Terminiamo con il terzo capitolo, la questione delle immissioni rumorose in condominio.
L'eccessivo o il continuo rumore va a incidere sulla stabilità psicofisica dell'individuo e pregiudica la sua salute. Se, da un lato, il bene della salute, per il suo carattere primario, deve essere protetto contro qualsiasi attività che possa menomarlo, dall'altro l'esistenza del pregiudizio derivante dal rumore non può essere accertata con criteri astratti che prescindano dall'esame del concreto ambiente in cui vive la persona che lamenta l'immissione di rumore.
Per queste ragioni l'indagine del giudice si svilupperà caso per caso, esaminando gli aspetti soggettivi, considerando le peculiarità di tempo e di luogo in cui l'immissione di rumore si manifesta e, soprattutto, gli interessi che sono in conflitto. Costituisce nozione di comune esperienza che i rumori che superino la soglia della normale tollerabilità con carattere continuativo determinino stress, nervosismo, sensazione di malessere e un'alterazione psico-fisica che, pur senza qualificarsi come vero e proprio danno biologico, può considerarsi comunque una lesione del diritto alla salute e alla serenità domestica: fenomeni tutti, questi, suscettibili di risarcimento.
Spetta al giudice adottare le opportune cautele a salvaguardia dei reciproci interessi delle parti e liquidare, se del caso, gli eventuali danni: quello morale, che prende in considerazione il dolore e le sofferenze e attiene alla sfera esclusivamente personale del danneggiato e alla sua sensibilità emotiva; quello biologico, inteso come l'insieme degli effetti negativi che l'intollerabile rumore provoca al bene primario della salute e alla serenità psicofisica di una persona.
Quanto all'ammontare del danno, ben può essere quantificato in forma equitativa, nei termini generali previsti negli articoli 2043 e 2059 del Codice civile, in funzione cioè dell'intensità e della durata del rumore e della sua incidenza sulla salute, sull'occupazione e sulla vita di relazione della persona che ha sopportato il rumore.
La legittimazione attiva va riconosciuta non solo in capo al proprietario, ma anche all'inquilino, il quale ha interesse a vedere tutelato il proprio diritto alla salute.
Quanto invece alla legittimazione passiva, ai fini della tutela di cui all'articolo 844 del Codice civile, l'azione può essere proposta nei confronti dell'autore materiale delle immissioni e quindi anche del solo conduttore dell'immobile da cui provengono i rumori.
E' il giudice di pace del luogo in cui si verifica l'immissione che deve decidere, spettando a lui la decisione delle cause relative a rapporti tra i proprietari o detentori di immobili adibiti ad abitazione in materia di immissioni.
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lunedì 26 settembre 2011
mercoledì 21 settembre 2011
Condominio, limiti alle immissioni rumorose
Proseguiamo il post di lunedì sull'utilizzo di elettrodomestici, ma più in generale sulle immisisoni rumorose consentite o meno durante la notte.
Le limitazioni all'utilizzo delle singole proprietà esclusive possono essere formulate sia mediante specifica elencazione delle attività vietate e sia mediante riferimenti ai pregiudizi che si intendono evitare. Nella prima ipotesi è sufficiente, al fine di stabilire se una determinata destinazione sia vietata o limitata, verificare se essa sia inclusa o meno nell'elenco. Nel secondo caso è necessario invece accertare l'effettiva capacità della destinazione contestata a produrre gli inconvenienti che con la norma del regolamento si vuole evitare.
È evidente che simili limitazioni pongono un peso sulla singola unità immobiliare, traducendosi in un'evidente compressione delle facoltà e dei poteri inerenti il diritto di proprietà e il libero godimento del bene.
Esse devono dunque risultare da manifestazioni rivelatrici in modo certo di un preciso intento non suscettibile, in quanto tale, di dare luogo a incertezze o dubbi.
In ogni caso, i divieti o i limiti devono essere trascritti nei registri immobiliari oppure conosciuti dal terzo acquirente dell'immobile gravato, attraverso un'espressa dichiarazione contenuta nell'atto di compravendita con cui dichiara di conoscere e di accettare il regolamento in ogni sua parte.
È dunque possibile per i condomini, attraverso un regolamento, disciplinare i loro rapporti in materia di immissioni in maniera più rigorosa di quella prevista dalla legge: la norma del regolamento prevale quindi su quella del codice, a condizione però che sia accettata da tutti i condomini in presenza di simili accordi la violazione di questo obblighi prescinde dall'accertamento della tollerabilità o meno dell'immissione rumorosa prodotta dall'elettrodomestico, trattandosi di un vincolo che le parti hanno stipulato e accettato (sentenza della Cassazione n. 1064/11).
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Le limitazioni all'utilizzo delle singole proprietà esclusive possono essere formulate sia mediante specifica elencazione delle attività vietate e sia mediante riferimenti ai pregiudizi che si intendono evitare. Nella prima ipotesi è sufficiente, al fine di stabilire se una determinata destinazione sia vietata o limitata, verificare se essa sia inclusa o meno nell'elenco. Nel secondo caso è necessario invece accertare l'effettiva capacità della destinazione contestata a produrre gli inconvenienti che con la norma del regolamento si vuole evitare.
È evidente che simili limitazioni pongono un peso sulla singola unità immobiliare, traducendosi in un'evidente compressione delle facoltà e dei poteri inerenti il diritto di proprietà e il libero godimento del bene.
Esse devono dunque risultare da manifestazioni rivelatrici in modo certo di un preciso intento non suscettibile, in quanto tale, di dare luogo a incertezze o dubbi.
In ogni caso, i divieti o i limiti devono essere trascritti nei registri immobiliari oppure conosciuti dal terzo acquirente dell'immobile gravato, attraverso un'espressa dichiarazione contenuta nell'atto di compravendita con cui dichiara di conoscere e di accettare il regolamento in ogni sua parte.
È dunque possibile per i condomini, attraverso un regolamento, disciplinare i loro rapporti in materia di immissioni in maniera più rigorosa di quella prevista dalla legge: la norma del regolamento prevale quindi su quella del codice, a condizione però che sia accettata da tutti i condomini in presenza di simili accordi la violazione di questo obblighi prescinde dall'accertamento della tollerabilità o meno dell'immissione rumorosa prodotta dall'elettrodomestico, trattandosi di un vincolo che le parti hanno stipulato e accettato (sentenza della Cassazione n. 1064/11).
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domenica 18 settembre 2011
Condominio: elettrodomestici di notte
Con l'arrivo della tariffa bioraria per il consumo dell'energia elettricanei momenti della giornata in cui la richiesta è più alta (il giorno) l'elettricità costa di più, mentre chi usa lavatrici o lavastoviglie o altri elettrodomestici nelle ore serali o di primo mattino, ovvero al sabato, alla domenica e nelle giornate festive, viene premiato con un prezzo più basso.
Requisito essenziale per poter ottenere questi vantaggi è che l'appartamento sia dotato di un contatore elettronico con dispositivo programmato per la lettura dei consumi nelle due diverse fasce orarie.
Per chi vive in condominio i problemi sono dietro l'angolo, perché far funzionare la lavatrice di notte può creare disturbo al vicino di casa e impedirgli di dormire tranquillamente.
L'articolo 844 del Codice civile detta un principio generale per cui il proprietario non può impedire i rumori o le immissioni di fumo e di odori derivanti dal fondo vicino se non superano la normale tollerabilità, avuto riguardo alle condizioni dei luoghi. In pratica, deve sopportare tutti quei rumori, quei fumi e quegli odori che non superano la normale tollerabilità. Questa disciplina trova applicazione anche nei rapporti tra i condomini, nel caso in cui uno o più di essi, nel godimento della propria unità immobiliare, dia luogo a immissioni moleste in danno degli altri condomini.
Non esiste invero nella legge un criterio predeterminato per stabilire la tollerabilità delle immissioni nel condominio. Il limite di tollerabilità deve pertanto essere con prudenza determinato di volta in volta dal giudice con riguardo sia alle condizioni dei luoghi e alle attività normalmente svolte in un determinato contesto, sia al sistema di vita e alle normali abitudini della gente nell'attuale momento storico.
Possono qualificarsi intollerabili le immissioni che superano di tre decibel la soglia del cosiddetto "rumore di fondo", inteso come il complesso dei rumori di origine varia, spesso non esattamente individuabili, presenti nel contesto ambientale dove deve essere misurato il rumore contestato. In un condominio ogni valutazione deve però essere effettuata tenendo presente il dovere di solidarietà e di cooperazione che caratterizza i rapporti tra i singoli partecipanti: il fatto che il rumore sia occasionalmente percepito non significa che sia anche intollerabile (sentenza della Cassazione n. 3440/11).
Ci sono infatti dei rumori in condominio che trovano origine dal normale uso della proprietà esclusiva e che come tali devono essere sopportati in forza di una sorta di "dovere sociale" proprio perché esplicazione di vere e proprie esigenze di vita. Tra questi rientra senz'altro quello provocato dall'elettrodomestico in funzione nelle ore notturne, sempre che si mantenga nel limite del tollerabile, magari anche attraverso accorgimenti che l'utilizzatore può adottare per rispettare la quiete altrui.
La convivenza nel medesimo edificio comporta quindi anche l'obbligo di subire immissioni che magari sarebbero intollerabili in altre realtà.
AmministrazioniAC
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Requisito essenziale per poter ottenere questi vantaggi è che l'appartamento sia dotato di un contatore elettronico con dispositivo programmato per la lettura dei consumi nelle due diverse fasce orarie.
Per chi vive in condominio i problemi sono dietro l'angolo, perché far funzionare la lavatrice di notte può creare disturbo al vicino di casa e impedirgli di dormire tranquillamente.
L'articolo 844 del Codice civile detta un principio generale per cui il proprietario non può impedire i rumori o le immissioni di fumo e di odori derivanti dal fondo vicino se non superano la normale tollerabilità, avuto riguardo alle condizioni dei luoghi. In pratica, deve sopportare tutti quei rumori, quei fumi e quegli odori che non superano la normale tollerabilità. Questa disciplina trova applicazione anche nei rapporti tra i condomini, nel caso in cui uno o più di essi, nel godimento della propria unità immobiliare, dia luogo a immissioni moleste in danno degli altri condomini.
Non esiste invero nella legge un criterio predeterminato per stabilire la tollerabilità delle immissioni nel condominio. Il limite di tollerabilità deve pertanto essere con prudenza determinato di volta in volta dal giudice con riguardo sia alle condizioni dei luoghi e alle attività normalmente svolte in un determinato contesto, sia al sistema di vita e alle normali abitudini della gente nell'attuale momento storico.
Possono qualificarsi intollerabili le immissioni che superano di tre decibel la soglia del cosiddetto "rumore di fondo", inteso come il complesso dei rumori di origine varia, spesso non esattamente individuabili, presenti nel contesto ambientale dove deve essere misurato il rumore contestato. In un condominio ogni valutazione deve però essere effettuata tenendo presente il dovere di solidarietà e di cooperazione che caratterizza i rapporti tra i singoli partecipanti: il fatto che il rumore sia occasionalmente percepito non significa che sia anche intollerabile (sentenza della Cassazione n. 3440/11).
Ci sono infatti dei rumori in condominio che trovano origine dal normale uso della proprietà esclusiva e che come tali devono essere sopportati in forza di una sorta di "dovere sociale" proprio perché esplicazione di vere e proprie esigenze di vita. Tra questi rientra senz'altro quello provocato dall'elettrodomestico in funzione nelle ore notturne, sempre che si mantenga nel limite del tollerabile, magari anche attraverso accorgimenti che l'utilizzatore può adottare per rispettare la quiete altrui.
La convivenza nel medesimo edificio comporta quindi anche l'obbligo di subire immissioni che magari sarebbero intollerabili in altre realtà.
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venerdì 16 settembre 2011
Fondo per coniugi precari
Operativo da questo mese di settembre 2001 il Fondo di garanzia da 50 milioni di euro destinato alle giovani coppie con redditi precari. Obiettivo: facilitare l'accesso ai mutui per l'acquisto di prima casa da parte dei lavoratori atipici under 35, siano essi sposati o genitori single con figli minori a carico.
Il Fondo, voluto dal ministero della Gioventù nell'ambito del progetto di iniziative «Diritto al futuro», è regolato dal Dm 256 del 17 dicembre 2010 e diviene operativo grazie a una convenzione tra il ministero stesso e l'Associazione bancaria italiana (Abi). È rivolto ai nuclei famigliari costituiti da soggetti "non bancabili", che non avrebbero cioè garanzie reali o di reddito sufficienti a ottenere un finanziamento per l'acquisto della prima casa.
Per accedere al Fondo sarà quindi necessario rispettare una serie di requisiti ben precisi: la richiesta deve essere presentata da coppie sposate o da nuclei famigliari monogenitore con figli minori a carico. È previsto un tetto massimo di età di 35 anni per entrambi i coniugi o per il singolo genitore. L'indicatore della situazione economica equivalente (Isee) deve essere inferiore ai 35mila euro annui, il che equivale a un salario mensile congiunto dei due coniugi inferiore ai 3mila euro al mese. Non solo: almeno il 50% del reddito complessivo imponibile ai fini Irpef deve derivare da un contratto di lavoro che non sia a tempo indeterminato, ma atipico.
La richiesta per accedere ai mutui deve essere inoltrata presso le banche aderenti alla convenzione Abi-ministero: l'elenco completo e aggiornato è consultabile presso il sito www.diamoglifuturo.it/fondo-casa.
I finanziamenti devono essere finalizzati all'acquisto di prima casa (i giovani non devono essere in possesso di altri immobili per uso abitativo, salvo il caso in cui la proprietà sia acquistata dal mutuatario per successione). Il regolamento prevede che anche gli immobili rispondano a determinate caratteristiche: non possono rientrare nelle categorie catastali degli immobili di lusso, quali abitazioni signorili (A1), ville (A8) e castelli (A9). La superficie massima non può superare i 90 metri quadrati.
I mutui sono a tasso agevolato: il parametro è l'Irs o l'Euribor, a seconda che il tasso sia rispettivamente fisso o variabile, più uno spread di 120 punti base (se la durata del finanziamento è inferiore ai 20 anni) o 150 punti base (con durata uguale o superiore a 20 anni). L'importo massimo richiedibile è pari a 200mila euro; il Fondo fornisce una garanzia non superiore a 75mila euro, costituita dal 50% della quota capitale dei mutui ammissibili, degli interessi contrattuali e dei costi di recupero non superiori al 5% del capitale residuo.
Il Fondo, voluto dal ministero della Gioventù nell'ambito del progetto di iniziative «Diritto al futuro», è regolato dal Dm 256 del 17 dicembre 2010 e diviene operativo grazie a una convenzione tra il ministero stesso e l'Associazione bancaria italiana (Abi). È rivolto ai nuclei famigliari costituiti da soggetti "non bancabili", che non avrebbero cioè garanzie reali o di reddito sufficienti a ottenere un finanziamento per l'acquisto della prima casa.
Per accedere al Fondo sarà quindi necessario rispettare una serie di requisiti ben precisi: la richiesta deve essere presentata da coppie sposate o da nuclei famigliari monogenitore con figli minori a carico. È previsto un tetto massimo di età di 35 anni per entrambi i coniugi o per il singolo genitore. L'indicatore della situazione economica equivalente (Isee) deve essere inferiore ai 35mila euro annui, il che equivale a un salario mensile congiunto dei due coniugi inferiore ai 3mila euro al mese. Non solo: almeno il 50% del reddito complessivo imponibile ai fini Irpef deve derivare da un contratto di lavoro che non sia a tempo indeterminato, ma atipico.
La richiesta per accedere ai mutui deve essere inoltrata presso le banche aderenti alla convenzione Abi-ministero: l'elenco completo e aggiornato è consultabile presso il sito www.diamoglifuturo.it/fondo-casa.
I finanziamenti devono essere finalizzati all'acquisto di prima casa (i giovani non devono essere in possesso di altri immobili per uso abitativo, salvo il caso in cui la proprietà sia acquistata dal mutuatario per successione). Il regolamento prevede che anche gli immobili rispondano a determinate caratteristiche: non possono rientrare nelle categorie catastali degli immobili di lusso, quali abitazioni signorili (A1), ville (A8) e castelli (A9). La superficie massima non può superare i 90 metri quadrati.
I mutui sono a tasso agevolato: il parametro è l'Irs o l'Euribor, a seconda che il tasso sia rispettivamente fisso o variabile, più uno spread di 120 punti base (se la durata del finanziamento è inferiore ai 20 anni) o 150 punti base (con durata uguale o superiore a 20 anni). L'importo massimo richiedibile è pari a 200mila euro; il Fondo fornisce una garanzia non superiore a 75mila euro, costituita dal 50% della quota capitale dei mutui ammissibili, degli interessi contrattuali e dei costi di recupero non superiori al 5% del capitale residuo.
domenica 11 settembre 2011
Cessione delle superifici per installazione pannelli fotovoltaici
La cessione del diritto di superficie su terreni agricoli o su tetti di capannoni industriali – per la realizzazione di impianti fotovoltaici che restano di proprietà di chi li ha costruiti (o li ha fatti realizzare, nel caso di una società di investitori costituita ad hoc) è un'idea di investimento innovativa
I vantaggi
A rendere interessante l'affare è sicuramente la producibilità di energia dei pannelli ma sono soprattutto gli incentivi ventennali del cosiddetto "conto energia" che restano attraenti – pur ridotti rispetto all'inizio – grazie anche alla parallela diminuzione del costo dei moduli e degli apparecchi collegati. La "torta" dei ricavi viene spartita, in parte a vantaggio di chi realizza l'impianto e si assume il rischio imprenditoriale e in parte a favore di chi si limita a cedere qualcosa di cui in effetti (nel caso del tetto del capannone) non ha bisogno, mettendo a frutto una sorta di "rendita di posizione" non altrimenti sfruttabile.
A proporre l'affare sono talora gli stessi proprietari di terreni agricoli (magari improduttivi), ma più spesso l'iniziativa arriva dalle società del settore fotovoltaico che sono a caccia soprattutto di grandi superfici di tetti per l'installazione di impianti da 0,8 mW di potenza in su, i più interessanti dal punto di vista dei rendimenti.
Dove conviene
Il fatto che i tetti e i lastrici solari siano preferiti ai terreni agricoli dipende soprattutto da quattro fattori. Il primo è che in zone industriali i vincoli paesaggistici che intralciano l'installazione sono rari o inesistenti. Inoltre le zone industriali sono meglio collegate e servite dalla rete elettrica, a cui gli impianti sono allacciati. Il terzo elemento è contenuto nel Dlgs 28/2011 (all'articolo 10) che fissa limiti severi all'installazione: massimo 10% della superficie agricola e 1 mW di potenza, 2 km di distanza in caso di più impianti. Questi limiti non operano per terreni abbandonati da almeno cinque anni, ma è incerta la modalità per provare di aver maturato il termine. Infine, l'installazione di queste opere è mal vista dalla maggioranza delle amministrazioni e dalle organizzazioni di categoria agricole e la necessità dell'iscrizione preliminare al Registro grandi impianti per ottenere il via libera rende molto difficile realizzare un impianto a terra.
L'installazione sui tetti
Il proprietario concedente la superficie ricaverà innanzitutto una somma per la cessione e potrà eliminare per vent'anni i costi di manutenzione ordinaria della copertura. L'impianto fotovoltaico può essere l'occasione per "caricare" sulla ditta che gode della concessione i costi per il necessario rifacimento del tetto. Da notare infine che anche colui che installa l'impianto ha i suoi vantaggi nel contribuire al rifacimento delle coperture essendoci tariffe incentivanti che premiano con maggiore generosità la rimozione dell'eternit.
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I vantaggi
A rendere interessante l'affare è sicuramente la producibilità di energia dei pannelli ma sono soprattutto gli incentivi ventennali del cosiddetto "conto energia" che restano attraenti – pur ridotti rispetto all'inizio – grazie anche alla parallela diminuzione del costo dei moduli e degli apparecchi collegati. La "torta" dei ricavi viene spartita, in parte a vantaggio di chi realizza l'impianto e si assume il rischio imprenditoriale e in parte a favore di chi si limita a cedere qualcosa di cui in effetti (nel caso del tetto del capannone) non ha bisogno, mettendo a frutto una sorta di "rendita di posizione" non altrimenti sfruttabile.
A proporre l'affare sono talora gli stessi proprietari di terreni agricoli (magari improduttivi), ma più spesso l'iniziativa arriva dalle società del settore fotovoltaico che sono a caccia soprattutto di grandi superfici di tetti per l'installazione di impianti da 0,8 mW di potenza in su, i più interessanti dal punto di vista dei rendimenti.
Dove conviene
Il fatto che i tetti e i lastrici solari siano preferiti ai terreni agricoli dipende soprattutto da quattro fattori. Il primo è che in zone industriali i vincoli paesaggistici che intralciano l'installazione sono rari o inesistenti. Inoltre le zone industriali sono meglio collegate e servite dalla rete elettrica, a cui gli impianti sono allacciati. Il terzo elemento è contenuto nel Dlgs 28/2011 (all'articolo 10) che fissa limiti severi all'installazione: massimo 10% della superficie agricola e 1 mW di potenza, 2 km di distanza in caso di più impianti. Questi limiti non operano per terreni abbandonati da almeno cinque anni, ma è incerta la modalità per provare di aver maturato il termine. Infine, l'installazione di queste opere è mal vista dalla maggioranza delle amministrazioni e dalle organizzazioni di categoria agricole e la necessità dell'iscrizione preliminare al Registro grandi impianti per ottenere il via libera rende molto difficile realizzare un impianto a terra.
L'installazione sui tetti
Il proprietario concedente la superficie ricaverà innanzitutto una somma per la cessione e potrà eliminare per vent'anni i costi di manutenzione ordinaria della copertura. L'impianto fotovoltaico può essere l'occasione per "caricare" sulla ditta che gode della concessione i costi per il necessario rifacimento del tetto. Da notare infine che anche colui che installa l'impianto ha i suoi vantaggi nel contribuire al rifacimento delle coperture essendoci tariffe incentivanti che premiano con maggiore generosità la rimozione dell'eternit.
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lunedì 5 settembre 2011
Sentenze Condominio
Questa settimana pubblichiamo alcune rilevanti e recentissime sentenze sul condominio:
I vincoli del rendiconto per l'amministratore
In materia di deliberazioni di assemblea condominiale, l'approvazione del rendiconto ha valore di riconoscimento di debito in relazione alle sole poste passive specificamente indicate. Pertanto, l'approvazione di un rendiconto di cassa che presenti un disavanzo tra uscite ed entrate non implica che, per via deduttiva, possa ritenersi riconosciuto il fatto che la differenza sia stata versata dall'amministratore utilizzando denaro proprio, ovvero che questi sia comunque creditore del condominio per l'importo corrispondente.
Cassazione, Sezione II, sentenza 10153/2011
I vincoli del rendiconto per l'amministratore
In materia di deliberazioni di assemblea condominiale, l'approvazione del rendiconto ha valore di riconoscimento di debito in relazione alle sole poste passive specificamente indicate. Pertanto, l'approvazione di un rendiconto di cassa che presenti un disavanzo tra uscite ed entrate non implica che, per via deduttiva, possa ritenersi riconosciuto il fatto che la differenza sia stata versata dall'amministratore utilizzando denaro proprio, ovvero che questi sia comunque creditore del condominio per l'importo corrispondente.
Cassazione, Sezione II, sentenza 10153/2011
Comodato illimitato, restituzione immediata
Ha diritto all'immediata restituzione dell'immobile, il comodante che abbia stipulato con il comodatario un contratto avente durata illimitata salvo disdetta da trasmettersi almeno tre mesi prima della data di recesso da comunicarsi a mezzo raccomandata. La semplice richiesta del comodante gli attribuisce il diritto di tornare in possesso del bene a prescindere dal suo diritto di proprietà. Trattandosi di comodato cosiddetto precario, la detenzione del bene diviene illegittima qualora si protragga oltre la disdetta comunicata a mezzo raccomandata .
Tribunale di Milano, Sezione XIII, sentenza 5092/2011
Il «torrino» è integrato nelle misure della casa
In tema di distanze legali, integra la nozione di volume tecnico, non computabile nella volumetria della costruzione, solo quell'opera edilizia priva di alcuna autonomia funzionale, anche potenziale, in quanto destinata a contenere impianti serventi di una costruzione principale per esigenze tecnico-funzionali della costruzione medesima; pertanto, ai fini del calcolo delle distanze legali tra edifici frontistanti il torrino cassa scale va computato nell'altezza dell'edificio di cui costituisce parte integrante.
Cassazione, Sezione II, sentenza 2566/2011
Il regolamento resiste alla Cassazione
L'interpretazione del regolamento contrattuale di condominio da parte del giudice di merito è insindacabile in sede di legittimità, quando non riveli violazione dei canoni di ermeneutica oppure vizi logici.
Cassazione, Sezione II, sentenza 7633/2011
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