Condominio: Certificazione energetica

Condominio: Certificazione energetica

Nuove responsabilità in capo all’amministratore di condominio arrivano dalle Linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici recentemente modificate dal decreto 22 novembre 2012

Di cosa si tratta? Come stabilito dalla nuova versione dell’allegato A delle Linee guida nazionali  “è fatto obbligo agli amministratori di condominio e ai responsabili deli impianti di fornire ai condomini o ai certificatori energetici, da questi incaricati, tutte le informazioni e i dati edilizi e impiantistici, compreso il libretto d’impianto (o di centrale) per la climatizzazione, necessari alla realizzazione della certificazione energetica degli edifici”.

Ricordiamo che il responsabile dell’impianto è l’amministratore del condominio nel caso di impianti di riscaldamento centralizzati oppure l’inquilino o il proprietario dell’unità immobiliare nel caso di caldaie per il riscaldamento autonomo (ricordiamo che con la nuova riforma del condominio in vigore da giugno 2013 sarà possibile staccarsi dall’impianto centralizzato, per ulteriori dettagli

Le Linee guida nazionali citano il libretto d’impianto o di centrale. Pare opportuno dunque definire con precisione cosa si intende per l’uno e per l’altro. La differenza risiede nella potenza dell’impianto stesso: centrali di potenza (nominale) inferiore ai 35 kW devono essere accompagnati dal libretto d’impianto, mentre quelle di potenza (nominale) uguale o superiore ai 35 kW devono essere dotate di libretto di centrale.

In entrambi i casi, il libretto è una vera e proprio carta di identità dell’impianto (o della centrale) che riporta informazioni necessarie per il tecnico certificatore energetico. Tra le informazioni contenute nel libretto vi sono i dati identificativi dell’impianto, quelli del responsabile (inquilino, proprietario o amministratore di condominio), l’ubicazione dell’impianto, i dati tecnici e i risultati delle visite di manutenzione periodiche (eseguite ogni anno), comprese le analisi dei fumi (eseguite a cadenza biennale).

I dati e i documenti che, in base alle caratteristiche dell’impianto, dovranno essere fornite da parte del responsabile (amministratore di condominio o inquilino o proprietario) sono appunto il libretto di centrale o il libretto di impianto, le istruzioni d’uso e manutenzione, dove prescritto il certificato di prevenzione incendi, la dichiarazione di conformità dell’impianto termico e, in caso di impianti ad acqua calda di potenza superiore ai 35 kW anche la relativa documentazione Ispesl.

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Condominio: La riforma in pillole

La riforma del condominio entra in vigore il 18 giugno, ma se ne può tenere conto già da subito: ci sono dieci situazioni per le quali è opportuno e possibile anticipare la riforma, per prepararsi alle regole e perchè per sfruttare molte novità occorrono complesse procedure e tempi lunghi. Le situazioni sono le seguenti:
- regole estese sulle parti comuni;
- cambio d’uso delle parti comuni;
- possibilità di staccarsi dal riscaldamento;
- innovazioni ordinarie, speciali e vietate;
- interventi con limiti su beni privati;
- installazione di impianti per la ricezione radio-TV o l’energia da fonti rinnovabili;
- amministratore: modalità di nomina e casi gravi di irregolarità per la revoca;
- contenuto del regolamento e approvazione;
- recupero dei crediti;
- responsabilità per le spese.

Regole estese sulle parti comuni
È importante partire già da oggi perché in tutti i casi ci sono parti comuni tra più edifici ed è opportuno iniziare a predisporre un regolamento per stendere una disciplina.

Cambio d’uso delle parti comuni
È importante farlo prima perché la legge prevede un quorum deliberativo più alto (una maggioranza rafforzata più difficile da ottenere: i 4/5 di condomini e dei millesimi) e complica l’iter di convocazione dell’assemblea.

Possibilità di staccarsi dal riscaldamento
Si può predisporre una perizia per dimostrare che non ci saranno aggravi dei costi e si possono fare i lavori nel periodo tra lo spegnimento degli impianti e l’accensione in autunno.

Innovazioni ordinarie, speciali e vietate
Si possono fare gli interventi per i quali adesso è previsto un quorum millesimale più basso. Tali interventi sono: l’antenna parabolica centralizzata e l’eliminazione delle barriere architettoniche.

Interventi con limiti su beni privati
Preferibile informare l’amministratore sin dalla prossima assemblea, se si vogliono fare lavori di qualsiasi tipo.

Installazione di impianti per la ricezione radio-TV o l’energia da fonti rinnovabili
Informare l’amministratore se si desidera installare gli impianti. L’amministratore convocherà l’assemblea per informare i condomini e attuare misure per ottenere adeguate garanzie.

Amministratore: modalità di nomina e casi gravi di irregolarità per la revoca
Si può ricorrere anche al giudice per predisporre la nomina del nuovo amministratore. Ecco quello che l’amministratore attualmente in carica può fare: preparare la tabella con gli orari di ricevimento; aprire un conto corrente per il condominio; convocare l’assemblea di fine mandato allo scopo di approvare i rendiconti e attivarsi per recuperare i crediti; predisporre i quattro registri, richiesti dalla legge; raccogliere i dati degli inquilini del condominio e i documenti tecnico-amministrativi.

Contenuto del regolamento e approvazione
La legge indica quali sono le norme inderogabili.

Recupero dei crediti
L’amministratore potrebbe informare i morosi dell’obbligo di seguire vie legali entro sei mesi (a meno che l’assemblea non disponga diversamente) e della possibilità di sospendere i servizi.

Responsabilità per le spese
I condomini possono essere informati della responsabilità solidale per i debiti del condominio.

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IMU: Fabbricati agricoli strumentali

Il problema dell'aliquota Imu applicabile dal 2013 ai fabbricati strumentali all'attività agricola rappresenta l'ennesima incognita per i Comuni, alle prese con la predisposizione dei bilanci preventivi.
La nuova scansione dell'imposta dettata dall'articolo 1, comma 380, lettera h) della legge 228/2012 prevede infatti che il gettito derivante dagli immobili produttivi classificati nel gruppo D sarà riservato allo Stato, ad aliquota standard dello 0,76%, maggiorabile dai Comuni fino all'1,06%.
Anche i fabbricati rurali strumentali accatastati in categoria D10 costituiscono indubbiamente immobili produttivi, in relazione ai quali l'articolo 13, comma 8 del Dl 201/2011 (non abrogato) continua tuttavia a prevedere, come nello scorso anno, l'applicazione di una aliquota dello 0,2%, riducibile allo 0,1% da parte del Comune.
Non essendo stato previsto che i possessori di questi immobili possano versare l'imposta sulla base dell'aliquota agevolata a favore dello Stato, il gettito dei fabbricati rurali rimarrà di competenza dell'ente locale; tanto più che i rurali strumentali non sono necessariamente accatastati in D10, ma possono rientrare in categoria ordinaria (C6 o C2 destinato al ricovero di mezzi o attrezzature agricole, ma anche D1 o D7 destinati allo svolgimento di attività di trasformazione di prodotti agricoli), dal momento che - ai sensi del Dm Finanze del 26 luglio 2012 e della Circolare 2/2012 dell'agenzia del Territorio - il riconoscimento dei requisiti di ruralità è legato non più all'attribuzione della categoria A6 e D10, ma all'inserimento di apposita annotazione in visura, a prescindere dalla categoria catastale. Siccome questi immobili devono essere assoggettati a un trattamento fiscale unitario, è evidente che non tutti i fabbricati produttivi di categoria D potranno essere chiamati a versare l'imposta allo Stato, in quanto, in presenza di un fabbricato iscritto in D1, D7 o D8, ma strumentale all'attività agricola, con annotazione riportata in visura, il gettito rimarrà di competenza del Comune e l'aliquota non potrà che rimanere quella ridotta.
Al contrario, rimarrà di competenza esclusiva dello Stato il gettito di un immobile di categoria D che, pur essendo strumentale all'attività agricola, sia privo della relativa annotazione catastale; che viene quindi ad assumere valore costitutivo non soltanto per la determinazione dell'aliquota applicabile (dallo 0,1% all'1,06%, con un aumento di oltre dieci volte) ma anche per l'individuazione del soggetto a cui l'imposta dovrà essere versata. Il tutto tenendo ferma la possibilità per lo Stato di variare (articolo 1, comma 380, lettera i) della legge 228/2012) non solo l'aliquota applicabile, ma anche la stessa individuazione dei fabbricati di categoria D che dovranno versare l'imposta allo Stato, per garantire l'esatta compensazione tra la nuova riserva statale e la quota erariale 2012 ora devoluta ai Comuni.
Poiché il differenziale di gettito che lo Stato si dovrà assicurare dall'imposta del 2013 resta ancora da definire in modo preciso, il legislatore ha infatti previsto che tali dati potranno essere modificati a seguito della verifica del gettito 2012 entro il 31 marzo 2013.
Solo una volta accertati questi dati sarà possibile individuare il gettito 2013 dei singoli Comuni e la quota di imposta che ogni Ente dovrà destinare a finanziare il nuovo Fondo di solidarietà comunale, all'interno di un quadro normativo che evidenzia una situazione assolutamente in divenire, in cui, allo stato attuale, appare impossibile stabilire in modo preciso quali saranno gli esatti confini della quota di imposta che lo Stato si riserverà nel 2013 in relazione ai fabbricati di categoria D produttivi, coinvolgendo in questa incertezza anche le modalità applicative dell'imposta ai fabbricati strumentali.

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Gli impianti li ripara il Condominio

Gli impianti e i servizi in un condominio per essere «perfettamente funzionali, cioè idonei allo scopo cui sono destinati, devono assicurare, alle stesse condizioni, la stessa prestazione, ovvero, la stessa utilità a tutti i condomini». E non è «pensabile che un condomino possa o debba assumersi l'onere, poco conta se impegnativo o sopportabile, di effettuare uno o più interventi» per garantire la funzionalità dell'impianto condominiale. È questo il principio formulato dalla Cassazione che, con la sentenza 19616 del 12 novembre scorso, ha accolto il ricorso presentato da un'usufruttuaria di un'unità abitativa che, lamentando la scarsa funzionalità dell'impianto di riscaldamento (tanto da determinare l'inabitabilità dell'appartamento), aveva richiesto l'intervento dell'assemblea condominiale per le verifiche e i provvedimenti del caso.
L'assemblea, anche se la Ctu aveva chiarito che l'anomalia era provocata dalla presenza di bolle d'aria, si era limitata a invitare la richiedente a provvedere, autonomamente, allo sfiato dell'impianto. La donna ha quindi chiesto al giudice di dichiarare la nullità, l'illegittimità o l'inefficacia della delibera condominiale e di condannare il condominio all'eliminazione di ogni deficienza strutturale e funzionale, oltre che al risarcimento del danno.
La domanda è stata accolta in primo grado solo in parte: il tribunale non ha riconosciuto il risarcimento del danno. Ma in appello la decisione è stata del tutto contraria alla donna. La Corte territoriale ha infatti considerato l'impianto «perfettamente funzionante», cioè idoneo ad assicurare l'adeguato riscaldamento dell'appartamento: per ottenerlo era sufficiente che la donna eseguisse una semplicissima manovra manuale sulle valvole di sfiato dei radiatori. Secondo la Corte d'appello, la regolare funzionalità dell'impianto impediva, peraltro, al giudice di sostituirsi all'assemblea condominiale, unico soggetto legittimato a intervenire, con decisione discrezionale, per eliminare l'anomalia.
I giudici di legittimità, che hanno invece accolto il ricorso della donna, hanno chiarito che il condomino può provocare una delibera condominiale che abbia a oggetto gli interventi necessari per la piena funzionalità dell'impianto oppure può rivolgersi direttamente all'autorità giudiziaria per ottenere i provvedimenti necessari per sopperire a guasti o deficienze rilevate; e, se ricorrono i presupposti, il condomino può anche chiedere il risarcimento dei danni. Ma non bisogna dimenticare che se l'impianto centralizzato funziona male e causa sperequazioni e deficienze di calore e il condominio, colpevolmente, omette di adeguare e riparare l'impianto, il condomino può adire le vie legali e pretendere il risarcimento del danno, ma non la restituzione dei contributi versati per il servizio, né può sospendere il pagamento dei contributi; questo perché non sussiste un rapporto sinallagmatico tra le prestazioni, vale a dire l'obbligo di contribuzione e la fornitura del servizio (si veda la sentenza 12956/2006 della Cassazione).
Proprio per fronteggiare il cattivo funzionamento dell'impianto, causa di liti all'interno dei condomini, la legge di riforma della normativa sul condomino ha introdotto una nuova disposizione che, seguendo l'orientamento ormai consolidato della giurisprudenza, ha previsto la possibilità per il condomino di rinunciare all'utilizzo dell'impianto di riscaldamento se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In questo caso il distaccato deve partecipare, comunque, al pagamento delle spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma in quanto il condomino non può rinunziare alla proprietà delle parti comuni ma solo all'uso.
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Locazione - riconsegna delle chiavi

Cassazione civile , sez. III, sentenza 17.01.2012 n° 550

L'obbligazione di restituzione della cosa locata, gravante sul conduttore a norma dell'art. 1590 cod. civ., deve ritenersi adempiuta mediante la restituzione delle chiavi dell'immobile o con l'incondizionata messa a disposizione del medesimo, senza che sia al riguardo necessaria la redazione di un relativo verbale. (Nella specie, in applicazione dell'enunciato principio, la S.C. ha ritenuto esente da censure la motivazione della sentenza di merito, la quale aveva ritenuto che la riconsegna delle chiavi nelle mani dei legali delle locatrici dovesse essere interpretata come volontà di accettare la restituzione dell'immobile nello stato di fatto in cui lo stesso si trovava)

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