue, si intendono come un unico impianto di potenza cumulativa.

Quanto ai regimi premiali, per incentivare l'uso efficiente dell'energia, i piccoli impianti sugli edifici possono beneficiare di una maggiorazione della tariffa: il bonus è pari alla metà della percentuale di riduzione del fabbisogno di energia derivante dagli interventi migliorativi delle prestazioni energetiche dell'edificio su cui l'impianto fotovoltaico è installato. Gli interventi devono essere individuati prima di essere eseguiti in una certificazione energetica, effettuati sull'involucro edilizio e confermati in una nuova certificazione energetica dell'edificio. Per i piccoli impianti realizzati su edifici di nuova costruzione la maggiorazione arriva al 30%, se le prestazioni energetiche per il raffrescamento estivo e per la climatizzazione invernale dell'involucro sono inferiori ai minimi di legge di almeno il 50%. In alternativa al premio per l'uso efficiente dell'energia, la tariffa può essere incrementata del 5% per i piccoli impianti, realizzati da Comuni con popolazione inferiore a 5 mila abitanti.

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Fotovoltaico: Tre livelli di bonus

2011-05-29T23:56:00.000-07:00

Il quarto conto energia per l'incentivazione degli impianti fotovoltaici (Dm 5 maggio 2011) si intreccia con i due "vecchi" sistemi di bonus, almeno nel periodo di prima attuazione e in particolare fino alla fine di giugno. Infatti, l'applicazione del secondo conto energia (Dm 19 febbraio 2007), che sarebbe dovuta terminare con il 2010, è stata prorogata a tutto il primo semestre 2011.

La regola dell"entrata in esercizio"
Un impianto ricade nel regime di conto energia del tempo in cui entra in esercizio e riceve per 20 anni decorrenti da tale data l'incentivo, a un livello monetario costante, non soggetto a revisione né indicizzazione. Di conseguenza, gli impianti entrati in esercizio entro il 31 dicembre 2010 e che non hanno beneficiato degli incentivi del primo conto energia, ricevono gli incentivi previsti dal secondo conto energia. Il secondo conto si applica anche agli impianti entrati in esercizio entro il 30 giugno 2011, a condizione cheentro il 31 dicembre 2010 fossero stati completati i lavori di costruzione;tale circostanza fosse stata notificata all'ente locale competente, al Gse e al gestore di rete; fosse stata inviata al Gse la domanda di preammissione al secondo conto energia

Gli impianti entrati in esercizio dal 1° gennaio 2011 al 31 maggio 2011, se non ricadono nel suddetto meccanismo, ricevono gli incentivi del terzo conto energia. Peraltro, nell'ambito del breve periodo di applicazione del terzo conto energia si è determinata anche una riduzione di tariffa dal 1° maggio 2011: perciò si parla anche di impianti del primo e del secondo quadrimestre del terzo conto energia (anche se, a causa dell'abrogazione anticipata di questo sistema, la tariffa del secondo quadrimestre si applica solo agli impianti entrati in esercizio a maggio).

Gli impianti che entreranno in esercizio dopo il 1° giugno 2011 ed entro il 31 dicembre 2012 – salvo il raggiungimento dei limiti di capacità e spesa fissati dal decreto – riceveranno gli incentivi del quarto conto energia

Gli impianti entrati in esercizio dal 1° gennaio 2013 al 31 dicembre 2016 riceveranno delle tariffe onnicomprensive applicabili nell'ambito del quarto conto energia dopo il periodo transitorio 2011-2012

L'incentivo applicato nel periodo transitorio ricalca il sistema di tariffa-premio usato anche nel secondo e nel terzo conto energia. Per gli impianti ammessi a questo sistema, il Gse riconosce una tariffa incentivante commisurata alla quantità di energia prodotta dall'impianto, mentre la remunerazione della cessione dell'energia è indipendente dagli incentivi del conto energia e viene pagata al produttore dai compratori dell'energia elettrica (e se il produttore non intende occuparsi della vendita può chiedere al Gse di ritirarla applicando un prezzo medio ponderato sul mercato all'ingrosso).
L'incentivo che diventerà operativo dal 1° gennaio 2013 sarà quello della feed-in tariff, ossia la tariffa omnicomprensiva pagata sulla quantità di energia immessa in rete. Tale sistema incentivante è analogo a quello del Cip-6, del primo conto energia, della tariffa onnicomprensiva per gli impianti rinnovabili di piccola taglia diversi dal fotovoltaico (sino a 1 MW) e segue i regimi per il fotovoltaico maggiormente diffusi nel resto dell'Europa

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Condono: oneri concessori

2011-05-23T00:22:00.000-07:00

Il condono edilizio è una procedura a carattere straordinario con efficacia limitata nel tempo, che ha trovato la sua disciplina in tre leggi (47/85, 724/94, 326/2003).

Pur essendo scaduti i termini per beneficiare di tale normativa (a parte gli immobili oggetto di procedure fallimentari, per i quali è possibile presentare domanda di sanatoria entro 120 giorni dall’atto di trasferimento dell’immobile), sono a oggi ancora aperte molte pratiche in attesa di definizione, accompagnate da numerose incertezze operative.

Istruttoria e assenza di risposta

Il condono edilizio è un provvedimento vincolato (Consiglio di Stato, sezione IV, 10 agosto 2007, n. 4396) che viene rilasciato dal Comune in presenza di tutte le condizioni previste dalla legge statale e da quella regionale di riferimento (rispetto della volumetria sanabile, rispetto del termine di realizzazione dell’abuso, assenza di cause di esclusione soggettive e oggettive eccetera) entro un termine perentorio, alla scadenza del quale il silenzio serbato dall’amministrazione equivale a titolo edilizio in sanatoria, fermo restando il possibile esercizio dei poteri di autotutela da parte dell’amministrazione, che potrebbe anche portare all’annullamento.

Se, per fare un esempio “al limite“, un fabbricato fosse stato costruito su una spiaggia, esso rimane abusivo al di là del silenzio per 24 mesi da parte del Comune, che quindi potrà sempre avviare la procedura per la demolizione.
In particolare, ai sensi dell’articolo 32, comma 37, della legge 326/03, il silenzio si forma sulle domande a proposito delle quali non sia stato adottato alcun provvedimento negativo e trascorsi 24 mesi (salvo il caso di immobili vincolati), a condizione, però, che siano stati integralmente corrisposti l’oblazione (al momento della domanda di condono) e, ove dovuto, il contributo concessorio, nonché siano state presentate la denuncia al catasto, quella ai fini Ici, quella per la tassa di smaltimento dei rifiuti solidi urbani e quella per l’occupazione di suolo pubblico, ove dovute. Se le domande presentate risultano carenti in qualche elemento il provvedimento tacito non si formerà, in quanto occorre assicurare ai Comuni 24 mesi per esaminare con completezza le pratiche (Tar Basilicata, sezione I, 27 dicembre 2002, n. 1030).

Una richiesta di documentazione ulteriore (specificatamente prevista dalla legge) da parte del Comune interromperà i termini di formazione del silenzio solo se tale documentazione risulti essenziale ai fini della corretta classificazione della domanda in sanatoria.

Gli adempimenti da non mancare

Gli interessati sono tenuti a corrispondere, oltre al pagamento dell’oblazione, anche gli oneri concessori, ove dovuti.

La pretesa del Comune soggiace a un regime giuridico differente per il termine di prescrizione. Relativamente all’oblazione, la giurisprudenza è conforme nel ritenere che la somma dovuta a conguaglio si prescriva nel termine di 36 mesi ai sensi dell’articolo 35 della legge 47/1985 (Consiglio Stato, sezione V, 19 aprile 2007 n. 1809, e 28 aprile 1999 n. 495). Sulla decorrenza del relativo termine, l’orientamento prevalente sembra essere quello che la ricollega al momento della presentazione dell’istanza in sanatoria (Tar Puglia, sezione III, del 10 febbraio 2009, n. 237; Consiglio di Stato, sezione V, 19 aprile 2007, n. 1809; Tar Veneto, sezione II, dell’8 maggio 2006, n. 1158; Consiglio di Stato, sezione V, del 28 aprile 1999, n. 495; Consiglio di Stato, sezione IV, del 31 ottobre 1997, n. 1246).
Quanto agli oneri concessori, l’orientamento della giurisprudenza è teso ad assoggettarli al termine ordinario di prescrizione decennale (Tar Puglia, sezione III, del 18 giugno 2010, n. 1507; Tar Calabria, sezione II, del 10 dicembre 2007, n.1976; Tar Campania, Napoli, sezione II, del 3 aprile 2004, n. 4167).

Per quanto riguarda la decorrenza del termine stesso, esistono due orientamenti contrapposti: chi sostiene che il termine decorra dalla data di presentazione della domanda di condono da parte dell’interessato (Consiglio di Stato, sezione V, del 7 giugno 1999 n.603); chi, invece, ritiene che decorra dal rilascio del titolo o dal compimento dei 24 mesi per la formazione del silenzio-assenso sulla domanda di concessione in sanatoria, in quanto il provvedimento di sanatoria viene ad esistenza dalla data di formazione del silenzio-assenso sulla relativa domanda o dalla data di comunicazione dell’esame favorevole della pratica relativa alla domanda di condono (Tar Lazio, sezione II, del 24 settembre 2002, n. 8012; Tar Lombardia, sezione II, del 21 marzo 2002, n. 1189).
Se nei termini previsti l’oblazione non è stata interamente corrisposta o è stata determinata in forma dolosamente inesatta, si applica la sanzione di cui all’articolo 40 della legge 47/85, con decadenza della domanda.
Diverso dovrebbe essere il caso in cui l’interessato versi in ritardo una rata. In questa circostanza si ritiene che non si debba parlare di omesso quanto di ritardato pagamento, e che si debba tenere conto di quanto disposto dalla legge 449/1997, la quale ha previsto, tra l’altro, l’applicazione dell’interesse legale annuo sulle somme dovute, da corrispondere entro 60 giorni dalla notifica da parte dei Comuni dell’obbligo di pagamento. Tale interpretazione è stata confermata dal Consiglio nazionale del notariato (studio 1998 del 24 marzo 1998).

Questione di amministrazione

La giurisprudenza amministrativa ha, infine, stabilito che – fino a quando l’amministrazione non si pronuncia sulla domanda di condono – il richiedente può modificare, sostituire o rinunciare alla richiesta, non prevedendo l’ordinamento alcuna norma impeditiva di tale potere (Tar Toscana, sezione III, del 21 dicembre 2004, n. 6520; Tar Lombardia, sezione II, del 18 dicembre 1987, n. 490).

Una volta esperita la formale rinuncia, ci si è chiesti se il privato abbia o meno diritto alla restituzione dell’oblazione versata alla presentazione dell’istanza di condono. A questo proposito, si evidenzia che con il rimborso dell’oblazione viene meno il presuupposto per l’estinzione dei reati edilizi.

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Novità per Immobili & Fisco

2011-05-16T00:00:00.000-07:00

Molte sono le novità già a regime in questi giorni per quanto riguarda il "complesso" rapporto fra immobili e fisco, procederemo con ordine:

ICI 2011
Con l'abrogazione del tributo sulla prima casa si è alleggerito di molto l'onere dei contribuenti, eccettuato il caso delle pertinenze che, in virtù delle specificità di taluni regolamenti comunali, possono ancora essere tassate. Risulta spesso oggetto di disputa anche la pertinenzialità di ampie aree che i circondano i fabbricati abitativi. Per i Comuni che non hanno deliberato specifici valori, rimane anche il rebus della valorizzazione delle aree con vocazione edificatoria, sulle quali si innesta spesso il contenzioso. Alla luce di tali chiarimenti i contribuenti saranno chiamati alla cassa entro il prossimo 16 giugno per il versamento del primo acconto 2011, mentre il saldo scadrà il giorno 16 dicembre.

IMU
Si preannuncia una vera e propria rivoluzione della fiscalità locale; infatti, oltre a nuove metodologie di compartecipazione alle entrate erariali già in vigore dal 2011, i Comuni potranno istituire, dal 2014, un'imposta municipale propria (agganciata ai redditi immobiliari) e un'imposta municipale secondaria, sostitutiva di una serie di tributi locali minori. Prima della revisione di tale comparto, si registra anche la possibilità di istituzione di una tassa di soggiorno, lo sblocco della misura delle addizionali comunali e la possibilità di introduzione di un'imposta di scopo, finalizzata alla realizzazione di specifiche opere.

CEDOLARE SECCA
tassazione extra dichiarazione con una aliquota fissa;(che non dipende, cioè, dall'ammontare di reddito posseduto dal proprietario) che varia dal 19 al 21 per cento. Associato al nuovo regime tributario, che sostituisce imposta di bollo e imposta di registro sulla locazione, è il nuovo sistema sanzionatorio per chi continua a non dichiarare i canoni, con risvolti tanto sul versante tributario che su quello civilistico. I calcoli di convenienza per accedere al regime opzionale, che riguarda solo le abitazioni e le pertinenze locate da persone fisiche, non è di immediata realizzazione, si consiglia pertanto di consultare preventivamente il proprio commercialista

ALIQUOTA IVA in EDILIZIA
L'applicazione della corretta aliquota alle prestazioni di servizi i e alle cessioni di beni nel comparto edile (4, 10 o 20%) è un rebus che preoccupa da tempo gli operatori. Le variabili da i considerare sono tanto la tipologia di operazione, quanto la natura del bene ceduto o realizzato, quanto la situazione soggettiva del soggetto acquirente o committente. Per evitare l'applicazione di sanzioni è opportuno utilizzare apposite richieste e dichiarazioni di responsabilità.

REVERSE CHARGE
Il Legislatore, da tempo, ha tentato di porre rimedio alle frequenti frodi realizzate nel comparto edile mediante l'utilizzo del sistema dell'inversione contabile, in forza della quale il soggetto obbligato ad applicare l'Iva non è chi realizza la prestazione, bensì chi la riceve. Così, evitando di pagare il tributo alla controparte, si scongiura la possibilità che vi sia un soggetto abilitato alla detrazione dell'Iva associato a un altro che non ne effettua il versamento. Due sono le ipotesi di applicazione del particolare meccanismo: i subappalti del settore edile e la cessione di fabbricati strumentali non nuovi. Per quanto attiene i subappalti, si tratta di correlare tra loro numerose pronunce di prassi non sempre coerenti.Per rendere più seria l'applicazione delle regole del reverse charge anche nel comparto edile, il Legislatore ha previsto una serie di sanzioni dalla differente gradazione, che colpiscono i soggetti che non rispettano le nuove formalità, anche in assenza di evasione di imposta, e per coloro che applicano in modo errato il tributo senza provvedere poi al suo versaménto (aggirando, di fatto, il meccanismo introdotto). Oltre alle sanzioni specifiche, vi è da rammentare l'introduzione di un regime di corresponsabilità solidale tra le parti, che induce gli operatori a confrontarsi attentamente prima di decidere il regime Iva di una operazione del comparto edile.

Fotovoltaico: QUARTO CONTO ENERGIA

2011-05-09T00:26:00.000-07:00

Giovedì 5 maggio è stato raggiunto l’accordo tra il Ministro dell’Ambiente, Stefania Prestigiacomo, e quello dello Sviluppo economico, Paolo Romani, sul criterio in base al quale far decorrere l’erogazione degli incentivi agli impianti fotovoltaici.

Si è deciso che l’erogazione dell’incentivo parta nel momento in cui l’impianto viene allacciato alla rete. Qualora i proprietari incontrassero difficoltà nell’allaccio o ritardi imputabili al gestore della rete, potranno ricorrere alle tutele per i normali allacciamenti, previste dal Testo Integrato sulle Connessioni Attive (Tica) che fissa tempi massimi per l’allaccio e sanzioni per i gestori delle reti in caso di ritardi ingiustificati.

Inoltre, secondo l’accordo Romani-Prestigiacomo, alle normali sanzioni previste dal Tica, si aggiungerà un indennizzo per chi subisce ritardi superiori a 30 giorni nell’allaccio dell’impianto, indennizzo pari alla differenza tra il nuovo incentivo, più basso, e il vecchio, più alto, perso a causa dei ritardi imputabili alla società che gestisce la rete elettrica.

Nel testo finora disponibile sono confermate le modifiche apportate la scorsa settimana:
- l’estensione da 200 kW a 1 MW della definizione di piccoli impianti su edifici, cioè di quelli per i quali non è previsto alcun tetto di spesa;
- tetti di spesa semestrali fino al 2012 e introduzione del modello tedesco dal 2013;
- registro gestito dal GSE per i grandi impianti;
- premio di 5 €cent/kWh per la rimozione dell’amianto;
- premio del 10% per chi installa pannelli fotovoltaici italiani o europei.

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Rendita case "fantasma"

2011-05-03T01:23:00.000-07:00

L'agenzia del Territorio detta i criteri per l'attribuzione della rendita presunta alle case fantasma. Mancano pochi giorni all'inizio delle operazioni a tappeto per inquadrare chi non ha voluto mettere in regola i fabbricati mai dichiarati al catasto. Il termine è il 30 aprile (2 maggio) 2011, come stabilito dall'articolo 19 del Dl 78/2010 e dal Dl 225/2010. Ma all'appello mancheranno circa 6-700mila unità sui due milioni scovate dall'agenzia.

Per gli inadempienti, infatti, il Territorio provvederà a determinare la rendita presunta dei fabbricati, anche in collaborazione con gli Ordini professionali dei tecnici, abilitati a operare negli atti catastali, iscritti agli albi degli ingegneri, architetti, geometri, dottori agronomi, periti edili e agrari e agrotecnici.

Con il Provvedimento Direttoriale del 19 aprile 2011, sono stati dettati i criteri per la determinazione della rendita presunta, sulla base degli elementi acquisiti da sopralluogo esterno, o forniti dai Comuni. In particolare, i tecnici d'ufficio (o incaricati), dovranno prima assegnare la categoria, prevista dal quadro generale delle categorie, in base alle caratteristiche dell'unità, quindi, per quelle del gruppo A (abitazioni), calcolare la consistenza, dividendo la superficie complessiva al lordo delle murature, per il vano medio (di norma 13/15 mq. comprensivi degli accessori diretti e complementari), e quindi moltiplicarla per la tariffa di classe mediana, risultante dal quadro tariffario, pubblicato il 27 settembre 1991.

Stessa operazione per il Gruppo B (scuole e ospedali), dove però la consistenza dovrà essere calcolata in base al volume vuoto per pieno, mentre per il Gruppo C (negozi e box), la consistenza corrisponderà alla superficie complessiva al lordo delle murature, con la riduzione al 50% per il retro dei negozi, il 25% per le cantine e le soffitte, ma anche in questi casi con l'aggiunta di una percentuale per tener conto delle parti comuni (2 o 3%).

Da ultimo per le categorie D (capannoni e alberghi) ed E (immobili speciali), dovrà invece essere stabilito il valore complessivo, retrodatato al biennio 1988-89, al quale dovrà essere applicato il tasso di redditività del 2%. Per la determinazione del valore al 1988-89 si dovrà fare una stima censuaria, valutando la costruzione e gli altri manufatti, ai quali si dovrà aggiungere il valore degli impianti fissi esistenti nel capannone (gru a ponte, pese a ponte, caldaie per la produzione di vapore, catene di montaggio, eccetera) e per finire si dovrà aggiungere il valore dell'area nuda. Al valore totale così ottenuto, si dovrà applicare il tasso di redditività del 2%, per il Gruppo D e del 3% per il gruppo E, ottenendo così la rendita catastale ricercata.

In ogni caso le rendite così ottenute saranno retrodatate al 1°gennaio 2007, con il pagamento di arretrati Irpef e Ici e relative sanzioni, a meno che gli interessati, dimostrino che la costruzione è stata realizzata in data posteriore.

Ai costi per l'operazione, che l'agenzia addebiterà ai proprietari, si aggiungeranno anche le sanzioni per il ritardo nell'accatastamento, quadruplicate rispetto a quelle originarie e che possono arrivare, nel massimo, a superare i 10mila euro.

Locazioni: cedolare secca

2011-04-26T00:03:00.000-07:00

La cedolare secca sostituisce l'attuale tassazione Irpef (e le relative addizionali) e l'imposta di registro e di bollo sul contratto di locazione o sulla proroga del contratto stesso. Riguarda solo gli immobili affittati a uso abitativo. Quindi la nuova disciplina non trova applicazione per le locazioni di immobili a uso abitativo effettuate nell'esercizio di attività d'impresa, arti o professioni. Il prelievo è fisso nella misura del 21%, per i canoni liberi, che scende al 19%, per i canoni agevolati. L'imposta potrà essere applicata anche sui redditi da locazioni "brevi" i cui contratti - attualmente - non sono soggetti a obbligo di registrazione.

Resta ovviamente invariata l'attuale disciplina sulle imposte indirette, in tutte le ipotesi in cui non si applica la cedolare secca: e ciò sia nel caso in cui il locatore non scelga il regime alternativo sia nel caso di immobili locali a uso abitativo nell'esercizio di attività d'impresa, arti o professioni. La cedolare è versata entro il termine stabilito per il pagamento dell'Irpef. È poi previsto che, fermi gli obblighi di presentazione della dichiarazione dei redditi, la registrazione del contratto di locazione assorbe gli ulteriori obblighi di comunicazione.

Il reddito assoggettato alla cedolare secca rileva ai fini fiscali (compreso l'Isee). Specifica importante: se si bara nell'indicare nella dichiarazione dei redditi il canone di locazione le sanzioni si raddoppiano.

Arriva poi una disciplina specifica per i contratti di locazione degli immobili a uso abitativo non registrati entro i termini: la durata della locazione è stabilita in quattro anni dalla data di registrazione, volontaria o d'ufficio e a decorrere dalla registrazione il canone annuo è fissato in misura tripla della rendita catastale, oltre l'adeguamento, dal secodo anno, in base al 75% dell'aumento degli indici Istat dei prezzi al consumo. Si prevede infine, anche al fine di incentivare l'opzione per la cedolare, una misura di sostegno a favore degli inquilini: nel caso di scelta della cedolare, il locatore potrà chiedere, per tutta la durata dell'opzione, l'aggiornamento del canone di locazione. Detta norma si applica anche ai contratti in corso.

La via telematica (per l'opzione cedolare secca) dovrebbe essere accessibile quasi a tutti: l'unica eccezione, che dovrebbe imporre il ricorso a un nuovo modulo cartaceo, sarà rappresentata dagli immobili con più di tre proprietari o conduttori.

La strada scelta dall'amministrazione finanziaria per avviare l'applicazione della cedolare secca prova a offrire ai contribuenti le modalità più flessibili per la scelta e tempi distesi per fare il calcolo di convenienza prima di dover decidere.

Leggi qua dal sito dell'Agenzia delle Entrate

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Condominio e Privacy alla luce della Riforma

2011-04-18T00:18:00.000-07:00

Con la sentenza 22602/2008 la Cassazione penale ha evidenziato che possono essere legittimamente effettuate le riprese video dall'esterno di un edificio del quale si inquadri il cortile: non c'è nessuna intrusione in una "privata dimora", dato che i luoghi ripresi vanno qualificati come esposti al pubblico.

Dal canto suo, il Garante per la protezione dei dati personali, pur rilevando che la raccolta e l'uso delle immagini deve essere proporzionale agli scopi perseguiti evitando le riprese in aree che non sono soggette a concreti pericoli (provvedimento 29 aprile 2004), ha rilevato che l'articolo 615-bis del Codice penale sanziona chiunque si procura indebitamente immagini relative alla vita privata che si svolge nel domicilio. Ancora la Cassazione, poi, ha ritenuto che in questi casi non si possa configurare l'ipotesi «interferenza illecita nella vita privata» (sentenza 5591/2006).

Con la newsletter n. 308 del 17 giugno 2008 il Garante per la privacy ha quindi evidenziato che «servono regole chiare» segnalando al Parlamento e al Governo l'opportunità di valutare l'adozione di una disciplina che regoli alcuni aspetti relativi al trattamento dei dati personali determinati dall'installazione di impianti di videosorveglianza nei condomìni, materia allo stato non disciplinata specificamente. Il Garante riceve infatti quesiti e segnalazioni da interi condomini che intendono installare tali impianti in aree comuni, quali portoni, androni, cortili, scale e parcheggi.

Emerge l'esistenza di due interessi contrapposti: da un lato l'esigenza di sicurezza delle persone e di tutela di beni comuni, dall'altro la preoccupazione dei singoli che gli impianti stessi possano incidere sulla libertà di muoversi, senza essere controllati, nel proprio domicilio e all'interno delle aree comuni.

Il Garante ha espresso inoltre perplessità in ordine ai soggetti che debbono esprimere la volontà di installazione dell'impianto (proprietari o anche conduttori) nonché al tipo di maggioranza assembleare che può approvare l'iniziativa (quella per le innovazioni? Quella semplificata in quanto intervento "migliorativo"?). Non contribuiscono al chiarimento le prime sentenze di merito, come quella del Tribunale di Salerno (14 dicembre 2010), in cui si afferma che l'impianto di videosorveglianza esula dalle attribuzioni dell'assemblea in quanto «prestazione non finalizzata a servire le parti comuni per uno scopo estraneo alle esigenze condominiali».

Al momento non risulta alcuna iniziativa normativa al riguardo, mentre la problematica si presenta sempre più di frequente nell'ambito condominiale. Ecco perché l'occasione della riforma all'esame della Camera, dopo la prima approvazione al Senato, sembra quindi opportuna, considerato che il testo (Ac n. 4041) già considera la semplificazione delle maggioranze deliberative anche per altri interventi di interesse pubblico (barriere architettoniche, risparmio energetico, banda larga, antenne satellitari).

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Mercato immobiliare residenziale in crisi, cosa fare.

2011-04-10T23:46:00.000-07:00

Solo la qualità paga e l 'annunciata inversione di tendenza del ciclo immobiliare non c'è stata.

Ecco le due frasi "chiave" dell'attuale situazione del mercato immobiliare residenziale in Italia, ma proprio in queste due brevi frasi possiamo trovare gli spunti per la soluzione ed il rilancio delle compravendite.

Secondo l'Osservatorio sul mercato immobiliare diffuso da Nomisma, il tasso tendenziale annuo delle compravendite in Italia ha fatto registrare un calo del 3,4% nel quarto trimestre del 2010: dopo i primi due trimestri di crescita, con tassi tendenziali del +3,4% e del +2,4%, è seguito un calo che, nella seconda parte dell'anno, è stato sempre più intenso, passando da -2,3% a -3,4%. Sulla base di questo indicatore non si può certo dire che la fase negativa del mercato degli acquisti di immobili si sia esaurita o assestata sui livelli di attività del 2009, come starebbe ad indicare la variazione del -0,1% delle transazioni su base annua.

Se questi sono i dati del settore immobiliare nel suo complesso, il residenziale accentua ulteriormente il trend, con un tasso tendenziale annuo del -4,1% nel quarto trimestre del 2010. «Negli ultimi tre mesi del 2010 in Italia sono state scambiate sul mercato 169.243 abitazioni – continua il rapporto – la quantità più bassa da sette anni». Si è però attenuata rispetto al 2009 la perdita di valore delle case, che nel 2010 è stata dell'1,6% nelle prime 13 città italiane (-4,1% nel 2009) e dell'1,8% nelle città intermedie.

A ciò si aggiungono i tempi lunghi di vendita, intorno ai sei mesi sia per il nuovo che per l'usato, e gli sconti rispetto alle richieste dei venditori, che si sono attestati nel 2010 al 7,7% nelle grandi città e al 9,3% nelle intermedie. Convalidando dunque la teoria che, ormai, un'offerta del 10% inferiore alle richieste di chi vende sia una regola da mettere in pratica fino in fondo.

Se la ricerca della prima casa, conosce una battuta d'arresto secca, la domanda per investimenti seppur in calo (-3,4%) rappresenta ancora un 13,7% del mercato.

Per quanto riguarda l'efficienza energetica dell'edificio Nomisma evidenzia che si riscontra una crescita dell'interesse, negli ultimi quattro anni, dal 10% al 17% della domanda, ma contemporaneamente cala la disponibilità a pagare un sovraprezzo per un'abitazione con queste caratteristiche, che passa dal +9% al +7,3% medio in corrispondenza dei primi mesi del 2011. A conferma del fatto che l'efficienza energetica è un driver del mercato, aiutando i costruttori a vendere le case, ma non sono più giustificati gli elevati sovrapprezzi che ancora si rilevano sul mercato, anche nell'invenduto.

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Immobili: Compravendita e donazioni - La Fidjussione -

2011-04-04T00:23:00.000-07:00

Gli immobili fatti oggetto di donazione possono essere al centro di pretese ereditarie da parte degli eredi legittimari del donante, e cioè di coloro che hanno un inalienabile diritto a ricevere una rilevante quota del patrimonio del donante che sia poi defunto.

Questo è il problema essenziale.

Infatti, se un legittimario chiama in causa il donatario perché la donazione lede la quota di legittima spettante al legittimario stesso e se il patrimonio del donatario convenuto in giudizio non è sufficiente a soddisfare le ragioni del legittimario (si pensi al caso che l'immobile donato sia stato venduto e poi sia stato scialacquato il denaro ricevuto come prezzo), allora ne può far le spese colui che in quel momento si trova a essere proprietario dell'immobile in questione, anche se non c'entra nulla con la famiglia del donante e con la donazione intervenuta in passato e riguardante l'immobile che poi gli è stato venduto: quell'immobile, infatti, gli può essere chiesto in restituzione, con la quasi certezza che l'acquirente non avrà alcun ristoro economico rispetto a questa "spoliazione".

Il Codice civile tratta questa materia essenzialmente negli articoli 561 e 563, che disciplinano appunto la «riduzione» delle donazioni immobiliari lesive della legittima e la «restituzione» degli immobili donati: se i donatari contro i quali è stata pronunciata la riduzione della donazione hanno alienato a terzi gli immobili donati e non sono trascorsi venti anni dalla trascrizione della donazione, il legittimario – premessa l'escussione dei beni del donatario – può chiedere ai successivi acquirenti la restituzione degli immobili in questione, liberi da qualsiasi gravame (ad esempio, da ipoteche). Il terzo acquirente può peraltro liberarsi dall'obbligo di restituire in natura le cose donate pagando l'equivalente in danaro.

Quindi, oltre a realizzare condizioni di sicurezza per il compratore, occorre garantire anche alla banca che l'ipoteca non è stata iscritta invano, ma ha tenuta sufficiente per fronteggiare il caso dell' inadempimento del mutuatario.

Si tratta della garanzia, offerta dal donante o dai suoi eredi, in sede di concessione in ipoteca dell'immobile donato, finalizzata ad assicurare la banca che, ad esempio, in caso di vittorioso esercizio dell'azione di riduzione da parte degli eredi del donante, costoro si fanno carico del pagamento del creditore ipotecario neutralizzando il danno provocato dal fatto che il bene donato viene evitto, e cioè restituito ai legittimari del donante per soddisfare le loro ragioni ereditarie.
In altri termini, gli eredi con ciò avrebbero un disincentivo a impugnare la donazione, in quanto essi poi dovrebbero risponderne verso la banca. Correttamente, il Tribunale di Mantova (Sentenza 228/2011) ha ritenuto che una tale fideiussione viola il principio basilare secondo il quale non possono essere imposti «pesi o condizioni sulla quota spettante ai legittimari» (articolo 549 del Codice civile). In effetti,con la fideiussione in questione (concessa dal de cuius e poi "ereditata" dai suoi successori) si impone un peso evidentissimo al recupero della legittima con riguardo al bene concesso in ipoteca.

Ovviamente seppur bocciata in primo grado si dovrà aspettare l'evolversi degli altri gradi di giudizio (se vi saranno)

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2011-03-28T02:08:00.000-07:00

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Condominio: Nuove volumetrie e decoro architettonico

2011-03-21T06:40:00.000-07:00

La realizzazione di nuove volumetrie in condominio incontra alcuni ostacoli chiave. Il primo è il possibile pregiudizio al decoro dell'edificio, che può rendere l'opera impossibile. Molto più raro il caso della messa in pericolo della statica del palazzo, tirata in ballo solo se il fabbricato è di qualità scadente o situato in zona ad alto pericolo sismico. Infine c'è la necessità, invocata da molti, di modifica dei millesimi esistenti di proprietà e/o d'uso, in conseguenza all'ampliamento.

In diritto
Poiché il decoro architettonico è il più comune spunto di controversie in caso di opere in condominio, la giurisprudenza ha avuto modo di precisarne i limiti. Per decoro i giudici intendono l'estetica, data dall'insieme delle linee e delle strutture che ne costituiscono la nota dominante e imprimono alle varie parti dell'edificio, nonché all'edificio nel suo insieme, una determinata, armonica, fisionomia, anche se non si tratta di un immobile di particolare pregio artistico. Occorre ricordare che perfino nel caso in cui l'assemblea condominiale abbia approvato a larga maggioranza un'opera eseguita da un condomino, un solo proprietario nel palazzo può contestarla in giudizio, quando a essere in ballo è il decoro.
La Cassazione ha ulteriormente precisato quali sono le condizioni perché esista lesione al decoro, così come inteso dal codice civile. La lesione deve essere innanzitutto «apprezzabile», se non proprio «appariscente». Deve poi verificarsi un pregiudizio economico, cioè una diminuzione del valore commerciale dell'edificio e di ciascuna unità immobiliare. Se l'opera è relativamente importante, ma è compensata da qualche utilità concreta per tutto il condominio, non c'è lesione. Si deve, poi, essere in presenza di una realizzazione permanente. Infine, l'unità di linee e di stile non deve essere già stata rovinata da precedenti interventi di un certo rilievo. In tal caso, infatti, non si può parlare più di decoro e di reale pregiudizio economico.

La modifica delle «quote»
Fino a pochi mesi fa, l'indirizzo prevalente dei giudici in tema di modifica dei millesimi era abbastanza chiaro: il recupero di volumetrie già esistenti, ma volte ad altri usi (come un sottotetto), o la trasformazione di un balconcino in veranda non configuravano spesso quella notevole alterazione del rapporto originario dei valori dei singoli piani o porzioni di piano prevista dall'articolo 69, numero 2, delle disposizioni di attuazione del codice civile:pertanto non comportavano la revisione dei millesimi di proprietà. Viceversa, l'articolo 69 poteva essere richiamato nel caso di vera e propria sopraelevazione. Del resto, i giudici erano concordi sul fatto che la modifica dei millesimi potesse avvenire solo con l'unanimità dei consensi dei condomini, salvo il ricorso in giudizio previsto dall'articolo 69 stesso. Diverso era il caso della modifica dei millesimi d'uso. Se la veranda o il sottotetto non erano precedentemente riscaldati, si poteva chiedere la modifica dei millesimi calore, soprattutto se erano stati calcolati in base alla volumetria riscaldata o al numero di elementi dei caloriferi. Quanto ai millesimi acqua (nuovi impianti idrici), occorreva vedere come erano conteggiati.
Dopo la sentenza delle sezioni unite della Cassazione 18477 del 9 agosto 2010, le cose potrebbero cambiare. Vi si afferma infatti che i millesimi, sia di proprietà che d'uso, possono essere mutati in assemblea a maggioranza dei presenti che possiedano almeno 500 millesimi, nel rispetto del principio dei valori proporzionali delle unità immobiliari. Si tratta pur sempre di un'interpretazione, per quanto autorevole, e non di una legge; se i condomini non vi si volessero adeguare, bisognerà passare attraverso una decisione del giudice.

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Fondo Immobiliare

2011-03-14T01:11:00.000-07:00

Lo strumento del fondo immobiliare potrebbe essere molto utile alle imprese, soprattutto alle Pmi che in questa fase affrontano problemi di scarsa liquidità e hanno un patrimonio immobiliare – grande o piccolo – da mettere sul piatto. Il suo utilizzo, però, nonostante una tassazione generale di favore, oggi rischia di essere penalizzato dall'incertezza che si è generata in seguito alla manovra d'estate dell'anno scorso: il Dl 78 prevede l'emanazione di un decreto ministeriale destinato a rendere meno vantaggioso il regime fiscale dei fondi immobiliari a base ristretta, ma il Dm non ha ancora visto la luce.

I vantaggi per un'impresa che istituisce un fondo immobiliare possono essere di vario tipo: ad esempio, può trattarsi di aziende che intendano fare cassa e ridurre le proprie linee di credito, apportando i propri immobili a un fondo e poi cedendo le quote che rinvengono dagli apporti effettuati. Oppure, su un altro fronte, potrebbe trattarsi di enti pubblici che utilizzano il fondo immobiliare per smobilizzare il loro patrimonio.

E per l'investitore/risparmiatore?

I fondi rappresentano un'interessante strumento finanziario, tendenzialmente di medio/lungo termine: invece di investire direttamente nell'acquisto di un immobile il risparmiatore compra una quota di un patrimonio gestito da soggetti professionali e tendenzialmente più redditizio rispetto all'investimento diretto che un singolo soggetto può effettuare con le sue solo forze. Il risparmiatore inoltre abolisce le complessità e le rischiosità dell'acquisto diretto e beneficia della diversificazione che il fondo può operare ripartendo le sue risorse in una pluralità di iniziative immobiliari.

Tecnicamente, il fondo comune di investimento immobiliare è un insieme di immobili, di diritti reali immobiliari e di partecipazioni in società immobiliari destinati a formare un patrimonio autonomo (il quale può comprendere, ma in minor parte, anche strumenti finanziari propri del mercato mobiliare), che fa capo a una società di gestione del risparmio (Sgr). A fronte dell'apporto di questi beni nel fondo (o del denaro con il quale tali beni vengono poi comprati dal fondo), si ricevono quote di partecipazione al fondo. La Sgr, tramite il suo organo amministrativo, assume le scelte di investimento e disinvestimento e si occupa della gestione degli strumenti finanziari acquisiti per conto del fondo.

I fondi immobiliari sono fondi "chiusi": non è cioè previsto, di regola, un diritto al rimborso della quota sottoscritta se non a una certa scadenza. La loro durata minima è di 10 anni, quella massima di 30. Alla scadenza, il patrimonio del fondo viene diviso oppure, se venduto, si distribuisce il ricavato.

I fondi si distinguono a seconda:

- del mercato a cui si rivolgono

- degli immboli che vengono acquisiti

- delle modalità di acquisizione di detti beni immobili

- delle politiche di remunerazione dei titolari delle quote

Le quote di partecipazione al fondo immobiliare possono essere cedute e tale cessione è facilitata se le quote sono ammesse a quotazione: con la cessione delle quote, l'apportante monetizza il proprio apporto e l'acquirente delle quote mira a lucrare il risultato della gestione del fondo nel periodo in cui egli è titolare delle quote e il maggior valore che gli immobili del fondo conseguano nel tempo.

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Fotovoltaico ed Eternit - Vantaggi

2011-03-07T02:33:00.000-08:00

Un aumento del 10% della tariffa incentivante per l'installazione del fotovoltaico, lo stabilisce il Dm Sviluppo 6 agosto 2010 a favore di chi, dal 2011, oltre a installare i pannelli rimuove i pericolosi tetti in eternit. È forse l'unico caso in cui il nuovo conto energia si dimostra più generoso di quello precedentemente in vigore: l'anno scorso l'incremento delle tariffe incentivanti era del 5% e per di più occorreva per forza realizzare un impianto integrato nel tetto. Ora si può anche installarne uno semplicemente sovrapposto al tetto stesso.

L'altra agevolazione statale previstaper la bonifica, almeno fino a tutto il 2012, resta la detrazione fiscale del 36%, che ha il vantaggio di premiare espressamente non solo la sostituzione dei tetti, ma anche quella di altri manufatti che contengono amianto come le vernici antiincendio o le canne fumarie. E questo anche se la tipologia dell'intervento, per esempio la manutenzione ordinaria in un singolo appartamento, non sarebbe normalmente agevolata. Come per gli altri interventi, il tetto di spesa è di 48mila euro e lo sconto fiscale va diviso in dieci rate annuali.

Peraltro, la risoluzione 2O7/E/2oo8 esclude la possibilità di cumulare il conto energia con il 36%, così come con il 55% sugli interventi di risparmio energetico.

Chi è a caccia di altri incentivi, deve rivolgersi alle norme locali.

La rimozione è resa più appetibile e talora obbligatoria da alcune leggi regionali sul piano casa. Per esempio, la delibera di giunta della Valle d'Aosta n. 3753/2009 esenta dal contributo di costruzione gli interventi di ampliamento o anche di realizzazione di unità immobiliari con criteri di risparmio energetico, in caso di integrale sostituzione di coperture di materiali contenenti amianto.

In Molise la legge n. 30/2009 concede invece volumi aggiuntivi: sono basati sul 10% della superficie del tetto rimossa (moltipllcata per tre per il calcolo della volumetria, in caso diresidenze).

L'Umbria, con l'ultima modifica alla legge n. 23/2009 (legge n. 27/2010) pone invece il focus sugli edifici a destinazione produttiva: l'incremento di superficie ammesso è ulteriormente aumentato del 5% in caso di sostituzione di tutte le coperture in cemento-amianto e del 10% in caso di contestuale installazione di un impianto fotovoltaico.

Anche la Lombardia (legge n. 13/2009) premia con ulteriori superfici le riqualificazioni anti-amianto, ma solo quelle nei quartieri di edilizia residenziale pubblica

La Calabria pone come precondizione per il recupero abitativi dei sottotetti la sostituzione dell'eternit.

Esistono anche contributi per la rimozione dell'amianto, ma i bandi compaiono (e scompaiono) periodicamente a macchia di leopardo sul territorio nazionale e i relativi finanziamenti sono talora cofinanziati da vari enti pubblici. Spesso sono rivolti solo a enti locali per la bonifica di scuole, ospedali, mezzi di trasporto. In genere, il referente presso cui presentare domanda è il Comune, anche quando i fondi sono in tutto o in parte erogati da regioni o province.
I requisiti per ottenere contributi in conto interessi o capitale variano moltissimo da caso a caso. Gli interventi di rimozione debbono essere coordinati quanto meno con l'installazione di impianti fotovoltaici ed eventualmente anche con interventi di coibentazione degli edifici. I contributi per fotovoltaico e coibentazione sono a fondo perduto, di quelli per l'amianto va restituita la metà con tasso di interesse pari allo 0,5 per cento.

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Capacità edificatoria

2011-02-28T00:37:00.001-08:00

Se il mancato esaurimento degli indici di edificazione riguardasse tutto un condominio multipiano, e solo una parte dei condomini intendesse sfruttarlo (per esempio per chiudere con veranda alcuni balconi), la relativa delibera andrebbe assunta con l'unanimità dei consensi. Gli articoli 1108 e 1120 del codice civile stabiliscono infatti che è necessario il consenso di tutti i partecipanti alla comunione per gli atti di alienazione o dì costituzione di diritti reali sul fondo comune. E ciò anche se l'atto di asservimento non configura una servitù vera e propria, ma solo un onere reale ex articolo 1489 del codice civile (tribunale di Milano, 5 marzo 2010, n. 3050).

Nella fattispecie in esame sì configura anche l'applicazione dell'articolo 1127
del codice civile, che concerne la sopraelevazione ed il calcolo dell'indennità relativa. In tale circostaza quindi, le indennità da corrispondere sarebbero due una ai sensi del citato art. 1127 e l'altra a "pagameto" della cessione del diritti di edificazione.
Come si calcoli questa ulteriore indennità, se con gli stessi metodi utilizzati per quella prevista dall'art. 1127 o meno, è un problema affascinante dal punto di vista giurìdico, ma di scarsa utilità pratica. Infatti, chi cede i propri diritti edificatori ha di fatto la possibilità di stabilirne "il prezzo": se un accordo non si raggiunge, non darà il suo assenso.
Pertanto, tutto è rimesso a una trattativa tra le parti che, all'atto pratico, fisserà una cifra che comprenderà sia l'indennità ex articolo 1127 sia la cessione dei diritti edificatori stessi. Del resto, se la trattativa fallisce, chi non ha dato il suo consenso finirà per perdere la possibilità di intascare denaro contante.

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Condominio: sopraelevazione Art. 1127 - Parte 1

2011-02-21T00:38:00.000-08:00

Se il regolamento condominiale contrattuale, quello firmato da tutti al momento dell'acquisto di ogni appartamento, vieta in maniera non ambigua l'opera, essa diviene impossibile, a meno che tutti i condomini decidano di modificarlo o comunque di farvi eccezione nel caso specifico. Inoltre è evidente che un'opera in contrasto con gli strumenti e i regolamenti urbanistici locali è abusiva e quindi irrealizzabile, in modo particolare se si superano gli indici di fabbricabilità che sono stati stabiliti per l'immobile.

II diritto dei proprietari dell'ultimo piano a sopraelevare l'edificio, anche senza l'assenso dell'assemblea dei condomini, è sancito dall'articolo 1127 del codice civile. Esso consiste nella possibilità di ricostruire il tetto a falde pendenti preesistente sopra il nuovo piano o di edificare sopra il lastrico solare esistente, in caso di tetto piano. Se il lastrico solare era in proprietà o in uso a tutti i condomini, occorrerà ricoprire la nuova costruzione con un nuovo lastrico solare, paramenti utilizzabile e accessibile da tutti.
Gli articoli 1120 e 1127 del codice civile stabiliscono limiti precisi a questo diritto edificatorio. Il primo è che le condizioni statiche dell'edificio permettano la sopraelevazione. Il secondo è che non si pregiudichi il decoro architettonico . Il terzo è che non si diminuiscano "notevolmente" l'aria o la luce dei piani sottostanti. Il quarto è che si versi agli altri condomini un'indennità ed infine l'ovvio rispetto delle distanze dalle proprietà dei vicini.

Vale la pena ricordare che la sopraelevazione non prevede per forza il superamento del tetto dell'edifìcio nel suo punto più alto. Pertanto è giudicata tale anche la chiusura con una veranda vetrata di una terrazza a livello, cioè di quelle terrazze a cui si accede da un appartamento che è posto al suo livello e funziona da copertura solo per una parte dello stabile. Infatti, la copertura di parte del fabbricato (dove c'era la terrazza) viene comunque spostata più in alto, occupando la relativa colonna d'aria.

Sempre l'articolo 1127 dispone che l'indennità da versare agli altri condomini deve essere pari al «valore attuale dell'area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare e detratta la quota spettante a chi fa la sopraelevazione». Il valore da considerare è relativo all'area come se fosse libera da costruzioni, ma edìficabile. Ricordiamo che il prezzo di mercato di un terreno edificabile è direttamente proporzionale a quanto vi si può costruire sopra. Perciò, in questo caso, l'indennità sarà proporzionale alla volumetria del sopralzo che si potrebbe fare.

La seconda parte sul recupero del sottotetto
La terza parte sul decoro architettonico.

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La riforma del condominio

2011-02-14T02:17:00.000-08:00

Ecco i punti essenziali della riforma del condominio:

Ambito d’applicazione norme sul condominio (articolo 2, comma 1). Si introduce l’articolo 1117-bis Cod. civ., con il quale viene definito l’ambito di applicabilità delle norme sul condominio, nel senso tra l’altro di chiarire come questo non si applichi esclusivamente in senso, per così dire, «verticale», ma trovi applicazione ogni volta che un complesso abitativo - magari composto di villette unifamiliari - sia realizzato in modo che l’utilizzazione delle unità abitative richieda la fruizione di parti comuni, specificando anche che la natura funzionalmente condominiale di tali insediamenti implica anche la non applicazione immediata a questo tipo di insediamenti delle norme sulla distanze tra gli edifici.

Amministratore (articoli 9, 10, 20, 26 e 27). In primo luogo viene sostituito l’articolo 1129 Cod. civ. in materia di nomina, revoca e obblighi dell’amministratore. Tra le innovazioni più importanti in questa materia, vi sono una serie di dati e strumenti di conoscenza e di pubblicità che l’amministratore deve mettere a disposizione dei condomini, per consentire loro la valutazione delle sue qualifiche e del suo operato: l’obbligo per l’amministratore che ne sia richiesto, all’atto dell’accettazione della nomina, di presentare una polizza di assicurazione a garanzia degli atti compiuti nell’espletamento del mandato; l’obbligo di agire, salvo espressa dispensa da parte dell’assemblea, per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro quattro mesi dalla data in cui il credito diventa esigibile, rispondendo dei danni a lui imputabili per il ritardo.
La durata in carica dell’amministratore viene portata da uno a due anni. Vengono altresì tipizzati i comportamenti per i quali può essere disposta la sua revoca. All’articolo 10 è riscritto invece l’articolo 1129 Cod. civ. in materia di attribuzioni dell’amministratore, che vengono fissate in materia più articolata e puntuale, nel senso in particolare di una maggior tutela della trasparenza del suo operato. L’articolo 20 prevede che sulla revoca dell’amministratore il tribunale provvede in camera di consiglio, con decreto motivato, sentito l’amministratore in contraddittorio con il ricorrente. L’articolo 26 prevede invece che il registro pubblico degli amministratori sia tenuto presso le Camere di commercio. L’iscrizione nel registro è obbligatoria per chi intenda svolgere le funzioni di amministratore, deve precedere l’esercizio della relativa attività e deve essere comunicata al condominio amministrato. Il regolamento di attuazione di tale registro è determinato di concerto tra Sviluppo economico ed Economia, sentite le associazione degli amministratori di condominio.

Costituzione dell’assemblea e validità delibere (articoli 14, da 16 a 18, da 21 a 25). Viene sostituito l’attuale articolo 1136 Cod. civ., dettando nuove regole sulla costituzione dell’assemblea e sulla validità delle deliberazioni. In particolare, si prevede che l’assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio. L’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione.
Ogni condomino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale. Qualora un’unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell’assemblea, che è designato dai comproprietari interessati; in mancanza provvede per sorteggio il presidente. All’amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione all’assemblea. Il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi.
Sono valide poi le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. Se l’assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l’assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio. L’assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati. Delle riunioni dell’assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall’amministratore.

L’articolo 16 coordina il terzo comma dell’articolo 1138 Cod. civ. in materia di approvazione del regolamento di condominio con le nuove disposizioni in materia di deliberazioni assembleari, mentre l’articolo 17 modifica l’articolo 2643 Cod. civ., inserendo nell’elenco degli atti soggetti a trascrizione quelli - ivi comprese le deliberazioni ai sensi dell’articolo 1117-ter Cod. civ. - che hanno a oggetto modificazioni della proprietà o determinazioni o modificazioni delle destinazioni d’uso dei beni che si trovano nell’edificio. Da tale disposizione conseguono le modifiche agli articoli 2644 e 2659 del codice civile, recate, rispettivamente, dallo stesso articolo 17, comma 2, e dall’articolo 18. L’articolo 25 prevede poi che per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino a 100 euro e, in caso di recidiva, fino a mille euro. La somma è devoluta al fondo di cui l’amministratore dispone per le spese ordinarie.

Destinazioni d’uso (articolo 2, comma 3). Arriva il nuovo articolo 1117-quater Cod. civ., che prevede che in caso di attività contrarie alle destinazioni d’uso delle parti comuni o delle unità immobiliari di proprietà individuale, ogni condomino - e ogni conduttore - può chiedere all’amministratore di intervenire mediante diffida e, in caso di mancata cessazione delle violazioni nonostante la diffida, chiedere all’amministratore di convocare l’assemblea, inserendo all’ordine del giorno la richiesta di tutela della destinazione d’uso. L’amministratore è tenuto a convocare senza indugio l’assemblea. Decorso il termine di trenta giorni dalla richiesta senza che sia stata convocata l’assemblea, è ammesso il ricorso all’autorità giudiziaria che provvede in via di urgenza. Nel caso in cui accerti la violazione della destinazione d’uso delle parti comuni o delle unità immobiliari di proprietà individuale, l’autorità giudiziaria ordina la cessazione dell’attività e la rimessione delle cose in pristino e, salvo il risarcimento del danno, può condannare il responsabile al pagamento di una ulteriore somma di denaro in favore del condominio da determinare tenendo conto della gravità della violazione e dei benefìci ricavati.

Diritti dei partecipanti sulle parti comuni (articolo 3). Sostituisce l’attuale articolo 1118 Cod. civ., nel senso di valorizzare nel calcolo del diritto di ciascun condomino la destinazione d’uso strutturale e funzionale della quota posseduta, e precisando il contenuto dell’obbligo di partecipazione alle spese condominiali, con particolare riferimento all’ipotesi, come è noto oggetto di notevoli contenziosi, del condomino che intenda distaccarsi dall’impianto centralizzato di riscaldamento o condizionamento. In particolare, si prevede che il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, sia proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene, tenendo conto delle destinazioni d’uso strutturali e funzionali.
Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni, né essere liberato dal vincolo di solidarietà nei confronti dei terzi. In più: il condomino non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d’uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali. E ancora:il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese di manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma.

Gestione di iniziativa individuale (articolo 13). Sostituisce l’articolo 1134 Cod. civ., prevedendo che il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non abbia diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente. Se una deliberazione adottata dall’assemblea non viene eseguita, ciascun condomino può diffidare l’amministratore o, in mancanza, il condomino eventualmente incaricato. Decorsi inutilmente trenta giorni dalla diffida, egli può intraprendere l’esecuzione della deliberazione ineseguita.

Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva (articolo 7, comma 2). Introduce il nuovo articolo 1122-ter Cod. civ., che prende le mosse da situazioni che determinano un diffuso contenzioso. In particolare si prevede che le installazioni di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione per le singole utenze sono realizzati in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle unità immobiliari di proprietà individuale, salvo quanto previsto in materia di reti pubbliche. Qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, l’interessato ne dà comunicazione all’amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi.
L’assemblea può prescrivere, con la maggioranza di cui all’articolo 1136, quinto comma Cod. civ., adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio. L’assemblea, con la medesima maggioranza, può altresì subordinare l’esecuzione alla prestazione, da parte dell’interessato, di idonea garanzia per i danni eventuali. L’accesso alle unità immobiliari di proprietà individuale deve essere consentito ove necessario per la progettazione e per l’esecuzione delle opere. In caso di impedimento all’accesso o di richiesta di garanzia eccessivamente onerosa, l’autorità giudiziaria provvede anche in via di urgenza. L’interessato e i suoi aventi causa sopportano le spese di ripristino delle cose altrui o comuni nel caso di sopravvenuta impossibilità di uso dell’impianto ed anche nel caso di rimozione

Impugnazione delibere condominiali (articolo 15). Sostituisce l’articolo 1137 Cod. civ. Le deliberazioni prese dall’assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini. Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l’autorità giudiziaria con atto di citazione chiedendone l’annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti. L’azione di annullamento non sospende l’esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall’autorità giudiziaria. L’istanza per ottenere la sospensione proposta prima dell’inizio della causa di merito non sospende né interrompe il termine per la proposizione dell’impugnazione della deliberazione.

Innovazioni (articolo 5). Viene sostituito il primo comma dell’attuale articolo 1120 Cod. civ., per prevedere che una disciplina privilegiata per l’approvazione delle innovazioni dirette a valorizzare l’immobile sotto il profilo della sicurezza e salubrità degli edifici e degli impianti, dell’abbattimento delle barriere architettoniche, del contenimento del consumo energetico, della realizzazione di parcheggi e dell’installazione degli impianti per l’accesso a flussi informativi. In questi casi, è sufficiente l’approvazione assembleare a maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.

Interventi urgenti (articolo 7, comma 1). Introduce il nuovo articolo 1122-bis Cod. civ. che disciplina il divieto il divieto di realizzare o mantenere nelle parti comuni o nelle unità di proprietà individuale impianti od opere che non rispettino la normativa sulla sicurezza degli edifici, nonché i poteri dell’amministratore, di propria iniziativa o su richiesta anche di un singolo condomino o conduttore, che consentono di imporre il rispetto delle disposizioni di sicurezza e di realizzare gli interventi urgenti ai fini della salvaguardia dell’edificio e dei suoi abitanti. Si prevede in particolare che nelle parti comuni e nelle unità immobiliari di proprietà individuale non possano essere realizzati o mantenuti impianti od opere che non rispettino la normativa sulla sicurezza degli edifici.
Il mancato rispetto di detta normativa si considera situazione di pericolo immanente per l’integrità delle parti comuni e delle unità immobiliari di proprietà individuale, nonché per l’integrità fisica delle persone che stabilmente occupano il condominio o che abitualmente vi accedono. L’amministratore, su richiesta anche di un solo condomino o conduttore, nel caso in cui sussista il ragionevole sospetto che difettino le condizioni di sicurezza di cui al primo comma, accede alle parti comuni dell’edificio ovvero richiede l’accesso alle parti di proprietà o uso individuale al condomino o al conduttore delle stesse. La semplice esibizione della documentazione amministrativa relativa all’osservanza delle normative di sicurezza non è di ostacolo all’accesso.
L’amministratore esegue l’accesso alle parti comuni con un tecnico nominato d’accordo con il richiedente ed esegue l’accesso alle unità immobiliari di proprietà individuale con un tecnico nominato di comune accordo tra il richiedente e l’interpellato. Il tecnico nominato, al termine dell’accesso, consegna una sintetica relazione al richiedente ed all’amministratore, il quale la tiene a disposizione di chiunque vi abbia interesse. A seguito dell’accesso, qualora risulti la situazione di pericolo di cui al primo comma, l’amministratore convoca senza indugio l’assemblea per gli opportuni provvedimenti, salvo il ricorso di chiunque vi abbia interesse al tribunale per gli opportuni provvedimenti anche cautelari.
Nel caso in cui l’interpellato non consenta l’accesso o non si raggiunga l’accordo sulla nomina del tecnico, previa, ove possibile, convocazione dell’assemblea, possono essere richiesti al tribunale gli opportuni provvedimenti anche in via di urgenza. Il tribunale, valutata ogni circostanza e previo accertamento delle condizioni dei luoghi, può, anche in via provvisoria, porre le spese a carico di chi abbia immotivatamente negato il proprio consenso all’accesso. Le spese delle operazioni di cui al presente articolo, qualora i sospetti si rivelino manifestamente infondati, sono a carico di chi ha richiesto l’intervento all’amministratore. In tal caso, se vi è stato accesso a proprietà individuali, il medesimo richiedente è tenuto, oltre che al risarcimento del danno, a versare al proprietario che ha subìto l’accesso un’indennità di ammontare pari al 50% della quota condominiale ordinaria dovuta dallo stesso proprietario in base all’ultimo rendiconto approvato dall’assemblea.

Invisibilità (articolo 4). Si sostituisce l’attuale articolo 1119 Cod. civ., prevedendo che le parti comuni dell’edificio non possano essere soggette a divisione, a meno che le stesse siano state sottratte all’uso comune per effetto di una deliberazione ai sensi dell’articolo 1117-ter Cod. civ. se la divisione può avvenire in parti corrispondenti ai diritti di ciascuno, rispettando la destinazione e senza pregiudicare il valore delle unità immobiliari.
Manutenzione scale (articolo 8). Intanto si prevede che scale e ascensori siano mantenuti e ricostruiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo. Inoltre: quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non sia comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico. Gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini, in proporzione al valore dell’unità immobiliare di ciascuno.

Modifiche d’uso e sostituzione parti comuni (articolo 2, comma 2). Si introduce un nuovo articolo al codice civile, il 1117-ter, per disciplinare le modificazione d’uso e della sostituzione delle parti comuni, che come è noto sono oggetto di una percentuale considerevole del contenzioso in materia condominiale. Sul punto, si stabilisce che le relative deliberazioni possono essere assunte con la maggioranza specificamente prevista dalla novella dell’articolo 1136 Cod. civ., recata dall’articolo 14 del testo unificato, e cioè con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei presenti e i due terzi del valore dell’edificio.
Norme di coordinamento (articoli da 28 a 32). Si prevedono talune modifiche alle leggi in materia di abbattimento delle barriere architettoniche, di risparmio energetico, di trasmissioni televisive e digitali su frequenze terrestri e al codice di procedura civile conseguenti alla nuova disciplina del condominio.

Opere su parti di proprietà o uso individuale (articolo 6). Sostituisce l’articolo 1122 Cod. civ. Nell’unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti comuni di cui si sia riservata la proprietà o l’uso individuale, ciascun condomino non può eseguire opere o modifiche ovvero variare la destinazione d’uso indicata dal titolo, benché consentite dalle norme di edilizia, se ne derivi danno alle parti comuni o individuali o notevole diminuzione di godimento o valore di esse, ovvero pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio. In ogni caso è data preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea. In mancanza di dettagliate informazioni sul contenuto specifico e sulle modalità di esecuzione, l’amministratore può, previa diffida, rivolgersi all’autorità giudiziaria

Parti comuni: nozione (articolo 1). Sostituisce l’attuale articolo 1117 Cod. civ. Viene data una definizione più articolata della nozione di “parti comuni” dell’edificio, che tiene conto - in particolare - delle significative ed estese innovazioni tecnologiche intervenute rispetto all’epoca dell’approvazione del codice civile, che hanno radicalmente trasformato il quadro dei servizi e delle utilità che si ritengono essenziali alla funzionalità abitativa dell’appartamento. In particolare, sono considerate “parti comuni”: il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate.
E ancora: le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia e gli stenditoi, le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

Rappresentanza (articolo 12). Si conferisce all’amministratore, previa autorizzazione dell’assemblea, il potere di consentire la cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio. E in materia di provvedimenti presi dall’amministratore, si prevede una procedura che consente ai condomini di ricorrere in tribunale per ottenere provvedimenti per le parti comuni rispetto ai quali l’amministratore o l’assemblea siano stati negligenti.

Rendiconto condominiale (articolo 11). Viene inserito l’articolo 1130-bis Cod. civ. che disciplina il rendiconto condominiale. Tra le novità: che l’assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell’amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà. I condomini e i titolari di diritti di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo e estrarne copia a proprie spese. Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione.

Riscossione contributi (articolo 19). Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea e per la riscossione delle sanzioni irrogate a norma dell’articolo 70, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori del condominio non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi e l’eventuale ricorso a strumenti coattivi di riscossione ai sensi dell’articolo 1129, nono comma, del codice civile. I creditori del condominio non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini.
In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un quadrimestre, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato, salvo che l’autorità giudiziaria, adita anche in via d’urgenza, riconosca l’essenzialità del servizio per la realizzazione di diritti fondamentali della persona e l’impossibilità oggettiva del ricorso a mezzi alternativi. Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.

Leasing Immobiliare

2011-02-02T08:06:00.000-08:00

La riforma della tassazione delle operazioni di leasing immobiliare, contenuta nell'articolo 1, commi 15 e 16 della legge 220/2010, in vigore dal 1° gennaio 2011. ha determinato:
1\ il contratto di leasing (qualunque sia la natura dell'immobile che è oggetto del contratto) non è più soggetto a registrazione in termine fisso e quindi non si deve più pagare l'imposta di registro dell'1% (se si trattava di fabbricato strumentale) o del 2% (fabbricato abitativo) sui canoni dovuti dall'utilizzatore alla società di leasing;
2\ l'acquisto dell'immobile strumentale da parte della società di leasing torna aessere tassato come un "normale" acquisto di qualsiasi altro acquirente; invece, fino al 2010, gli acquisti di fabbricati strumentali da parte delle società d ileasing, se imponibili a Iva o esenti, avevano l'abbattimento al 2% delle imposte ipotecaria e catastale, in luogo dell'applicazione dell'importo "ordinario" del 4% (per gli acquisti di fabbricati abitativi, invece,non cambia nulla rispetto al 2010: se imponibili a Iva, scontano le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa, mentre se esenti da Iva o fuori campo Iva scontano queste tre impostenellamisuracomplessi-vadeho%);
3\il riscatto del bene in leasing da parte dell'utilizzatore (non importa se si tratta di fabbricato abitativo o strumentale) beneficia, in ogni caso, dell'applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa.
A fronte di queste novità per i fabbricati strumentali, la tassazione si concentra all'atto dell'acquisto del bene da parte della società di leasing, e le imposte ipotecaria e catastale non sono più spalmate per metà all'atto dell'acquisto da parte della società di leasing e per metà all'atto del riscatto.
La stessa osservazione - tassazione tutta applicata in sede di acquisto e neutralità del riscatto
-va ripetuta per i fabbricati abitativi, ma con la sottolineatura che, mentre per i fabbricati strumentali la tassazione era suddivisa, come detto, tra atto di acquisto e atto di riscatto, per i fabbricati abitativi la tassazione in sede di riscatto era sempre applicata in misura "piena" (pari al 10% del valore imponibile), con la conseguenza che:
a) se il fabbricato veniva comprato dalla società di leasing con un atto imponibile a Iva, in sede di
acquisto si scontavano le tre imposte fisse (di registro, ipotecaria e catastale) e in sede di riscatto si dovevano applicare appunto l'imposta di registro del 7%, l'ipotecaria del 2% e la catastale dell'i% (dal 2011 si pagano invece tre imposte fisse, per un totale di 504 euro);
b)se il fabbricato veniva comprato in regime di esenzione da Iva (e quindi da un'impresa non co-struttrice o che avesse costruito o ristrutturato il fabbricato da oltre quattro anni) o fuori campo Iva (e quindi da un soggetto privato), si applicavano le imposte di registro, ipotecaria e catastale, con la complessiva aliquota del 10%, sia in sede di acquisto da parte della società di leasing sia in sede di riscatto da parte dell'utilizzatore. Di conseguenza, per questa distorsione fiscale, l'immobile oggetto dell'operazione di leasing veniva a essere gravato di costi di transazione pari al 20% del suo valore (oltre al fatto che non era recuperabile l'imposta di registro sui canoni), il che lo rendeva di fatto incommerciabile, a meno di essere ceduto in pesante perdita.
Aree edificabili
Un discorso a parte va poi fatto per le aree edifìcabili, che spesso le società di leasing acquistano su incarico dell'utilizzatore affinchè venga poi edificato un fabbricato. Ebbene, se fino al 2010 la stipula di un finanziameno bancario per l'acquisto di un terreno e la costruzione di un capannone industriale era senz'al-tro più vantaggioso rispetto al leasing (perché vi era la penalizzazione delle imposte da pagare in sede di riscatto), nel 2011 le imposte ipotecaria e catastale si pagano in misura fissa hi luogo della previgente complessiva aliquota del 2 per cento

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Fotovoltaico e Agricoltura - vol. 2

2011-01-30T06:30:00.000-08:00

La produzione di energia da fonti rinnovabili agroforestali e fotovoltaiche è considerata un'attività agricola connessa e quindi il reddito è ricompreso in quello agrario. Questo regime si applica anche alle società agricole indicate all'articolo 2 del Dlgs 99/2004, che determinano il reddito su base catastale per opzione (articolo 1, comma 1093, legge 296/2006).

La produzione di energia elettrica da fonti fotovoltaiche è una attività per la quale la connessione con il terreno non è naturale,pertanto l'agenzia delle Entrate ha individuato alcuni parametri necessari per poterla considerare ricompresa nel reddito agrario (circolare 32/11/2009):
In primo luogo, occorre soddisfare il requisito soggettivo e la produzione energetica deve essere realizzata nel contesto di un'azienda agricola.
Oltre al possesso dei terreni agricoli viene presa in considerazione, ai fini del rispetto della prevalenza, anche la potenza dell'impianto installato. Per gli impianti con potenza non superiore ai 200 kW l'energia generata è sempre considerata produttiva di reddito agrario.
Per gli impianti di potenza superiore, l'attività energetica viene considerata agrìcola se rispetta almeno uno dei tre requisiti seguenti:
1) l'impianto è integrato architettonicamente (integrazione parziale o totale) su strutture aziendali esistenti (per "esistente" s'intende una costruzione con mura perimetrali e copertura, iscritta in catasto);
2)il volume di affari derivante dall'attività agricola (al netto della produzione di energia)è prevalente rispetto al volume d'affari dell'attività di produzione di energia eccedente la franchigia (esclusa anche la tariffa incentivante);
3)il titolare dell'impresa agricola, entro il lìmite di 1 MW, deve dimostrare di coltivare almeno un ettaro di terreno (utilizzato per l'attività agricola) per ogni 10 kW di potenza nominale installata eccedente i primi 200 kW.

Se l'imprenditore agricolo individuale o la società semplice non rispettano almeno uno dì questi requisiti, la produzione di energia eccedente viene considerata produttiva di reddito d'impresa. Nel caso delle altre società agricole di persone e a responsabilità limitata, invece, il mancato rispetto di questi parametri comporta la tassazione a reddito d'impresa di tutta l'attività di produzione d'energia e la decadenza dell'opzione per la determinazione del reddito agrario. Questo perché tali soggetti, se svolgono anche parzialmente un'attività commerciale, decadono dal diritto di optare per la tassazione catastale.

Ai fini dell'Iva, per le aziende agricole in regime speciale (articolo 34 delDpr 633/72), la cessione dell'energia comportala separazione delle attività secondo quanto previsto dall'articolo 36 del Dpr 633/72. Questo obbligo di separazióne non sussiste se il produttore agricolo ha optato per l'applicazione dell'Iva con metodo normale. La cessione dell'energia sconta l'applicazione dell'Iva con aliquota ridotta al 10% (se ceduta al Gse o agli altri soggetti grossisti al n. 103 della Tabella A, parte III). Va assoggettata a imposta con aliquota ridotta anche l'eventuale quota di energia fatturata internamente alla gestione agricola.

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Fotovoltaico Incentivi e vantaggi

2011-01-24T06:34:00.001-08:00

Con il 2011, il panorama del fotovoltaico italiano subirà delle modifiche?
Ecco le risposte categoria per categoria:

Impresa:
Attività
Imprèsa, oppure privato con impianto non al servizio dell'abitazione o oltre i 20 kW
Costo di acquisto dell'impianto
È deducibile da Irpef/Ires con quote di ammortamento del 9% annuo. Lo stesso per l'Irap
Iva sul costo d'acquisto
È detraibile, dato che si tratta di un costo inerente l'impresa
Tariffa incentivante
È assoggettata a Irpef/Ires e all'Irap- È soggetta a ritenuta d'acconto del 4%. Non è soggetta a Iva
Contributo in conto scambio
È componente positivo per Irpef/Ires e concorre al valore della produzione per l'Irap. È soggetto a Iva
Liquidazione eccedenze da scambio sul posto
È componente positivo per Irpef/Ires e concorre al valore della produzione per l'Irap. È soggetta a Iva
Corrispettivo da cessione
È componente positivo per Irpef/Ires e concorre al valore della produzione per l'Irap. È soggetta a Iva

Professionista
Attività
Professionista con impianto al servizio dello studio
Costo di acquisto dell'impianto
È deducibile da Irpef/Ires con quote del 9% annuo. Lo stesso per l'Irap. Se l'impianto è a uso promiscuo con l'abitazione, si deduce il 50%
Iva sul costo d'acquisto
È detraibile, dato che si tratta di un costo inerente l'attività professionale
Tariffa incentivante
E' assoggettata a Irpef/ires e all'Irap. È soggetta a ritenuta d'acconto del 4%. Non è soggetta a Iva
Contributo in conto scambio
È assoggettato a Irpef e ad Irap. È soggetto a Iva
Liquidazione eccedenze da scambio sul posto
È assoggettato a Irpef e ad Irap. È soggetto a Iva
Corrispettivo da cessione
È assoggettato a Irpef e ad Irap. È soggetto a Iva

Famiglia
Attività
Privato con impianto al servizio dell'abitazione e non oltre i 20 kW
Costo di acquisto dell'impianto
Il privato non ha scritture contabili e non effettua deduzione, né ammortamento
Iva sul costo d'acquisto
II privato non è titolare di partita Iva e non effettua alcuna detrazione
Tariffa incentivante
Non costituisce componente di reddito. Non è soggetta a ritenuta d'acconto, né a Iva
Contributo in conto scambio
Non costituisce componente di reddito, non è soggetto a ritenuta d'acconto, né a Iva
Liquidazione eccedenze da scambio sul posto
Rientra tra i redditi diversi disciplinati dall'articolo 67 del Tuir. Non è soggetta a Iva
Corrispettivo da cessione
II corrispettivo da ritiro del Gse rientra tra i redditi diversi disciplinati dall'articolo 67 del Tuir. Non è soggetta a Iva

Agricoltore
Attività
Produttori e società agricole in opzione con attività salare connessa a quella agricola
Costo di acquisto dell'impianto
Non è deducibile, ma le società agricole in opzione devono comunque rilevarlo in contabilità ed effettuare l'ammortamento
Iva sul costo d'acquisto
È detraibile con contabilità separata se in regime speciale Iva. Autoconsumo: detraibile se in regime ordinario Iva
Tariffa incentivante
Non costituisce componente di reddito. È soggetta a ritenuta del 4% per le società agricole in opzipne, ma non a Iva
Contributo in conto scambio
Non costituisce componente di reddito e non è soggetta a ritenuta d'acconto. È soggetta a Iva
Liquidazione eccedenze da scambio sul posto
Non costituisce componente di reddito e non è soggetta a ritenuta d'acconto. È soggetta a Iva
Corrispettivo da cessione
Non costituisce componente di reddito e non è soggetta a ritenuta d'acconto. È soggetta a Iva con aliquota del 10%

Agricoltore ( secondo esempio)
Attività
Produttori e società agricole in opzione con attività solare oltre i limiti della C. 32/E/09
Costo di acquisto dell'impianto
È deducibile ai finì Ires con quote del 9%annuo, dato che si tratta di reddito d'impresa determinato analiticamente. Lo stesso ai fini Irap
Iva sul costo d'acquisto
L'Iva sull'acquisto è detraibile, ma se in regime speciale occorre separare le attività
Tariffa incentivante
E' rilevante ai fini Ires ed Irap. È soggetta a ritenuta d'acconto del 4%. Non è soggetta a Iva
Contributo in conto scambio
Non configurabile perché oltre i 200 kW non si può fare scambio sul posto
Liquidazione eccedenze da scambio sul posto
Non configurabile perché oltre i 200 kW non si può fare scambio sul posto
Corrispettivo da cessione
È rilevante ai fini Ires ed Irap '(aliquota al 3,9%). È soggetta a Iva con aliquota del 10%

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Condominio: Interpretazione regolamento (Cassazione 22596/2010)

2011-01-17T06:48:00.000-08:00

L'interpretazione del regolamento condominiale è compito spettante al giudice chiamato a decidere della causa ed è insindacabile in sede di legittimità. Questo il principio di diritto applicato di recente dalla Cassazione per giudicare la corretta interpretazione di una clausola d'un regolamento condominiale d'origine contrattuale (sentenza 22596/2010).

Il caso concreto:
Un condomino, al momento della ristrutturazione di alcune soffitte, di cui era proprietario, inglobava, nelle stesse, un corridoio che un altro condomino sosteneva essere bene comune ed eccepiva, sempre quest'ultimo, che tali ristrutturazioni erano state eseguite in violazione di un articolo del regolamento condominiale contrattuale, che sottoponeva qualsiasi intervento modificativo dell'edificio all'ottenimento di una preventiva autorizzazione dell'amministratore; chiedeva, quindi, accertarsi rii-legittimità di tale incorporazione e la condanna alla rimessione hi pristino e al risarcimento di danni subiti.
Sia il tribunale (che dichiarava illegittima l'incorporazione del corridoio e condannava l'esecutore delle ristrutturazioni alla rimozione della porzione di corridoio occupata) sia la corte territoriale, rilevavano l'esistenza di un corridoio comune coerente con le soffitte medesime. Presentato il ricorso, la Cassazione annullava la sentenza della Corte d'appello e statuiva la non condominialità di quel corridoio posto che lo stesso serviva solamente alcune unità immobiliari senza assumere alcuna utilità per la collettività.
Nel giudizio di rinvio, la corte d'appello chiamata a pronunciarsi sull'interpretazione dell'articolo del regolamento contenente l'obbligo del permesso dell'amministratore per ogni variante allo stato dell'immobile, precisava che «il citato permesso doveva (...) essere rilasciato dall'amministratore e non dall'assemblea il che evidenziava che non si verteva in tema di diritti soggettivi all'esecuzione, ma solo di una norma procedimentale destinata a regolare l'armonico contemperamento delle facoltà di godimento dei condomini dello stabile; che inoltre l'amministratore, una volta informato al pari dell'assemblea, non aveva ritenuto di proporre alcuna reazione»
Ritengono i supremi giudici che la corte d'appello, nell'interpretare l'articolo citato, non sia incorsa nei denunciati vizi di violazione di legge e di motivazione. E invero, all'esito di tale analisi, il giudice di appello è coerentemente giunto alla conclusione che dalla omessa richiesta di preventiva autorizzazione dell'arnministratore , per l'esecuzione di variante allo stato dell'immobile di proprietà esclusiva del singolo condomino, deriva - nel caso di opere non vietate e comunque legittime - non la rimozione dell'opera realizzata e il ripristino della situazione precedente, bensì solo eventualmente il diritto (del condominio o, per esso, del sìngolo condomino) al risarcimento del danno per il pregiudizio derivante dalla violazione di una norma procedimentale volta a disciplinare in modo armonico le facoltà di godimento spettanti ai singoli condomini con riferimento alla proprietà esclusiva di ciascuno.

«Il procedimento logico-giuridico sviluppato - sostiene la Cassazione - è ineccepibile, hi quanto coerente e razionale, e il giudizio di fatto in cui si è concretato il risultato dell'interpre-tazione della norma regolamentare hi questione è fondato sii un'indagine condotta nel rispetto dei comuni canoni di ermeneutica e sorretto da motivazione, adeguata ed immune dai vizi denunciati».
Prosegue, inoltre, precisando che «tale interpretazione del giudice di merito è insindacabile hi sede di legittimità, quando non riveli violazione dei canoni di ermeneutica oppure vizi logici per mancanza, insufficienzao contraddittorietà della motivazione».

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EBOOK - Certificazione energetica degli edifici

2011-01-11T01:35:00.000-08:00

BUON NATALE e un OTTIMO 2011

2010-12-22T00:29:00.000-08:00

Gent.mi sig.ri

Ci sia permesso, prima del consueto augurio per un buon Natale e per uno splendido 2011, fare alcune considerazioni.

Il 2010, è stato anche per tutti noi professionisti e consulenti, un anno difficile, ma invece di stare a ragionare, abbiamo posto le basi per costruire qualcosa di nuovo, di più efficiente, un volano per tornare a creare valore.

Non è stata facile, e non lo sarà neppure nel 2011, non siamo, infatti propensi, ne ai facili entusiasmi ma neppure all'ottuso disfattismo ed immobilismo che impoverisce il nostro sistema.

Se vorrete, seguiteci nel nostro progetto.

I più sinceri auguri per un buon Natale e un ottimo 2011.

Dott. Jacopo M.D. Affinati

Un'anteprima delle uscite 2011
Il Trust e strumenti della disciplina italiana - ebook
Incentivi e fotovoltaico - ebook
certificazione energetica
giurisprudenza condominio 2010
Internazionalizzazione d'impresa
La qualità del lavoro
Donne e impresa

Condominio: debiti fondo cassa

2010-12-20T00:25:00.000-08:00

Nel condominio, quale ente di gestione, le spese di gestione, conservazione e manutenzione dello stesso devono essere garantite, ragion per cui è previsto un onere di contribuzione a carico di tutti i condomini, contribuzione che, in mancanza di diversa convenzione adottata all'unanimità, deve necessariamente avvenire secondo i criteri di proporzionalità fissati nell'articolo 1123 del codice civile.

Il credito condominiale, proprio per la natura dell'ente, così come sopra specificato, gode di una particolare tutela, imponendo all'amministratore di riscuotere i contributi per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni (articolo 1130 del codice civile) e attribuendogli il diritto per tale riscossione di ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo avverso il condomino moroso.

Una buona gestione vorrebbe costituire preventivamente un fondo cassa per la morosità e per le spese di ordinaria amministrazione teso a sopperire all'inadempimento dei condomini morosi e a garantire, altresì, costante presenza di liquidità, sì da evitare ogni sorta di pregiudìzio per la corretta gestione del condominio e danni ben più gravi per i singoli condomini che, a causa del loro vincolo di solidarietà passiva, sarebbero esposti verso i creditori del condominio.

I criteri da seguire per la formazione del fondo cassa sono i medesimi fìssati nell'articolo 1123 del codice civile, e conscguentemente ciascun condomino dovrà contribuire sempre proporzionalmente alla propria quota così come fissata nelle tabelle millesimali.
Detta contribuzione ha valore provvisorio; pertanto, nel momento in cui i condomini morosi volontariamente o coattivamente ripianassero il debito, i condomini "virtuosi" avranno diritto alla restituzione delle somme versate a tale titolo.

L'amministratore del condominio, che opera come mandatario, è responsabile dei danni cagionati dalla sua negligenza, dal cattivo uso dei poteri e in genere di qualsiasi inadempimento degli obblighi normativi o regolamentari L'inosservanza dei doveri rientranti nei suoi compiti è per l'amministratore fonte di responsabilità contrattuale, a tal proposito si veda il comma 4, dell'articolo 1131 del codice civile. Trattandosi di responsabilità contrattuale, l'azione di risarcimento danno è soggetta a prescrizione ordinaria decennale.

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Condominio Responsabilità 2051 Cod Civ

2010-12-13T00:43:00.000-08:00

Il condominio risponde dei danni procurati a terzi o ad uno degli stessi comproprietari ai sensi dell’art. 2051 c.c., che recita:

“ Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito”.

La giurisprudenza della Corte di Cassazione, ormai da diverso tempo è orientata nel vedere nella norma un’ipotesi di responsabilità oggettiva. Tradotto in termini concreti ciò vuol dire che " chi proponga domanda di risarcimento dei danni da cose in custodia, ai sensi dell'art. 2051 cod. civ. ha l'onere di dimostrare le anomale condizioni e la loro oggettiva idoneità a provocare incidenti del genere di quello che si è verificato

E' onere del custode convenuto in risarcimento, invece, dimostrare in ipotesi l'inidoneità in concreto della situazione a provocare l'incidente, o la colpa del danneggiato, od altri fatti idonei ad interrompere il nesso causale fra le condizioni del bene ed il danno"(Cass. 18 dicembre 2009 n. 26751).

L’impossibilità di dimostrare il caso fortuito fa si che la responsabilità e quindi l’obbligo di risarcire il danno restino in capo al titolare dei beni dai quali il medesimo danno è promanato.

In questo contesto il Tribunale di Salerno ribadisce, come si diceva in principio, che “ il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose in comunione non rechino pregiudizio ad alcuno, e risponde, ai sensi dell'art. 2051 c.c., dei danni cagionati alla porzione esclusiva di uno dei condomini, posto che questi si pongono come terzi nei confronti del condominio stesso (Cass. 87/1500, 03/12211). La responsabilità di quest'ultimo, poi, quale custode degli impianti comuni, ha natura oggettiva e postula solo la prova, incombente sul danneggiato, del nesso causale tra la res ed il danno da essa arrecato (Cass. 03/5578, Cass. 04/6753, Cass. 04/5236)” (Trib. Salerno 9 settembre 2010 n. 1993).

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Impugnazione delibere condominiali, Cassazione 21220/2010

2010-12-06T00:54:00.000-08:00

E' sufficiente la citazione, nei 30 giorni prescritti dalla legge? Oppure, nello stesso lasso di tempo, occorre depositare il ricorso alla cancelleria del tribunale? O, infine, sia la citazione che il deposito del ricorso debbono avvenire nei 30
giorni, come l'ordinanza 14 ottobre 2010 n.21220 della Cassazione (sezione II civile) sembra ritenere?

Si deve ricordare infatti che ormai una giurisprudenza unanime ritiene che la grandissima maggioranza delle delibere prese nelle assemblee condominiali è solo annullabile e non nulla e quindi diviene legittima se non impugnata nei 30 giorni di tempo previsti dall'articolo 1137, del codice civile.

La giurisprudenza maggioritaria ritiene che il mese previsto sia quello entro cui occorre notificare l'atto all'amministratore condominiale, con citazione, secondo i principi generali previsti dall'articolo 163 codice di procedura civile. Dopo di che si hanno a disposizione altri io giorni di tempo per iscrivere la causa a ruolo. Nella notifica si proporrà la fissazione dell'udienza a partire da 90 giorni in poi. Il termine potrà essere poi prorogato ulteriormente dal giudice, ai sensi dell'articolo i68-bis del codice di procedura civile.

Una giurisprudenza minoritaria, invece, ritiene che il termine sia quello in cui il ricorso va iscritto a ruolo in cancelleria. Il giudice ne prende visione, valuta se è ammissibile e fissa il termine per la notificazione del ricorso all'amministratore condominiale e il giorno dell'udienza. In effetti questa interpretazione aderisce più al testo letterale dell'articolo 1137 del codice civile.

La terza interpretazione (sia la citazione, sia il deposito del ricorso nei 30 giorni di tempo) è quella, ovviamente, più rigida, la meno diffusa in dottrina, ma anche quella propugnata dalla recente ordinanza della Cassazione.
Se verrà seguita porterà sicuramente a una drastica riduzione delle impugnazioni, ma al contempo si profilano lesioni dei diritti dei condomini.

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Condominio: Compenso Amministratore Cassazione 10204/2010

2010-11-29T00:22:00.000-08:00

Se il compenso dell'amministratore "copre" tutte le attività di gestione ordinarie e straordinarie di durata annuale, non può allo stesso tempo ricomprendere anche le attività che, seppur dì gestione, appartengono a una categoria che si potrebbe definire di «straordinarietà qualificata» e la cui realizzazione concreta travalica ìl limite annuale. È questo un punto di diritto espresso, di recente, dalla Cassazione (sentenza n. 10204 del 2010) nell'affrontare la controversia riguardante la domanda riconvenzionale dell'amministratore nei confronti del condominio e avente a oggetto il pagamento di un compenso ulteriore rispetto a quello stabilito e deliberato dall'assemblea al momento dell'incarico, cui l'amministratore riteneva di avere diritto perché collegato a una attività di natura straordinaria.

I supremi giudici hanno puntualizzato che pur essendo la determinazione del compenso (avvenuta al momento del conferimento dell'incarico) onnicomprensiva, tuttavia tale principio non può essere applicato tout court (pena il possibile pregiudizio a carico dell'amministratore).

La onnicomprensività del compenso va riferita a tutta l'attività amministrativa di durata annuale, poiché il compenso va riferito alla attività di «incarico» con la conseguenza che, essendo tale incarico obbligatoriamente annuale, il riferimento non potrà che essere rivolto a quelle attività che possono effettuarsi nell'anno.

La Suprema corte ha evidenziato che «il mandato comprende non solo gli atti per i quali è stato conferito, ma anche quelli che sono necessari al loro compimento» (articolo 1708 del codice civile).

Il diritto dell'amministratore a percepire un compenso extra per l'attività prestata per effettuare gli adempimenti prescritti dalla legge, allorché si debbano eseguire interventi straordinari allo stabile condominiale, sussiste solo quando sia stato deliberato dall'assemblea.
Altrimenti, tale "extra" non può essere legittimamente pretendibìle dal momento che, l'esecuzione dei lavori straordinari, rientrano tra gli adempimenti prescritti dalla legge ex articolo 1130, n. 4; non bisogna confondere, infatti, le mansioni straordinarie, che esulano da quelle indicate negli articoli 1130 e 1131, con l'esecuzione di lavori di straordinari che, invece, ne fanno parte. Le mansioni non ricomprese, come gli ulteriori adempimenti previsti dal regolamento di condominio od ogni altro adempimento straordinario non espressamente convenuto, che non costituiscono attività preparatoria o esecutiva di quelle legali, non possono, ovviamente, considerarsi comprese nello stesso compenso.

Ed è proprio su questo secondo aspetto che si è ulteriormente soffermata la Suprema corte nella, sentenza 10204/2010, rilevando che, come l'assemblea non possa aumentare a dismisura le attività che l'amministratore deve effettuare senza che il suo compenso subisca un giusto adeguamento, è pure vero che tali attività, seppur di gestione, appartengono a una categoria che si potrebbe definire di «straordinarietà qualificata» e la cui realizzazione concreta travalica il limite annuale per le quali, quindi si può giustificare un compenso extra.

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DIAGNOSI ENERGETICA

2010-11-22T00:23:00.000-08:00

Prima di procedere a qualsiasi intervento di ristrutturazione è indispensabile procedere a far stendere da un tecnico una diagnosi energetica, così sarà possibile realizzare un elenco degli interventi e valutare singolarmente gli interventi più adatti con un preciso calcolo costi/benefici e con una specifica valutazione di eventuali vantaggi fiscali.

Veniamo a vedere quali sono gli interventi per un piccolo condominio situato nel centro/nord Italia:

CONTABILIZZAZIONE DEL CALORE
- installazione di valvole termostatiche e ripartitori di calore
- 15% di riduzione dei consumi
- 36% bonus fiscale

NUOVA CALDAIA
- installazione impianto a condensazione
- 13% di riduzione dei consumi
- 55% bonus fiscale

ISOLAMENTO LASTRICO SOLARE
- posa di nuovo materiale isolante
- 14% riduzione consumi
- 55% bonus fiscale

SOSTITUZIONE VETRI
- installazione nuovi vetri con vetrocamera
- 7% riduzione consumi
- 55% bonus fiscale

CAPPOTTO TERMICO
- isolamento termico lungo la facciata
- 24% riduzione consumi
- 55% bonus fiscale

ISOLAMENTO GARAGE - CANTINE
- isolamento termico del solaio che separa gli alloggi dal garage/cantina
- 3% riduzione consumi
- 55% bonus fiscale

VENTILAZIONE MECCANICA
- installazione di un dispositivo per la circolazione controllata dell'aria
- 11% riduzione consumi
- 36%

PANNELLI FOTOVOLTAICI
- installazione di un impianto sul tetto

PANNELLI SOLARI TERMICI
- installazione di pannelli per la produzione di acqua calda sanitaria

Dati alla mano, questi interventi possono concretamente ridurre le spese dovute ai consumi energetici.

Ed infine qual'è il quorum per eseguire questi interventi ?
Per le spese ordinarie (vale a dire quelle per la manutenzione ordinaria) in assemblea in seocnda convocazione è sufficiente almeno 1/3 dei condomini che rappresentino almen 334 millessimi di proprietà.
Per le spese straordinarie (non riguardanti la normale manutenzione) servirà invece sempre in seconda convocazione, la presenza di almeno 1/3 dei partecipanti al condominio che rappresentino però 501 millesimi.
Mentre infine per le innovazioni sarà necessaria la metà più uno dei condomini e almeno 667millesimi.

Attenzione la legge 10/1991 come modificata dalla 90/2009 ha consentito per gli itnerventi necessari alal riduzione dei consumi energetici una maggioranza semplice delle quote millesimali rappresentate in assemblea.
Siccome la legge non dice quali sono gli interventi che possono esser votati con questa particolare maggioranza, va da sè che dovranno essere individuati con una certificazione energetica o una diagnosi energetica compiuta da un tecnico abilitato.
In cosa consiste questa maggioranza: sarà sufficiente che l'assemblea sia costituita regolarmente 1/3 dei proprietari che rappresenti almeno 334 millessimi e al suo interno che i lavori di cui sopra siano deliberati dalla maggioranza dei millesimi in assemblea.

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EBOOK - Condominio - Le sentenze 18331/2010 e 18477/2010

2010-11-16T01:41:00.000-08:00

Il primo Ebook

Formazione ed informazione

2010-11-15T08:23:00.000-08:00

In questi ultimi anni, abbiamo voluto fornire un'informazione continua con AmministrazioniAC sul mondo del condominio e degli immobili, mentre con AffinatiConsulting abbiamo offerto idee e spunti di riflessione per il mondo dei professionisti, per la loro promozione e per la gestione dello studio professionale.

Un team di professionisti, ha offerto le proprie conoscenze affinchè l'informazione e la formazione potessero essere alla portata di tutti.

In internet troverete centinaia di opzioni, noi NON vi vendiamo nulla, Vi invitiamo solamente a valutare il nostro operato e solo allora e solo quando vorrete Voi potremo diventare i Vostri partner affidabili e flessibili per la soluzione dei quesiti concreti,

Nel frattempo Vi offriamo il primo ebook di una catena su due rilevanti sentenze che riguardano il condomnio,
La Sent. Cass. 18331/2010 e la Sent. Cass. 18477/2010

Buona lettura!

Dott. Jacopo M.D. Affinati.

Cassazione Sentenza 19405/2010 - Danni in Condominio

2010-11-08T00:21:00.001-08:00

La Cassazione con la sentenza 19405/2010 ha stabilito che per la rottura deu raccordi di scarico in condominio sono risarcibili i danni verosimili.

Andando nello specifico la Suprema Corte ha deliberato su un caso in cui la perdita del raccordo fra l'impianto privato (nella fattispecie il lavandino) e la colonna condominiale aveva generato una consistente perdita di acqua con infiltrazioni diffuse e deterioramento delle pareti.

La Corte ha rilevato che in tema di risarcimento dei danni derivanti da fatto illecito il requisito della prevedibilità del danno non è applicabile alla responsabilità extracontrattuale, laCorte affronta però l'argomento che più in questa sede trova interesse, ovverosia, la proprietà condominiale:
La corte afferma che: la braga, serve solamente a convogliare gli scarichi di pertinenza del singolo appartamento, a differenza della colonna verticale che, raccogliendo gli scarichi di tutti gli appartamenti serve tutti i condomini. (Cassazione 5792/05; 583/01, 12894/95)
Così, affermata la proprietà esclusiva della tubazione, è giocoforza ritenere responsabile il proprietario per cose in custodia .
La relazione qualificata del proprietario con la cosa è sufficiente per ritenere che la stessa abbia arrecato danni a terzi, in sostanza non è necessario uno specifico obbligo di custodia, basta che il proproietario non riesca a dimostrare un fatto estraneo alla sua custodia, imprevedibile ed eccezionale nella generazione del danno.

La Corte infine conclude che in tema di responsabilità da fatto illecito la determinazione del danno tiene conto anche dei danni imprevedibili poichè il legislatore ha scelto di non commisurare il risarcimento al grado della colpa ( Cass. 6725/05, 11609/05)

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Condominio - ASCENSORE

2010-11-02T01:05:00.000-07:00

La Cassazione con la sentenza 20902/2010 torna sull'argomento dell'installazione dell'ascensore in un condominio.

La vicenda nasce dal ricorso di un condomino che impugnava la delibera assembleare che ammetteva l'installazione di un ascensore, mentre in primo grado la domanda del condomino veniva accolta la Corte d'Appello ribaltando la decisione riconosceva che l'installazione dell'ascensore fosse un vantaggio per tutti i condomini.

La Cassazione confermando l'orientamento della Corte d'Appello ha nuovamente confermato l'orientamento secondo cui l'installazione ex novo di un impianto rientra fra le innovazioni gravose suscettibili di utilizzazione separata, pertanto la dleibera di approvazione deve essere assunta secondo la maggioranza prevista dall'art. 1136 comma 5 del Codice Civile, a meno che uno dei condomini non sia portatore di handicap ed allora varrà l'art.2 legge 13/1989 che consente di votare con il quorum minimo, e quindi in assemblea in seconda convocazione sarà sufficiente la maggioranza dei condomini e 334 millesimi.

In ogni caso retsano fermi i divieti previsti dall'art 1120 comma 2 del Codice Civile, ovverosia sono vietatte le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico e che rendano alcune parti comuni inservibili all'uso e al godimento anche di un solo condomino.

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Condominio e debiti

2010-10-25T00:06:00.000-07:00

A due anni dalla sentenza della Corte di Cassazione 9148/2008 la regola della parziarietà dei debiti condominiali non è ancora pienamente applicata.

La gestione della morosità, di fatto, pare spesso seguire crìteri empirici, più che giuridici:generalmente sì decide semplicemente di dividere tra tutti i condomini le somme non pagate, altre volte, la soluzione, anche se meno praticata è la costituzione di un fondo a copertura della future spese, oppure viene sempre più spesso richiesta ed inserita una clausola che gestisca caso per caso le eventuali morosità a seguito dell'intervento sul condominio.

Una soluzione in linea con il dettato della sentenza, seppur ancor oggi poco praticata è: Se qualche condomino non ha pagato, l'amministratore versa al creditore le somme riscosse fino a quel momento, e gli invia l'elenco dei morosi con le quote dovute da ognuno di loro. Questa comunicazione, come ha chiarito il Garante il 26 settembre 2008, non lede la privacy dei condòmini.
Malgrado tutto anche questa soluzione presenta evidenti punti di debolezza quando non si tratta di lavori in appalto ma di forniture di servizi.

Ma a proposito di quest'ultima soluzione, dobbiamo sottolineare come i giudici di merito in aperto contrasto con la pronuncia della Cassazione abbiamo riaffermato la solidarietà delle obbligazioni contratte per la manutenzione, la conservazione o il rifacimento delle , parti comuni, a patto che siano state deliberate o ratificate in assemblea.

Ritornando all'introduzione di apposite clausole nei contratti d'appalto, dobbiamo sottolineare come Cassazione 1692/2009 abbia fornito ampi chiarimenti.
In particolare si dice che è possibile prevedere una clausola del contratto che regoli - in eccezione a quanto stabilisce la legge - la morosità condominiale. E tutto ciò nel pieno rispetto della sentenza sulla parziarietà dei debiti condominiali, che risale a un anno prima e che i giudici hanno voluto cosi integrare.
Nel caso trattato dalla Cassazione, una clausola (che derivava da un accordo transattivo), imponeva alla ditta appaltatrice di cercare di ottenere le somme di cui era creditrice solo dai condomini morosi; solo in caso di impossibilità di recuperarle, era titolata ad agire contro gli altri condomini.
La sentenza 1693/2009 non è certo priva di punti deboli che potrebbero essere contestati in futuro: vi si afferma, in sostanza, che un patto contrattuale approvato a maggioranza in assemblea condominiale (e non, quindi, all'unanimità) può limitare diritti individuali contenuti nel Codice civile, in questo caso quello di rispondere solo prò quota dei debiti condominiali. La tesi della Corte sì basa sul fatto che, secondo l'articolo 1294 del Codice civile, nelle obbligazìoni con pluralità dì debitori, questi si intendono tenuti in solido, salvo che non risulti diversamente dalla legge o dal titolo. Ed è ovvio che con l'espressione «il titolo» il legislatore abbia inteso «evocare la fonte negoziale del rapporto, nella quale le parti ben possono diversamente normarc la fase dell'adempimento».
Che si sia d'accordo o meno con questa interprefazione della legge, rimane certo che 1a sentenza offre uno prezioso strumento alle imprese che forniscono appalti o servizi al condominio: è sufficiente inserire nel contratto una clausola ad hoc.
Le formule possibili sono almeno due:1\ si potrà convenire che l'obbligazìone è assunta i solido da tutto il condominio, con la possibilità per il creditore di rifarsi anche su un solo condomino (in genere quello più solvente), in eccezìone al codice civile. Oppure, sulla falsariga del caso trattato dai giudici, scegliere una formula più morbida: prevedere che la responsabilità solidale scatti solo quando il creditore ha inutilmente tentato l'esecuzione nei confronti dei i condomini morosi.

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L'immobile in regola dopo la manovra

2010-10-18T03:48:00.000-07:00

L'articolo 19 della manovra estiva varata con il DI 78/2010, convertito dalla legge 122/2010, riguarda il settore immobiliare.

Accatastamento.
A seguito delle disposizioni dell'articolo 2, comma 36, del DI 262/2006, l'agenzia del Territorio, in collaborazione con l'Agea, ha individuato oltre 2.000.000 di costruzioni, insistenti su particelle iscritte al catasto terreni, non dichiarate al catasto fabbricati.
Gli elenchi sono stati pubblicati sulla «Gazzetta Ufficiale» e sono visibili sul sito www.agenziaterritorio. gov.it. Si tratta soprattutto di fabbricati rurali, ma sono presenti anche costruzioni di tipo civile (box, depositi, tettoie), industriale (capannoni e laboratori) e commerciale.
Ai possessori viene richiesto di presentare la denuncia al catasto fabbricati entro il 2010, per la regolarizzazione catastale, alla quale dovrà seguire quella fiscale, relativa agli anni pregressi, non ancora caduti in prescrizione.
Stesso obbligo, e nei medesimi termini, per i possessori di unità immobiliari che hanno subito variazioni di consistenza (ampliamenti, recupe ro di sottotetti, formazione di verande nei terrazzi, costruzione di un bagno prima mancante, creazione di canti-nette abitabili eccetera) o un cambio d'uso con opere.
Le denunce catastali devono essere commissionate a tecnici professionisti iscritti agli albi degli ingegneri, architetti, geometri, periti edili e agrari, dottori agronomi e agrotecnici, che vi provvede-ranno, proponendo anche la rendita, ai sensi dell'articolo i del Dm 701/94. In caso di mancato adempimento, l'Agenzìa passerà all'accertamento d'ufficio, addebitando al possessore le speserela-tive, e comminandogli le sanzioni per omessa denuncia. Eseguiti gli accatastamenti volontari o d'ufficio, copia della denuncia sarà trasmessa ai comuni di appartenenza, per i controlli di conformità urbanistico-edilizia.

Sul piano fiscale
Dopo l'accatastamento, è necessario procedere alla regolarizzazione fiscale in tema di imposte dirette.. Per cui, nel caso dei fabbricati fantasma, secondo l'articolo 2, comma36 del DI 262/06, l'efficacia della rendita decorre dal 1 gennaio dell'anno successivo a quello di ultimazione del fabbricato o, in mancanza, dal 1 gennaio dell'anno di pubblicazione degli elenchi sulla «Gazzetta Uffi-ciale»per il comune di appartenenza. Se si tratta, invece, di variazioni presentate per mutazioni nello stato delle unità immobiliari già censite, l'efficacia della rendita risale alla datadi effettiva ultimazione delle opere.
La regolarizzazione deve essere fatta ricorrendo al "ravvedimento operoso", previsto dall'articolo 13 del Dlgs 472/97, che consente notevoli risparmi nell'applicazione delle sanzioni, evitando così l'accertamento degli enti creditori.

Sul piano urbanistico
Sul fronte urbanistico, l'adempimento va richiesto dai possessori dei fabbricati fantasma, mediante incarico a uno dei tecnici citati, con la presentazione al comune di un progetto edilizio in sanatoria, versando le sanzioni previste dall'articolo 37 del Dpr 380/2001 (da un minimo di 516 a un massimo di 10.329 euro), a condizione che la destinazione urbanistica sia compatibile con la costruzione eseguita. Analogamente, nel caso di unità immobiliari già censite, ristrutturate con modifiche che abbiano inciso sulla consistenza o per il cambio d'uso, si potrà pre-sentareuna Scia (segnaiazione certificata inizio attività) in sanatoria, versando la sanzione che, in tali fattispecie, viene di norma applicata al minimo.
In tutti gli altri casi di manufatti costruiti in zone non compatibili o addirittura soggette a vincoli ambientali o di rispetto marittimo, fluviale e lacuale, i comuni potranno aprire le procedure d'infrazione, con la denuncia al magistrato, che può concludersi con l'ingiunzione alla demolizione e il carcere peri responsabili, oltre alle sanzioni (articolo 40 e seguenti del Dpr 380/2001).

Compravendita e affitti
In materia di vendite di fabbricati per atti fra vivi, a seguito della modifica dell'articolo 29 della legge 52/85, operata dall'articolo 19, comma 14 del DI 78/2010, viene disposto che - a pena di nullità - oltre all'identificazione catastale dei beni (sezione, foglio, particella e subalterno), i venditori dichiarino che le planimetrie catastali delle unità corrispondono allo stato di fatto oppure presentino un'attestazione di conformità, rilasciata da un tecnico fra quelli elencati- Nel contempo, il notaio dovrà verificare la corrispondenza fra l'intestazione catastale e quella risultante dai registri immobiliari. Se il riscontro fosse negativo, dovrà provvedere all'allineamento prima della compilazione dell'atto oppure anche successivamente, tramite compilazione del modello unico informatico, per la registrazione, la trascrizione e la voltura catastale dell'atto, indicando gli estremi degli atti intermedi mancanti per assicurare la continuità storica
Sono escluse da tale procedura (circolare 2/2010), le cessioni relative a: particelle censite al catasto terreni; fabbricati rurali che non hanno perso i requisiti di ruralità. Sono altresì escluse altre tipologie dì fabbricati iscritti nelle categorie virtuali (articolo 3, Dm 29/98): fabbricati non più redditizi, categoria virtuale F/z; fabbricati in corso di costruzione (F/3) o in via di definizione (F/4); lastrici solari (F/5); aree urbane (F/i).
Per quanto riguarda i contratti d'affitto, con il comma 15 dell'articolo 19 DI 78/2010 si stabilisce che nella richiesta di registrazione (modello 69) siano inseritigli identificativi catastali, pure nel caso di cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite. II mancato rispetto della nor ma comporta una sanzione dal 120 al 240% dell'imposta di registro.

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Il mercato immobiliare in Italia

2010-10-11T00:04:00.000-07:00

II mercato immobiliare italiano nel II trimestre 2010 mostra ancora un segnale positivo confermando l'inversione di tendenza rilevata nel I trimestre rispetto ai forti cali delle compravendite nel 2009.
Il tasso tendenziale annuo del volume di compravendite in questo trimestre (variazione percentuale del II trimestre 2010 rispetto al II trimestre 2009) per l'intero settore immobiliare risulta, infatti, pari al +2,3%, che segue il +3,4% del I trimestre. I tassi tendenziali nel II trimestre del 2010 registrano segni positivi nel settore residenziale (+4,5%) e nel mercato delle pertinenze (+0,8%) che insieme rappresentano una quota pari a oltre l'80% del mercato immobiliare italiano. I settori terziario, commerciale e produttivo segnano, invece, ancora tassi tendenziali negativi, con una perdita più decisa nel settore terziario (-14,1%), meno sensibile invece nei settori commerciale (-4,7%) e produttivo (-4,2%). Il mercato delle unità nelle tipologie registrate in "altro" cresce in questo trimestre del +2,7%.
Complessivamente, nel II trimestre 2010, sono state compravendute 370.516 unità immobiliari (in termini di NTN Numero Transazioni Normalizzate) di cui 171.311 nel settore residenziale e 130.915 nelle pertinenze (per la maggior parte riconducibili all'uso residenziale). Il terziario registra 3.738 compravendite, il commerciale 9.739, il produttivo 3.037, e infine in "altro" si registrano 51.776 transazioni normalizzate.

Il residenziale
continua la sensibile ripresa, già iniziata nel trimestre precedente, nelle regioni del Centro, dove il tasso tendenziale annuo nel II trimestre 2010 è pari a + 11,6%, e del Sud, dove la crescita tendenziale annua è pari a +6,9%. Seppur positivo, risulta di lieve entità il tasso tendenziale di variazione delle compravendite di abitazioni al Nord, +0,5%, crescita inferiore a quella registrata nello scorso trimestre, +2,7%.
Rispetto all'omologo semestre del 2007, la riduzione del mercato residenziale risulta ancora rilevante con una contrazione complessiva di compravendite del settore del -22,0%, maggiore al Nord, -26,4%, e pari al -19,4% al Centro e al -15,2% al Sud. Va però precisato che questi tassi di flessione risultano comunque migliori di quelli riscontrati nello scorso trimestre, quando la perdita rispetto al 2007 era pari al -27% circa a livello nazionale, con una punta del -30% circa nel Nord.

Sì conferma, inoltre, per il settore residenziale un trend migliore per i capoluoghi, che crescono nel II trimestre 2010 del +8,1%, rispetto ai comuni minori, +2,9% . In particolare, al Centro sia i capoluoghi sia i comuni minori evidenziano, ancora in questo trimestre, la migliore performance, +17,4% e +7,4% rispettivamente. Al Nord, di contro, si osserva un andamento che peggiora in questo trimestre e risulta divergente tra capoluoghi, che crescono del +3,6%, e comuni non capoluogo, che calano del -0,8%. Al Sud, invece, i non capoluoghi migliorano il risultato dello scorso trimestre: +7,1% è il tasso tendenziale annuo nel II trimestre rispetto al +1,8% registrato nel I trimestre 2010. Il loro mercato immobiliare residenziale cresce in misura leggermente maggiore di quello dei capoluoghi, dove il tasso di crescita è pari a +6,2%, ridimensionato rispetto al +11,2% del I trimestre 2010.

Andamento quotazioni
Nel I semestre 2010 il valore medio nazionale delle unità immobiliari residenziali, per unità di superfìcie commerciale, è stazionario, con la quotazione media che risulta pari a 1.574 €/mq. La quotazione media delle abitazioni nel I semestre 2010 è stabile sìa nei capoluoghi italiani, pari 2.273 €/mq (-0,2% rispetto al II semestre 2009), sia nei comuni non capoluogo, per i quali la quotazione media nazionale è pari a 1.311 €/mq (invariata rispetto al II semestre 2009).
Va rilevato che nei capoluoghi negli ultimi quattro semestri si sono registrate sempre flessioni, seppur di lieve entità, delle quotazioni residenziali. Dall'inizio della discesa dei prezzi, nel I semestre 2008, la quotazione media è calata del -1,4%.
Al nord
le quotazioni mostrano per i capoluoghi una lieve flessione, -0,6%, nel I semestre 2010 rispetto all'analogo periodo dell'anno precedente (-0,3% nel II 2009 rispetto al II 2008) e più decisa, pari -1,1%, nel resto della provincia (-1,3% nel II 2009). Risultano entrambi, quindi, in discesa rispetto i valori registrati nei semestri precedenti. Dal I semestre 2004, al Nord, le quotazioni sono cresciute del +21,9% per le città e del +18,0% per i comuni minori.
Al centro
nel I semestre 2010, si registra una lieve variazione negativa nei capoluoghi, con circa il -0,4%, delle quotazioni su base tendenziale annua (I semestre 2010 rispetto al I 2009), e un lieve rialzo nei comuni minori, +0,6%. Si attenua quindi, ancora in questo semestre, la flessione negativa registrata nei semestri del 2009 nei capoluoghi (-2,0% e -3,3% nel II semestre 2009 e nel I 2009 rispettivamente) e riparte la crescita delle quotazioni nei non capoluoghi (stazionarie nel II semestre 2009 e in calo del -0,6% nel I 2009 rispetto al I 2008). Dal 2004 le quotazioni nei comuni del Centro sono cresciute del +34% nelle città capoluogo di provincia e del +38,8% nei restanti comuni.
Al sud
Al Sud, si rileva nel I 2010 su base tendenziale annua, una lieve crescita delle quotazioni (+0,7%) sia nei capoluoghi sia nei comuni minori (+0,5%). I segni positivi delle variazioni sia nelle città sia nei comuni minori forniscono segnali di rialzo che potrebbero continuare nei prossimi semestri. Dal 2004 le quotazioni sono aumentate mediamente del +40% nelle città e di +41,4% nella provincia.

Mercato non residenziale
II settore non residenziale relativamente alle compravendite di immobili dei settori terziario, commerciale e produttivo, contrariamente al mercato delle abitazioni, continua a mostrare segni negativi. Nel II rimestre 2010, rispetto allo stesso trimestre del 2009, è il settore terziario a subire il calo maggiore, -14,1%, mentre i settori commerciale e produttivo flettono rispettivamente di -4,7% e -4,2%.
Rispetto al 2007, complessivamente la maggiore contrazione, calcolata su trimestri omologhi, si registra nel settore produttivo, -32% circa, rispetto alle variazioni del -30% circa del terziario e del -27% circa delle compravendite degli immobili commerciali.
In particolare il settore terziario, che comprende uffici e istituti di credito, mostra nel II trimestre 2010 un tasso tendenziale annuo nettamente negativo pari a -14,1%. Si accentua, quindi, nuovamente la flessione del settore già registrata nel I trimestre 2010 (-1,3%).

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IL CONTO ENERGIA

2010-10-04T00:04:00.000-07:00

E' stato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale del 24 agosto il Terzo Conto Energia, vediamo le novità:

I requisiti:
Possono beneficiare degli incentivi gli impianti che entrano in esercizio a seguito di nuova costruzione, rifacimento o potenziamento e che appartengano alle categorie: impianti solari fotovoltaici; impianti fotovoltaici integrati con caratteristiche innovative; impianti a concentrazione; impianti fotovoltaici con innovazione tecnologica. L'impianto deve avere una capacità nominale di picco pari almeno a 1 Kilowatt, punto di connessione alla rete elettrica non in condivisione con altri impianti e l'ammissione di incentivo può essere richiesta solo dopo l'entrata in esercizio dell'impianto.

Incentivo:
Per ogni impianto l'incentivo è fisso per 20 anni e dipende: dalla data di entrata in esercizio, dalla potenza e dal tipo dell'impianto. L'importo minimo è di 0,251 euro al Kwh per un impianto con potenza superiore ai 5000Mw (31/08/2011 al 31/12/2011); il massimo è di 0,402euro per potenze tra 1 e 3Kw. La riduzione media delle tariffe di fine 2011 è del 13/17% nel terzo quadrimestre 2011 per impianti di potenza inferiore a 200Kw e del 20/27% per impianti di potenza superiore.

Quando:
Il nuovo Conto Energia è valido solo per gli impianti in esercizio dopo il 31/12/2010 ed ultimati entro il 31/12/2011, se però la costruzione è completata e comunicata entro la fine del 2010, ma l'impianto entra in esercizio entro il 30/06/2011 ( entro il 16/012011 se ha una capacità superiore a 20Kw ed è soggetto a Dia) valgono gli incentivi più favorevoli del precedente Conto Energia.

Come:
Chi realizza un nuovo impianto deve far pervenire la richiesta di incentivo al GSE entro novanta giorni dalla data in cui l'impianto è entrato in esercizio, allegando tutta la documentazione prevista dal decreto.

Erogazione:
Il GSE verifica che la richiesta rispetti le disposizioni del decreto e in caso positivo inizia l'erogazione della tariffa spettante entro 120 giorni dalla data di ricevimento della richiesta.
Il versamento sarà effettuato periodicamente, in proporzione all'energia elettrica prodotta dall'impianto.
La remunerazione è fissa anche se l'elettricità generata viene autoconsumata in parte o in tutto.

Novità:
Il Conto Energia ha introdotto nuovi incentivi per gli impianti innovativi,o integrati negli edifici attraverso soluzioni impiantistiche speciali e per gli impianti solari a concentarzione.
Premi aggiuntivi non cumulabili sono rpevisti per: edifici oggetto di opere di miglioramento energetico, edifici di nuova costruzione, sistemi con profilo di scambio con la rete elettrica prevedibile, impianti in zone classificate come industriali o commerciali, impianti i cui moduli costituiscono elementi costruttivi di pensiline, pergole, tettoie, serre e barriere acustiche.

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SUBLOCAZIONE

2010-09-27T00:17:00.000-07:00

La sublocazione è regolata in via generale dall'art. 1594 del Codice Civile che dispone che il conduttore, salvo patto contrario, ha facoltà di sublocare l'immobile, ma non di cedere il contratto senza il consenso del locatore.

La legge sull'equo canone (L. 392/78) ha innovato questa situazione e di fatto la successiva Legge 431/98 non ha modificato gli estremi della 392, richiamandola all'Art. 2 comma 1:
La cessione del contratto e la sublocazione continuano perciò ad essere disciplinate dalla legge 392/78 che consente la sublocazione parziale.

Detto questo, dobbiamo dire, che ormai, nella quasi totalità dei contratti a fini abitativi sono inserite clausole che vietano la sublocazione (anche parziale), il comodato o la cessione (parziale) del contratto con clausola risolutiva espressa per l'eventuale violazione di detti punti.

Nei fatti, però, è compito arduo per il locatore dimostrare la presenza della sublocazione, poichè la Suprema Corte di Cassazione (Sentenza 14343 del 2009) ha stabilito che sono nulle quelle pattuizioni che vietano al conduttore la possibilità di ospitare temporaneamente persone estranee al nucleo familiare.
Il conduttore, pertanto, ben raramente provvederà alla registrazione (dovuta) del contratto di sublocazione, lasciando al locatore come unico rimedio, la prova testimoniale.

Per le locazioni convenzionate di cui all'art.2 comma 3 Legge 431/98, la sublocazione è contenuta nella disciplina prevista dai "contratti tipo" allegati al decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti del 30/12/2002 - i quali testualmente indicano i soggetti che possono abitare l'immobile ed esplicitamente vietano la sublocazione.

Per le locazioni transitorie (Art. 5 comma, 1 legge 431/1998) - nel contratto tipo viene prevista una clausola analoga a quella dei contratti per le locazioni convenzionate, stessa strada seguono i contratti per le locazioni a studenti universitari (Allegato E al DM prima richiamato)

La forma deve essere necessariamente scritta a pena di nullità e deve essere registrato a norma dell'art. 17 DPR 131/1986, nonchè grava sul sublocatore l'obbligo di comunicazione di cessione di fabbricato di cui all'art. 12 legge 21 marzo 1978 n. 59.

La durata è la medesima del contratto originario, mentre qualsiasi effetto civile (nullità, risoluzione,scadenza) del contratto, investe anche la sublocazione, malgrado il subconduttore sia rimasto estraneo all'eventuale precedente giudizio civile.

Da qui, discende che la disdetta, come l'atto per la convalida di sfratto debbono essere comunicate dal locatore al conduttore, e la sentenza avrà effetto anche nei confronti del terzo.

Un ultimo importante commento riguarda le locazioni commerciali, in cui la sublocazione è espressamente disciplinata dall'art. 36 Legge 392/78, il quale recita testualmente che il conduttore può sublocare l'immobile o cedere il contratto purchè contestualemente ceda l'azienda.
Eventuali patti contrari debbono ritenersi nulli.
Il conduttore, dovrà comunque rendere edotto il locatore della sublocazione/cessione a mezzo lettera raccomandata e in questa sede, ricorrendo "gravi motivi"(riguardanti l'operazione di cessione/sublocazione e la figura del subconduttore cessionari) il locatore potrà opporsi.
Da sottolinerare, infine, che cedente e sublocatore rimangono obbligati per gli eventuali inadempimenti di cessionario e subconduttore nei confronti del locatore.

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SCIA, una prima guida

2010-09-22T08:45:00.000-07:00

La Scia si applica a tutti quegli interventi soggetti a DIA, in pratica possiamo individuare alcune grandi categorie:
Restauro e risanamento conservativo, quindi interventi per conservare l'edificio mediante un insieme di opere che ne rispetto degli elementi formali e strutturali dell'edificio ne consentono destinazioni d'uso con esso compatibili, e possiamo indicare in linea di massima: il ripristino ed il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei dall'organismo edilizio.
Ristrutturazione edilizia, sono interventi rivolti a trasformare gli edifici mediante un insieme di opere che possono portare a un edificio in tutto o in parte differente dal preesistente, vi possiamo ricomprendere la demolizione ericostruzione con la stessa volumetria e sagoma dell'edificio preesistente.
Varianti a permessi di costruire, che comprendono opere che non incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, che non modficano la destinazione d'uso e la categoria edilizia, non alterano la sagoma dell'edificio e non violano le eentuali prescrizioni contenute nel permesso di costruire.

Distinguiamo poi:
Gli interventi liberi: come la manutenzione ordinaria, gli interventi per eliminare le barriere architettoniche(senza la realizzazione di manufatti che modificano la sagoma esterna dell'edificio), le opere temporaneee per attività di ricerca a carattere geognostico, i movimenti terra strettamente pertinenti all'esercizio dell'attività agricola e delle pratiche agro-silvo- pastorali, ed infine le serre stagionali (sprovviste di struttura in muratura)
Interventi che necessitano di previa comunicazione: come gli inteventi di manutenzione straordinaria, le opere che soddisfano esigenze contingenti e temporanee (al massimo 90 giorni) le opere di pavimentazione e finitura di spazi esterni, i pannelli solari, fotovoltaici e termici, senza serbatoio di accumulo esterno a servizio di edifici da realizzare al di fuori della zona A) ( Dm Lavori Pubblici 2/04/1968 n.1444, ed infine aree ludiche senza fini di lucro.
Interventi soggetti a permesso di costruire, quali le nuove costruzioni, gli interventi di ristrutturazione urbanistica, che interventi di ristrutturazione edilizia che portino a un edificio in tutto o in parte diverso dal precedente, o che comportino umento di unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, o limitatamente alle zone omogenee A) che comportino mutamenti di destinazione d'uso.
Interventi soggetti a superDIA
Sono interventi soggetti per le norme nazionali a permesso di costruire ma che per le vigenti normative regionali sono assoggettati a DIA

Chi deve presentare la SCIA
Il proprietario dell'immobile o altro soggetto avente diritto attraverso i tecnici abilitati alla progettazione.

Dove si presenta
Al comune dove si trova l'edificio su cui eseguire l'intervento

La procedura
La SCIA deve essere corredata dalle dichiarazioni sostitutive di certificazioni, nonchè dalle attestazioni ed asseverazioni di tecnici abilitati, ovvero dalle dichiarazioni di conformità relative alla sussistenza dei requisiti e dei presupposti sulla conformità dell'intervento alle disposizioni di legge, corredate dagli elaborati tecnici necessari per consentire le opportune verifiche da parte della Pubblica Amministrazione.
L'attività potrà essere inziata alla data di presentazione ,mentre se l'immobile è vincolato, non appena ricevuto il nullaosta.
Il Comune potrà sospendere i lavori in caso di carenza della documentazione suddetta ,nel termine di 60 giorni dal ricevimento della segnalazione e ordinare il ripristino delle opere eventualmente eseguite, in ogni caso verrà fornito un termine minimo di 30 giorni entro cui il soggetto richiedente la SCIA potrà adeguarsi alle richieste della Pubblica Amministrazione.

Le sanzioni
Le dichiarazioni false e la mancata attestazione sull'esistenza dei reali requisiti e dei presupposti di conformità dell'intervento saranno punti con la reclusione da uno a tre anni.

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Millesimi contrattuali serve ancora l'unanimità

2010-09-20T00:27:00.000-07:00

Le Sezioni unite della Cassazione, con la sentenza 18477/2010, sono estremamente chiare nell'affermare che le tabelle di natura contrattuale, restano modificabili con con il consenso unanime di tutti i condomini.

L'ambito di applicazione è però molto limitato,infatti per «tabelle di natura contrattuale» bisogna intendere solo quelle che abbiano espressamente inteso derogare ai criteri di riparto delle spese dettati dall'artìcolo 1123, comma 1, del Codice civile.
Non basta che siano state allegate e richiamate in un regolamento predisposto dall'originario proprietario dell'edificio,oppure formato con il consenso unanime di tutti i condomini.

Infatti, se è vero che le clausole del regolamento contrattuale entrano a far parte integrante del contenuto dei singoli contratti dì acquisto e la loro validità deriva proprio dal fatto che entrambi i contraenti (venditore e acquirente) ne fanno espresso richiamo, altrettanto vero è che queste clausole possono contenere sia norme regolamentari che contrattuali. Le prime riguardano le modalità d'uso e il funzionamento dei servizi condominiali e, in genere, l'organizzazione e la gestione delle cose comuni. Le seconde pongono invece limitazioni ai diritti dei condomini nell'interesse comune, sia relativamente alle parti comuni e sia riguardo al contenuto del diritto dominicale sulle parti diloro esclusivaproprietà (Cassazione,sentenza 8216/05)
Ed ecco allora che si comprende che la Cassazione,porta a individuare la natura del regolamento - al pari di quella delle tabelle millesimali a esso allegate-in base al suo contenuto e non in base alle modalità della sua approvazione.

Perciò le tabelle che si limitano a tradurre in millesimi i criteri di riparto dettati dalla legge, anche se allegate ad un regolamento di natura contrattuale, possono essere modificate conia maggioranza prevista dall'articolo 1136, comma 2.

Possiamo citare qualche raro esempio:
La clausola che prevede la ripartizione in quote uguali tra i condomini delle spese generali e di manutenzione delle parti comuni dell'edificio (Cassazione, sentenza 3944/02); La clausola che dispone l'addebito delle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dell'impianto centrale di riscaldamento anche per le unità immobiliari che non usufruiscono del relativo servizio (Cassazione, 6158/06); « la clausola per cui i proprictari delle terrazze di copertura dell'edificio sono chiamati a partecipare alle spese di manutenzione delle terrazze stesse, oltre che per la quota esclusiva di un terzo, anche e comunque per la restante quota dei due terzi, in proporzione dei millesimi (Cassazione, 15702/04).

Se i giudici abbiano dato precise indicazioni riguardo alle c.d. tabelle di gestione,pur nell'attesa di ulteriori pronunce, il problema è più apparente che reale se si considera che le tabelle millesimali ben lungi dall'esprimere qualsiasi valore economico della singola unità immobiliare sono solamente un prospetto numerico che serve a determinare la misura con cui ciascun condomino è chiamato a contribuire alle spese per la manutenzione e conservazione dei beni comuni, nonché pe l'erogazione dei servizi, anche se nella pratica si distinguono spese "di proprietà" da quelle dei singoli servizi, quali il riscaldamento o l'ascensore.

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Tabelle Millesimali - Le prime conseguenze.

2010-09-15T01:48:00.000-07:00

Dopo la recentissima pronuncia della Suprema Corte (18477/2010)vediamo come procedere per la modifica della tabelle millesimali con un semplice voto a maggioranza.

Prima di questa sentenza era necessaria l'unanimità, oggi le Sezioni unite della Cassazione affermano che è sufficiente la metà più di uno degli intervenuti in assemblea, che rappresentino almeno 500 millesimi.

Si aprono incertezze sulla tipologia delle tabelle modificabili, sulla casistica che può determinare la correzione e sui criteri da seguire nel calcolo. In ogni condominio, quindi, sarà fondamentale preparare bene il terreno prima di avviare la procedura, consultare un tecnico preparato e poi costruire un ampio consenso in assemblea.

A parte i casi in cui c'è stato un errore di calcolo nella formazione dei millesimi, i palazzi nei quali occorre una modifica delle tabelle mìllesimali sono quelli in cui sono stati alterati i rapporti di valore tra gli alloggi.(Sono quelli che tecnicamente si chiamano ampliamenti)

L'impatto della sentenza si farà sentire anche sul contenzioso.
In effetti, finora pochi comproprietari si sono avventurati in un'azione di revisione delle tabelle, perché la necessità di citare tutti gli altri inquilini - unita alla complessità della materia -funzionava da deterrente. Il voto semplificato in assemblea, comunque, potrebbe eliminare anche queste cause.

I dubbi sono rilevanti. Subito dopo la sentenza alcuni interpreti, hanno affermato che le nuove regole si applicano solo alle tabelle d'uso e non a quelle di proprietà. Altri ancora, invece, ritengono che possano valere per tutte le tabelle. Neppure sui criteri di calcolo delle tabelle la legge detta regole precise. E anche sui presupposti delle modifiche ci sono incertezze: l'assemblea può intervenire a sua discrezione, oppure bisogna rispettare la casistica definita dall'articolo 69 delle disposizioni di attuazione del Codice civile?
L'unica soluzione, in attesa che si consolidi un'interpretazione collaudata, è cercare il più ampio consenso nel condominio e consultare un tecnico che sia in grado di valutare la reale situazione.

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Tabelle millesimali e supercondominio

2010-09-13T01:59:00.000-07:00

La pronuncia di Cassazione 18477/2010

La Cassazione, a Sezioni unite, ha segnato una netta discontinuità sulle tabelle millesimali in condominio, applicate ìn particolare per determinare le quote di spesa. La sentenza 18477/10 ha sancito l'addio alla necessità dì un consenso unanime per la revisione. Un principio dì portata dirompente che si potrà applicare anche al supercondominio: l'istituto presuppone che alcuni beni o impianti siano comuni a diversi edifici costituiti, singolarmente, in condomini, se c'è un rapporto di accessorietà necessaria tra i beni stessi e le unità abitative dei diversi stabili.

Secondo la giurisprudenza, al supercondominio si applicano in toto le norme sul condominio. Di conseguenza, le delibere dell'assemblea generale del supercondominio hanno efficacia diretta ed immediata nei confronti dei singoli condòmini degli edifici che ne fanno parte, senza necessità dipassare attraverso le delìbere di ciascuna assemblea condominiale. E si appplicano anche le disposizioni fissate dal codice civile (art 1136) su convocazione, costituzione e formazione e calcolo della maggioranze.
La questione ha sempre rappresentato un notevole problema, soprattutto per quanto concerne la gestione e la manutenzione di beni di vitale importanza per il funzionamento degli stabili ma che sono, necessariamente, comuni a più edifici, I costruttori, infatti, si sono sempre preoccupati di redigere tabelle inpresenza di effettivi complessi immobiliari.
Ma i nodi riguardano strade e fognature, che vedono la successiva aggiunta dì utenze legate all'urbanizzazione di una zona, tanto da coinvolgere interi comprensori.

Per le fognature, ad esempio, quando sì presenta la necessità di intervenire e non c'è un accordo immediato, diviene pressoché impossibile procedere alla ripartizione della spesa.

Prima della sentenza 18477/10, qualora gli amministratori non avessero trovato un accordo preventivo o i condomini dei sìngoli edifici non avessero approvato e corrisposto la loro quota di spesa, era necessario un giudizio che coinvolgesse tutti i singoli condomini del comprensorio, con citazione diretta degli stessi per la formazione giudiziale di tabelle. Con il nuovo indirizzo, invece,le tabelle di ripartizione specifiche possono essere approvate a maggioranza qualificata dall'assemblea generale del supercondomìnio e l'eventuale giudizio potrà essere instaurato solo in caso di errore da colui che si rìtenga leso.

La mancata omogeneità dei millesimi dei diversi stabili non impedisce l'assunzione di maggioranze se sono rispettate le reali proporzioni. La Cassazione (con la sentenza 6202/98) aveva chiarito che il criterio di identificazione delle quote di partecipazione al condominio esiste prima e indipendentemente dalla formazione dei millesimi. In sede di approvazione della nuova tabella specifica per il bene m supercondomìnio, pertanto, possono essere utilizzate quote non esatte, purché siano rispettate, sostanzialmente, le maggioranze, salvo successiva verifica anche giudiziale.

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DL 78/2010 - Conformità Catastale - GUIDA

2010-09-05T23:58:00.000-07:00

Nei trasferimenti di proprietà ( ma anche nelle donazioni e divisioni di proprietà immobiliari), a pena di nullità, deve essere riportata una dichiarazione delle parti coinvolte sulla «conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie».
I notai, hanno la responsabilità dell'inserimento della dichiarazione,ma gli stessi non hanno l'obbligo di eseguire un'ispezione nell'alloggio per controllare la veridicità di quanto affermato dalle parti.
La responsabilità della dichiarazione ricade, quindi, solo su chi conclude l'atto.

La nuova legge afferma poi che la dichiarazione "può essere sostituita da un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale" tutto ciò rappresenta un costo ulteriore e tempi di attesa maggiore, e probabilmente potrà spingere le parti ad accordarsi per velocizzare i tempi.

D'altronde le sanzioni sono ridotte, a meno che la mappa non fedele non influisca sulla determinazione della rendita (il parametro fiscale). Si va da 10 a 103 euro (errata redazione delle planimetrie da allegare alla dichiarazione o variazione delle unità immobiliari urbane). È invece improbabile che si incorra nella falsa dichiarazione in atto pubblico, reato punito con la reclusione fino a due anni.

La circolare 2/2010 dell'agenzia del Territorio ha delimitato i casi in cui si può parlare di mancata corrispondenza delle mappe catastali con lo stato dì fatto, soprattutto nei casi più comuni. Per abitazioni e uffici afferma infatti che «non hanno rilevanza catastale le lievi modifiche interne, quali lo spostamento di una porta o di un tramezzo che, pur variando la superficie utile dei vani interessati, non variano il numero di vani e la loro funzionalità». Comportano, invece, l'obbligo di presentazione della dichiarazione di variazione «l'effettuazione di interventi con cui si realizza una rilevante redistribuzione degli spazi interni, oppure nel caso di recupero di precedenti spazi esterni.

Un'ultima considerazione: Si vanno a cancellare retroattivamente quelle prescrizioni del catasto (circolare delle Finanze del 14 ottobre 1989, n. 3/3405) che vietavano addirittura agli uffici di accettare denunce di variazione che non coinvolgessero consistenza (numero dei vani) e classamento, anche se si erano verifìcate modifiche interne all'unità immobiliare. Con la conseguenza che le planimetrie di moltissimi immobili non corrispondono in effetti nelle suddivisioni interne a quelle reali, senza che i contribuenti ne abbiano la minima colpa.

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